Qu’est ce que c’est que la prescription et le délai de prescription ?
C’est le fait que passé un certain délai durant lequel rien n’est fait, une victime ne peut plus mener une action en justice pour obtenir réparation.
Ce que le code civil exprime savamment ainsi : « la prescription extinctive fait perdre un droit réel ou personnel à son titulaire du fait de son inaction pendant un certain laps de temps » article 2219.
Le temps écoulé entre les faits et la prescription s’appelle le délai de prescription. Une fois passé le délai, le lésé ne peut plus se tourner vers la justice. C’est ce que l’on appelle la prescription extinctive.
La question des délais de prescription touche l’ensemble du droit français.
Bien évidemment la copropriété n’y échappe pas. Cet article ne traite que de la prescription en copropriété.
Quel est le délai de prescription ? Puis-je encore être poursuivi ? Ai-je encore un recours ?
Si vous lisez cette page, c’est que vous vous posez une de ces questions !
Si votre question a trait aux charges de copropriété, vous pouvez passer votre chemin. Il n’y a pas de prescription concernant les charges de copropriété.
Si pour une raison quelconque, vous n’avez (même en toute bonne foi) pas été au courant des charges que vous aviez à payer, vous en êtes redevable.
Néanmoins, il existe beaucoup d’autres raisons de se poser la question du délai de prescription en copropriété.
Nous allons tenter de vous donner les clefs générales qui peuvent vous permettre d’y voir plus clair.
Néanmoins, chaque cas est un cas particulier et la jurisprudence regorge d’exceptions. Cela reste toujours soumis à l’appréciation du juge.
Notez en préalable que la question de la prescription ne vaut que si aucune action en justice n’a été mise en œuvre entre les faits et aujourd’hui.
Attention : une relance, ni même une lettre de mise en demeure ne sont pas des actions en justice.
Seule une mise en demeure notifiée par huissier peut suspendre la prescription.
Règle générale : prescription quinquennale et prescription trentenaire
La prescription de droit commun était jusqu’en 2008 une prescription dite trentenaire (30 ans). Depuis 2008, elle est passée à 5 ans. Entre 2008 et 2018, le code de la copropriété est resté une exception. La règle générale en matière de prescription en copropriété était de 10 ans.
La loi ELAN a choisi en 2018 d’harmoniser le code de la copropriété avec le code civil. Elle a remplacé la prescription décennale par une prescription quinquennale. Ainsi, au bout de 5 ans d’inaction, au lieu de 10 auparavant, la victime n’a théoriquement plus le droit de se retourner contre l’auteur. Cette prescription est établie par l’article 42 de la loi de 65.
Ce qui sort de l’application de cet article 42 bénéficie malgré tout d’une prescription trentenaire.
Exceptions ?
En réalité, le délai au bout duquel une action s’éteint automatiquement dépend de la qualification des faits et des parties en présence. Et une grande variété d’interprétation dans la qualification existe. Ces délais peuvent ainsi varier énormément. De quelques mois à plusieurs décennies.
L’action est-elle réelle ou personnelle ?
C’est la première question à se poser. Si l’action est personnelle, la prescription est de 5 ans. Si l’action est réelle, la prescription est de 30 ans.
Attention aux définitions ; en droit, les mots « réel » et « personnel » n’ont pas la même signification que dans le langage courant. Les droits réels portent sur les choses, les droits personnels portent sur des prestations.
Ainsi donc s’il y a erreur sur l’attribution d’un lot (une chose) ; il y a prescription trentenaire. S’il y a problème sur une facture que la copropriété n’a pas honoré (prestation), la prescription est quinquennale.
Mais la jurisprudence montre que la distinction entre réel ou personnel n’est pas si facile à déterminer et que cela peut donner lieu à interprétation.
Voyons différents cas qui permettent de mieux illustrer la question.
Délai de prescription pour les dettes de la copropriété
Factures
Lorsque une copropriété a des factures à payer ; électricité, ascenseur, espaces verts … ou bien lorsque qu’un copropriétaire demande une prestation particulière au syndic (mutation, copie du règlement de copro, plaque de boite aux lettres …),
Le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans.
Attention le délai ne s’applique que dans le cas où le professionnel a omis de procéder à un recouvrement.
La cour de cassation a confirmé dernièrement qu’un syndicat de copropriétaires (copropriété) ne bénéficiait aucunement de la prescription de deux ans réservée aux consommateurs.
Charges de copropriété indûment perçues
Lorsqu’un copropriétaire a versé trop de charges, le délai de prescription dans ce cas est de 5 ans. Le droit de créance est toujours un droit personnel.
