Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

En copropriété, lorsqu’il existe un rez-de-jardin il peut avoir plusieurs statuts.

Il peut-être

• privé,
• commun,
• ou  partie commune à jouissance privative.

C’est souvent cette dernière possibilité qui génère des problèmes de répartition des charges.
Qu’est ce qu’un jardin partie commune à jouissance privative ?
C’est un jardin qui appartient à la copropriété, mais n’est accessible qu’à un seul appartement.
Qui doit payer pour l’entretien des rez-de-jardin ?
CoproConseils fait le point et vous permet d’y voir plus clair si votre copropriété possède de tels rez-de-jardin à jouissance privative.

Cependant il faut noter que de multiples jurisprudences quelques fois contradictoires, rendent difficile une position claire dans ce type de dossier.

Que dit le règlement de copropriété ?

C’est le document de référence de votre copropriété. Il est ici incontournable.
C’est lui qui doit s’appliquer. Le règlement de copropriété doit être étudié en tout premier lieu si une question se pose.

Le règlement de votre copropriété ne contient aucune clause mentionnant la spécificité du jardin, alors que d’autres documents précisent bien qu’il est commun à jouissance privative ? Alors il est indispensable de faire mettre le règlement de copropriété en conformité. Lisez notre article concernant la loi ELAN. Et n’hésitez pas à nous contacter.

Le règlement de copropriété peut prévoir le statut du rez de jardin, ses conditions d’accès, son usage (exclusif ou non) et pour finir la répartition des charges de son entretien.
Concernant cette répartition des charges il peut y avoir différentes solutions :

• l’entretien est à la charge complète du propriétaire du lot ayant jouissance privative du rez-de-jardin.
• l’entretien est à la charge de la copropriété
• certains éléments spécifiques sont à la charge du bénéficiaire et le reste à la charge de la copropriété.

Qu’est ce que la jouissance privative ?

Cela signifie que l’usage du jardin est réservé à certains copropriétaires seulement. Malgré le fait qu’il soit partie commune c’est à dire qu’il appartient à tous.
Cette jouissance privative est déterminée soit dans le règlement de copropriété, soit en AG à la majorité de l’article 26.
Elle peut être attribuée à un lot ou à une personne. Personne ne peut remettre en question cette disposition sans l’accord du bénéficiaire.

Limites à la jouissance privative.

La jouissance d’un jardin n’autorise pas le bénéficiaire à y faire n’importe quoi. Il doit respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances au voisinage. Évidemment, le jardin restant partie commune, tous les travaux doivent être votés en AG.
Exemple : l’occupant peut y poser des jardinières, mais ne peut pas décider de son propre chef d’y faire un potager. Il peut y installer des jeux d’enfants amovibles, mais pas de balançoire scellée au sol.
Le caractère exclusif de la jouissance peut être remis en question par un vote en AG à la majorité de l’article 26, mais ne peut se faire sans l’accord du principal intéressé.

Qui doit payer les charges d’entretien du jardin ?

Si le jardin est privé alors c’est très simple, l’ensemble de l’entretien incombe au propriétaire du lot. Y compris si une injonction vient l’obliger à tailler un arbre de haute futaie qui provoque des nuisances aux autres copropriétaires.

Si le jardin est partie commune alors l’ensemble de l’entretien incombe à la copropriété dans son ensemble. Mais attention, tous les copropriétaires peuvent bénéficier du jardin. C’est souvent là que le bât blesse car dans certaines situations, avec le temps, le jardin a pu être progressivement privatisé par le lot du RdCh.

Si le jardin est partie commune à jouissance privative, alors il faut se référer au règlement de copropriété. Bien souvent l’entretien courant incombe au propriétaire du lot. Le gros entretien ou les réparations par contre incombent au syndicat des copropriétaires dans son ensemble.

Que faire si le règlement ne détaille pas les charges d’entretien du jardin ?

Il n’est pas dit que le règlement de copropriété doit prévoir.
Donc il est possible qu’il ne prévoie rien.
En réalité, c’est qu’il ne prévoit rien de spécifique. C’est donc la règle générale qui s’applique.

Si le règlement de copropriété mentionne que le jardin est partie commune à jouissance privative, c’est déjà une indication très importante. Même si ensuite rien n’est mentionné concernant son entretien. Néanmoins c’est là que ça se complique !

En 2008, une jurisprudence précise que si le règlement intérieur ne prévoit rien de spécial, l’entretien courant incombe au bénéficiaire du jardin et le gros entretien à la copropriété.

Puis en 2016, une réponse ministérielle indique à l’inverse que si le règlement de copropriété ne prévoit rien, alors tout l’entretien est à comprendre en charges communes générales.

En 2018, revirement de situation, le tribunal de grande instance de Versailles décide que sauf mention contraire du règlement de copropriété, c’est au lot qui bénéficie du jardin qu’incombe l’ensemble des charges de son entretien.

Néanmoins il semblerait que le plus courant reste une définition intermédiaire qui voudrait que l’entretien courant soit assuré par le lot qui bénéficie du jardin et le gros entretien soit à la charge de la copropriété.