Délai de prescription pour les dettes envers la copropriété
Savoir recouvrer ses créances est essentiel pour une copropriété si elle ne veut pas avoir de graves difficultés financières. Le principal débiteur de la copropriété sont les copropriétaires !
Recouvrement des charges auprès des copropriétaires
Ce cas de figure est prévu par l’article 42 de la loi de 65. L’action en recouvrement des charges exercée par le syndicat des copropriétaires est soumise au délai de prescription de cinq ans. Ceci est valable pour tous types de charges. Les charges communes générales, ou les charges exceptionnelles comme celles à des travaux votés en assemblée générale.
ATTENTION cela ne signifie pas que si vous n’avez pas payé vos charges pendant 5 ans, elles ne sont plus dues.
Cela signifie que si le syndic n’engage aucune procédure de recouvrement de charges pendant 5 ans, alors il y a prescription et la copropriété peut engager la responsabilité du syndic. Aucun syndic professionnel ne laisse courir des impayés de charges sans la moindre mise en demeure pendant 5 ans !
Actions lésant la copropriété
La plupart des cas lésant la copropriété portent sur des actions réelles. Exemple lorsqu’un copropriétaire indélicat s’approprie abusivement des parties communes, que ce soit en l’annexant, en y installant des éléments privatifs, ou en réalisant des travaux privatifs. La copropriété doit intenter une action en justice avant l’extinction du délai de 30 ans. C’est le délai le plus long que l’on puisse trouver en copropriété. Il donne tout de même à la copropriété pas mal de temps pour réagir face au copropriétaire indélicat !
Néanmoins, il existe grand nombre de jurisprudences dans lesquelles les juges ont considéré que l’action était personnelle et restreint la prescription.
Action lésant un copropriétaire
Contestation de décision d’assemblée générale
Un des délais les plus classiques en copropriété est celui de l’article 42 et qui a déjà été expliqué dans un article de notre site internet. L’article 42 donne un délai de deux mois à un copropriétaire pour contester les décisions d’assemblée générale s’il a été noté comme absent ou opposant.
Ce même article, modifié par la loi ELAN du 24 novembre 2018, donne 5 ans à un copropriétaire pour engager une action personnelle pour contester la répartition individuelle des charges. Voir le détail dans notre article sur l’article 42 sus-cité.
Diminution du prix de vente
L’acheteur d’un appartement en copropriété peut demander une diminution du prix de vente si l’appartement est 5% plus petit que prévu. « Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte » (article 46 de la loi de 65), le délai de prescription est de un an.
Erreur de calcul des tantièmes pour la répartition des charges
Un règlement de copropriété peut comprendre des erreurs d’établissement des clefs de répartition des charges de copropriété. L’article 12 de la loi de 65 prévoit que les copropriétaires ont 5 ans pour demander une révision du règlement de copropriété à compter de sa publication officielle.
Une fois ces 5 ans passés, peut encore courir un délai de deux ans. Celui-ci court à partir de la première mutation à titre onéreux. C’est à dire la première vente dans la copropriété. Le premier nouvel acheteur a deux ans pour demander la révision du règlement de copropriété.
Une fois ces délais passés, la copropriété n’a plus d’autre moyen qu’une correction des clefs de répartition pour non conformité du règlement de copropriété. Il n’y a pas de délai limite pour cette action, mais elle doit être votée à la majorité de l’article 26.
Les litiges qui opposent les copropriétaires entre eux ont désormais un délai de prescription de 5 ans. Il en va de même lorsque le litige oppose un copropriétaire à l’ensemble de la copropriété. Attention, le début du délai est le jour où la cause du problème a été révélée.
Propriétaire bailleur
Si vous êtes propriétaire bailleur, le délai de prescription des loyers échus est de 5 ans.
Avocat
Il est possible que dans le cadre d’une action en rapport avec la copropriété intervienne un avocat. Que ce soit pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires ou ceux d’un copropriétaire. Les services des avocats peuvent être de deux types, soit il représente son client devant un tribunal, soit il le conseille. Ces prestations sont facturées différemment et ne sont pas soumises aux mêmes durées de prescription. Les activités judiciaires sont prescrites au bout de deux ans. La prescription quinquennale s’applique pour les activités extrajudiciaires.
A partir de quand court le délai de prescription ?
Comme vous avez pu le remarquer la question de la prescription est une question épineuse et complexe. Elle donne lieu à de nombreuses interprétations et jurisprudence. Il est bien difficile de pouvoir se prononcer sur un cas avec certitude.
Reste que même lorsqu’on est certain du délai de prescription qui s’applique, une autre question épineuse se fait jour : à partir de quand ce délai part-il ?
Les faits ou la connaissance des faits ?
La loi de 2008 a profondément modifié le code civil en la matière. Pour faire simple : jusqu’en 2008, le délai de prescription commençait à courir à la date d’exigibilité. Désormais, il court à partir du moment où la personne lésée prend connaissance du problème.
Cet élément multiplie encore des possibilités d’interprétation et rend encore plus difficile de préjuger de l’appréciation du juge.
Votre cas particulier
Vous êtes très nombreux à nous poser vos questions dans les commentaires de cet article.
Nombreux à nous exposer vos cas qui sont tous des cas particuliers.
Dans la mesure du possible nous donnons des indications générales qui permettent de se faire une idée. Mais dans la plupart des cas, il faudrait faire une étude approfondie du dossier pour vous donner un avis d’expert. Avis qui ne pourra de toutes façons pas préjuger de la décision d’un tribunal.
Si vous décrivez votre cas dans les commentaires ci-dessous, sachez que nous ne sommes pas en mesure de faire d’étude personnalisée gratuite.
CoproConseils n’est pas une association subventionnée, mais un cabinet d’experts exclusivement financé par les copropriétaires adhérents.
Bonjour, je suis copropriétaire dans un ensemble de plusieurs bâtiments dont l’un n’appartient qu’à un seul copropriétaire. Il y a plus de 30 ans, celui-ci a surélevé son toit (toiture Mansard) pour créer un espace habitable. D’un grenier dont la majeure partie de la surface était inférieure à 1,80, il a fait 4 chambres louées en colocation. Mais il n’a jamais régularisé sa quote-part dans la copropriété. Récemment, il lui a été demandé par le syndic de faire le nécessaire, non pour récupérer le manque à gagner mais pour l’avenir et pour plus d’équité. Il refuse évoquant notamment les prescriptions. Est-ce que créer un nouveau lot, suite à ces travaux, et modifier ainsi le Rc, plus de 30 ans plus tard entre dans le cadre d’une prescription ? Ou n’y en a t-il pas ? Merci à l’avance pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour
Il y a effectivement prescription pour ce qui est de lui demander de remettre à l’état initial des travaux réalisés sans autorisation d’AG. Par contre il n’y a aucunement prescription pour ce qui est de mettre à jour l’état descriptif de division et le règlement de copropriété pour que tout cela soit cohérent avec la réalité et en respect avec le code de la copropriété.
Pour cela le syndic n’a même pas besoin de décision d’AG.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire depuis mars 2029 d’un appartement que je mets en location.
En 2011, la précédente propriétaire avait installé d’un climatisation mono-split sans demander l’autorisation en A.G..
Son compresseur a été installé dans un local commun, séchoir à linge-vide ordures, adjacent.
Jusqu’à l’arrivée d’une nouvelle copropriétaire-bailleur ( qui n’habite pas l’immeuble ), courant 2022, aucune plainte, de quelque nature que ce soit, n’a été formulée.
A l’A.G. de 09/2023, dans un but de conciliation, nous avons accepté d’étudier son déplacement vers la loggia de l’appartement ( balcon anciennement fermé et porte-fenêtre d’origine déposée ).
Les professionnels contactés ont conclu à une impossibilité technique afin de ” ne pas risquer de fragiliser la structure de la loggia et de ne pas altérer son esthétique et celle de la façade “.
Les professionnels m’ont assuré que le positionnement actuelle du compresseur concordait avec les prescriptions du constructeur.
Que son fonctionnement, fenêtre ouverte sur la rue et porte palière du local fermée ne causait pas de nuisances, ni de risque aux habitants de l’immeuble.
Fort de leurs certificats j’ai demandé en A.G. la ratification du positionnement du compresseur.
Suite à une campagne délaite de la copropriétaire l’A.G. a rejeté ma demande.
Il ne me reste plus qu’à, soit déposer cette climatisation sèchement, soit rentrer dans une procédure.
1 / Il me semble que la prescription pour nuisance de 10 ans, peut-être ramenée à 5 ans, est passée.
2 / Il est mis en avant l’appropriation d’une partie commune qui semble relevée d’une prescription de 30 ans.
L’immeuble comporte 3 allées dont chaque étage a un local commun séchoir-vide ordure.
Le mien est accessible du palier par une porte avec poignée. C’est d’origine.
Seul le compresseur est accroché sur un mur en hauteur, et pour le reste il est maintenu vide.