Que recouvre le terme « entretien » ?

Quelques fois les rez-de-jardins sont tout petits. D’autres fois ce sont de véritables parcs. Entre les deux, il n’est pas rare que de beaux et grands arbres prennent de la place dans le jardin. C’est bien souvent autour de ces arbres que se cristallisent les contentieux qui concernent la définition du terme d’« entretien ».
Lorsque le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale met à la charge du bénéficiaire du rez-de-jardin l’entretien du jardin dont il bénéficie sans autre mention spécifique, alors c’est l’ensemble de l’entretien dont il s’agit. Y compris la taille, le traitement ou l’abattage des arbres.

Cas particuliers

Si ces arbres sont une haie mitoyenne, alors ce sont les deux copropriétaires concernés qui partagent les frais pour moitié, ou bien s’occupent chacun de leur moitié.

Lorsque les arbres menacent pour une raison quelconque (taille, parasites, maladie ou racines) l’intégrité de la copropriété, l’assemblée générale peut voter l’abattage de ces arbres. Aucun copropriétaire ne peut s’y opposer, pas même celui qui jouit du jardin de manière privative. Si le règlement de copropriété prévoit que le bénéficiaire a la charge de l’entretien du jardin. Il doit alors prendre l’abattage à sa charge, même s’il a voté contre.

Qu’est ce que l’entretien courant ?

D’un manière générale c’est ce qui se fait à hauteur d’homme. Tonte de la pelouse, taille des haies, arrosage…
N’est pas entretien courant le fait d’élaguer les arbres de haute-futaie, le fait de replanter une haie vieillissante, arrachage d’un gros arbre, réparation du réseau d’évacuation des eaux pluviales …
Il existe évidemment un grand nombre de cas de jurisprudence car chaque jardin est un cas particulier.

Comment mettre l’entretien du rez-de-jardin à la charge du bénéficiaire ?

Quelle que soit la situation existante et la modification proposée, celle-ci doit impérativement passer par un vote en AG.

Jardin partie commune à jouissance privative.
La copropriété souhaite préciser que l’entretien du jardin échoit au propriétaire du lot qui en bénéficie. Il faut modifier le règlement de copropriété. La nouvelle version spécifiera que l’intégralité des charges d’entretien du jardin sera à la charge du propriétaire du lot, ou bien listera les éléments qui vont spécifiquement être à sa charge. Cette modification peut se faire à la majorité de l’article 26, selon la réponse ministérielle publiée au journal officiel le 5 janvier 2016.

Jardin partie commune.
La copropriété souhaite mettre les charges d’entretien à la charge du propriétaire du lot. Cela peut aussi bien entériner un état de fait, que créer une jouissance privative. Cette modification concerne donc non seulement la répartition des charges, mais également la jouissance des parties communes des autres lots. En effet, les autres copropriétaires ne pourront définitivement plus utiliser le jardin. Cette modification peut théoriquement se faire à la majorité de l’article 26.

Dans tous les cas, les opposants peuvent toujours saisir le tribunal dans le cadre de l’article 42.

Accès à un jardin partie commune à jouissance privative.

Certes le jardin à jouissance privatives est une partie commune. Pour autant, seul le propriétaire du lot peut y avoir accès. C’est la définition même de la jouissance privative. Elle s’applique de manière stricte. Ni le syndic ni les membres du CS ne peuvent se permettre de visiter le jardin sans autorisation du propriétaire du lot. Y compris pour vérifier l’entretien du jardin si celui-ci est à la charge du propriétaire.
Il n’est pas non plus possible que de telles visites soient prévues au règlement de copropriété, pas plus qu’elles ne soient autorisées par un vote en AG.

La seule solution si le propriétaire du lot refuse toute visite, est que le syndic demande auprès d’un tribunal en référé, l’autorisation d’entrer sur ces parties communes. Ceci a été précisé par une réponse ministérielle du mois d’août 2020.

Si le jardin ou son défaut d’entretien par exemple, sont à l’origine d’un trouble pour la copropriété alors, le syndic peut faire procéder d’office à certaines action. Prenons l’exemple d’un arbre que le propriétaire refuse d’élaguer et qui fait courir un risque de chute de branche. Le syndic doit avertir le propriétaire. Puis si le propriétaire ne fait rien, il commande l’élagage d’office. Le syndic fait intervenir une entreprise spécialisée. Dans ce cas, le seul recours du propriétaire est le tribunal également.

Il faut noter que si le lot doté d’une jouissance privative d’un jardin partie commune est un bien loué, la jouissance du jardin ne fait pas automatiquement partie de la location. C’est le propriétaire qui décide (ou qui négocie avec le locataire). Le bail doit être rédigé en conséquence. Ce n’est en aucun cas la copropriété qui décide.

Quelle est la hauteur réglementaire des haies ?

La hauteur des haies et la distance qui doit les séparer de la limite est réglementée. Reportez vous à l’article CoproConseils correspondant.