Les mêmes locaux, des autres étages et allées sont inaccessibles: soit fermés par des blocages, cadenas, serrures, et pour un même muré ( s’aurait été accepté lors d’une A.G. ), où de copropriétaires les utilisent généralement comme grenier ou cave, caractérisant une appropriation de longue date ( l’immeuble est des années 1960 ).
Fort de ces points:
Absence de nuisance déclarée dans les temps.
Impossibilité de déplacer le compresseur.
Appropriation de parties communes similaires de longue date.
Pouvez-vous, s’il vous plaît me dire, si vous penser qu’un magistrat pourra me donner raison de maintenir mon compresseur.
Et si oui dans qu’elle hauteur de proportion?
Vous remerciant par avance pour réponse qui m’éclairera sur la suite à donner, je vous prie d’agréer l’expression de mes salutations distinguées.
Bonjour
Tous les travaux ayant un impact sur les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation d’AG. Le fait que d’autres travaux similaires ou différents s’en passent n’enlève en rien l’obligation.
Par contre le fait que l’AG ait refusé une première fois, n’enlève pas la possibilité de redéposer une demande à une autre AG.
Si vous souhaitez avoir un avis personnalisé sur votre situation personnelle, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement.
Bonjour j’ai acheté un appartement en 2021 équipé d’un sanibroyeur. Il semblerait que le propriétaire de l’époque l’ait installé sans aucune autorisation. Or je le découvre alors que je suis en train de le vendre. Le syndic me dit que je peux toujours présenter une ratification en mai 2025, date de la prochaine AG afin de demander l’accord de la majorité des propriétaires. Je voudrai savoir si la prescription peut jouer ? Ou, par défaut si je suis obligée d’attendre aussi longtemps pour tenter une régularisation ? Et dans ce cas quels documents produire pour l’obtenir… Je suis un peu désespérée, merci de votre aide.
Bonjour
Effectivement la pose d’un sanibroyeur nécessite une autorisation d’AG car l’installation se raccorde à des parties communes (évacuations).
Lorsqu’on achète un appartement, on l’achète “en l’état”, c’est à dire en endossant la responsabilité des éventuelles modifications réalisées par l’ancien propriétaire, même si vous n’étiez pas au courant du fait qu’elles n’avaient pas eu d’autorisation.
Trois solutions :
– vous remettez en l’état avant de vendre le bien
– vous vendez en l’état (avec certainement une petite moins value)
– vous faites valider les travaux a posteriori en AG
Pour la troisième solution, vous n’êtes pas obligée d’attendre la prochaine AG, vous pouvez en vertu de l’article 17-1AA, demander la convocation d’une AG uniquement pour examiner votre demande. Attention : 1. les copropriétaires ne sont pas obligés d’accepter. S’ils refusent les travaux vous êtes obligées de remettre en l’état. 2. La convocation de cette AG sera exclusivement à vos frais.
Cordialement
Bonjour, propriétaire depuis octobre 2022 dans une petite copropriété de 8 copropriétaires comprenant 6 appartements, 4 places de parking et 2 débarras. Les débarras (parties communes d’après le RCP) ont été transformé en studios (autorisation donnée en AG en 2006 et 2010) sans modification au RCP. Les anciens propriétaires ont posé des portails sur des parties communes et privatisé le jardin qui est aussi 1 partie commune et ont fait des extensions sans autorisations.
Nous voudrions mettre à jour notre RCP avec une répartition équitable des tantièmes car à l’heure actuelle leurs tantièmes sont ridiculement faibles. Devons nous avoir l’unanimité pour voter cela en AG? S’ils ne veulent pas, sommes nous dans les délais de prescription pour un recours ? Est-ce que le syndic peut être tenu responsable de son manquement à son devoir et de n’avoir pas conseillé à l’époque de faire les choses dans les règles de l’art ? Et est-ce que la vente de ces parties communes devraient être dans les archives du syndic ?
Je précise que j’habite en Nouvelle Calédonie et que la loi de juillet 1965 est toujours celle appliquée.
Merci à vous.
Bonjour
La loi de 65 est toujours appliquée partout en France, mais cela ne veut pas dire qu’elle n’a pas été profondément remaniée et mise au goût du jour depuis !
Il n’est pas possible de répondre simplement à votre question car il peut y avoir beaucoup de cas différents et les réponses varient selon les cas.
Vous aurez tout intérêt à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils, il pourra vous donner des indications qui s’appliquent concrètement à votre situation.
Cordialement
Bonjour,
J’ai une question concernant le délai de prescription de 5 ans concernant le rappel de charge. Suite à un problème de compteur d’eau (compteur à relevé électronique partout dans la copro sauf chez nous lié à un pbm avant notre arrivée), le syndic nous fait à ce jour un rappel d’eau depuis 2016.
Nous leur avons d’abord opposé un délai de prescription de 5 ans, or ils nous disent que ce délai ne s’appliquent pas pour l’eau.
Notre assurance juridique quand à elle nous dit que comme la copro a un contrat avec un prestataire privé pour l’eau, il s’agit du code la consommation et que le délai de prescription est de deux ans. Nous sommes perdus sur les délais de prescription…pouvez vous nous dire s’il y a une exception pour les consommations d’eau sur les délais de prescription? Merci!
Bonjour
Il n’y a pas de prescription sur les consommations.
Cordialement
Bonjour et merci pour les explications que vous fournissez. Je n’ai pas trouvé d’indices pour mon cas.
Il y a 3 points qui me posent question.
1-La mise à jour de l’EDD votée en 2021 vient enfin d’être enclenchée (les parties communes spéciales n’y figuraient pas, et les surfaces étaient fausses), peut on demander une régularisation rétroactive des charges ?
2-Depuis toujours, l’éclairage d’une des cages d’escalier est imputée en charges générales, même question pour une éventuelle régularisation.
3-Une des cages d’escaliers (qui dessert 2 appartements et le notre qui a accès aux deux cages de l’immeuble) sert également à 3 appartements d’une autre copro. Cette cages fait partie de notre copro (dixit le géomètre) les charges d’entretien ne sont réglées que par notre copro, bien que des détériorations soient le fait de l’autre copro. Comment régler ce genre de cas ? Merci
Bonjour
Il n’y a jamais de régularisation rétroactive des charges suite à une modification d’EDD.
Pour ce qui est de votre cas très particulier d’un escalier desservant plusieurs copropriétés, il faudrait pouvoir préciser la situation avant de répondre à vos questions.
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
En 2012, j’ai ouvert un mur de la copropriété pour faire une baie vitrée avec l’autorisation verbale des 2 autres copropriétaires de la maison.
Il s’est avéré qu’à la fin des travaux les deux personnes se sont retournées contre moi car elle avaient changé d’avis. Après d’âpres tractations et sans procès verbal nous nous sommes arrangés à l’amiable et tout est rentré dans l’ordre.
Cependant de temps en temps, on me fait une piqure de rappel quand il s’agit de faire d’autres travaux.
La baie qui a été ouverte dans le mur donne sur mon terrain sans vis-à-vis.
Ma question est la suivante: Y a-t-il un délai de prescription pour ses travaux sans autorisation……
Cordialement
Bonjour
Si vous voulez être tranquille faites ratifier vos travaux à postériori lors de la prochaine AG.
A priori si vous n’empiétez pas sur une partie commune, la precription est de 5 ans à partir du moment où le plaignant a connaissance de l’infraction. Mais il faut pouvoir démontrer le début du délai c’est à dire le moment où l’infraction a été constatée. Si vos accords ne sont qu’oraux c’est plus difficile.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement au 1er étage dans un immeuble en copropriété avec une terrasse ayant une vue directe sur le jardin des copropriétaires du RDC.
Cet immeuble existe depuis 1900, mais est devenu une copropriété en 2015.
Est ce que la prescription trentenaire s’applique pour la servitude de vue directe que l’on a sur le jardin des voisins du RDC?
Cordialement
Bonjour
Une servitude n’a pas de prescription. Elle a éventuellement un délai au delà duquel elle est caduque, mais il doit être prévu dès l’établissement de cette servitude.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons commis quelques erreurs lors du relevé des compteurs d’eau. La société en charge des compteurs à indiquer à notre syndic une erreur de relevé et des chiffres erronés, mais le syndic nous a tous de même demandé une régularisation des charges d’eau équivalent à plus de 103 m3 pour une année.
Ayant de très vieux compteurs (difficultés de compréhension de lecture même pour certains agents chargée de la relève des données) les erreurs se sont répétés sur 3 années.
Aujourd’hui des sommes astronomiques nous sont réclamés alors que les données relevées sont erronées et que la société l’a indiqué au syndic. Aujourd’hui, nous ne sommes plus auprès de ce syndic, mais puis-je intenter une action en justice pour des faits remontant à 2018 tout en sachant que nous ne sommes plus avec ce syndic depuis 2020.
En vous remerciant
Bonjour
Si entre temps vous avez voté pour l’approbation des comptes non.
Si les comptes copro ont été approuvé malgré votre désaccord, vous avez 5 ans pour porter devant un tribunal une mauvaise répartition individuelle et contester les charges qu’on vous réclame.
Cordialement