Loi ALUR : Le contrat de syndic type est paru le 26 Mars 2015

MAJ Novembre 2017
La loi ALUR parue à la fin du mois de mars 2014, continue de tenir ses promesses en 2015. Le 26 mars dernier, un décret d’application prévoit qu’à dater du 1er juillet prochain les contrats de syndic devront être conformes à un modèle-type de contrat de syndic. Ce contrat de syndic type détermine une liste limitative de prestations particulières qui peuvent donner lieu à rémunération spécifique, toute autre prestation étant considérée incluse dans les prestations courantes.

Malgré les protestations émises des deux côtés, ce texte est suffisamment consensuel pour mettre un terme à des décennies de joute entre les représentants des syndics et ceux des copropriétaires à propos du contrat de syndic. Exit donc le contrat dit Novelli, le contrat de syndic ALUR sera le prochain contrat que votre copropriété signera avec votre syndic.

Ce texte favorise l’uniformisation des contrats de syndic et donc facilite leur mise en concurrence.
Maintenant à vous de jouer !
Faites jouer la concurrence !

Mais si un des contrats contient une des 15 perles des contrats de syndic, préférez lui un autre !

MISE A JOUR Novembre 2017 : Enquête de la Direction Générale de la Concurrence et de la Répression des Fraudes

La DGCCRF a mené une enquête tout au long de l’année 2016 et elle rend ses conclusions publiques fin 2017.

« En raison d’un respect insuffisant du contrat type par les professionnels et de nombreux manquements quant à la tarification des prestations, la DGCCRF poursuivra la surveillance de ces prestataires. » Cliquez ici pour lire directement notre analyse en fin d’article.

A partir de quand le nouveau contrat-type de syndic est-il en vigueur ?

Le décret, paru le 28 mars 2015, prévoit une application au 1er juillet 2015.
Cette date n’est pas tout à fait choisie au hasard, les syndics tiennent une écrasante majorité de leurs assemblées générales avant le 1er juillet. Pour toutes les copropriétés dont la clôture des comptes est calée sur l’année civile, l’assemblée générale des copropriétaires doit légalement être tenue dans les 6 mois, c’est à dire avant le 30 juin 2015 !
Ainsi en réalité, cela donne un délai d’un an à la plupart des syndics.

Donc si votre assemblée générale est prévue avant le 1er juillet 2015, votre syndic a encore le droit de vous proposer un contrat ancienne version. Mais vous avez tout à fait le droit de faire jouer la concurrence et de mettre à l’ordre du jour l’examen d’un contrat concurrent. (Contrat concurrent à faire parvenir dans les délais de la convocation à l’AG).
Il a également le droit de faire pression pour que vous signiez un contrat (ancien modèle) de 3 ans, mais c’est bien évidemment plus que jamais le moment de ne signer que pour un an !

 

Qu’est ce que le contrat de syndic ALUR change ?

La grande et essentielle nouveauté du contrat de syndic type est que toute prestation de syndic est réputé incluse dans le forfait, sauf si elle fait partie de la liste limitative fixée en annexe du décret du 26 mars, des prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire. La loi ALUR prend donc le contre-pied de l’arrêté NOVELLI.

La loi ALUR prévoit une liste limitative de prestations hors forfait pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique.
Au nombre desquelles :

  • les assemblées générales extraordinaires
  • les dépassements d’horaires
  • les réunions ou les visites en plus de celles prévues au contrat
  • l’établissement ou la modification du règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division
  • la gestion et le suivi des sinistres, déduction faite des sommes remboursées par les assurances
  • le suivi de la réalisation d’un DPE ou d’un audit énergétique
  • le suivi de travaux
  • le suivi des litiges et contentieux hors recouvrement des créances auprès des copropriétaires
  • la reprise de comptabilité d’exercices antérieurs en cas de changement de syndic
  • la préparation de décisions d’acquisition ou de modifications de parties communes
  • la constitution ou suivi de dossier d’emprunt ou de subvention
  • l‘immatriculation initiale d’un syndicat de copropriétaire (mais pas la mise à jour)
  • la représentation du syndicat des copropriétaires à l’extérieur de la copropriété

Et c’est tout !

La loi ne prévoit rien de neuf dans la rémunération de ces prestations supplémentaires : soit au tarif horaire, soit au forfait et le tout hors frais d’envoi. Une liste limitative ne dispense donc pas le conseil syndical et les copropriétaires de négocier les tarifs de facturation de ces prestations hors contrat.

 

Quels sont les points du nouveau contrat de syndic ALUR auxquels il faut veiller avant de signer ?

  • La durée du contrat ou durée du mandat du syndic.
    La loi ALUR n’apporte rien de neuf, depuis le décret de 2010 doivent être notées noir sur blanc sur le contrat une date de début et une date de fin du contrat de syndic. Il s’agit néanmoins de le vérifier et surtout de vérifier que vous signez bien un contrat d’un an. Aucun argument n’est valable pour vous faire pencher pour un contrat de trois ans (durée maximale).
  • Les plages horaires de réunions
    Le syndic doit dans son contrat préciser les heures et jours ouvrables de référence puisque certaines prestations comme les assemblées générales peuvent donner lieu à facturation supplémentaire si elles se tiennent tout ou en partie hors de ces heures de référence. A vous de vérifier qu’elles sont définies correctement et éventuellement de les négocier.
  • Les plages horaires de réception
    Le contrat mentionne également et obligatoirement les jours et heures d’accueil physique et téléphonique des copropriétaires. On entend trop souvent les copropriétaires dire « on ne peut jamais joindre notre syndic », mais c’est au moment de signer le contrat de syndic qu’il faut s’occuper de ces heures de réception et là encore éventuellement en discuter.
  • Le nombre de réunions, de visites, d’assemblées …
    Votre contrat de syndic doit contenir une estimation de la durée de l’assemblée et la plage horaire estimée. Il doit également prévoir si du personnel spécifique du syndic doit être présent. Concernant les visites de la copropriété, le contrat doit préciser leur nombre minimum, leur durée, les personnes qui doivent être présentes et si oui ou non un rapport est prévu
  • Les dispenses
    Trois missions du syndic seulement peuvent être exclues du contrat à la demande des copropriétaires : l’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots, l’ouverture d’un intranet et l’externalisation des archives. Jamais nous n’insisterons assez sur l’absolue nécessité de garder la gestion des archives dans le contrat du syndic. Le syndic ne manquera pas de faire valoir les économies réalisées si vous le dispensez de cette prestation, mais c’est un miroir aux alouettes. Nous n’insisterons également jamais assez sur l’absolue nécessité du compte séparé. Concernant l’extranet, à vous de juger de l’utilité en fonction des habitudes de la copropriété.

Quels sont les autres éléments à retenir de ce décret ?

Ce décret du 26 mars fera date comme le décret du contrat-type de syndic. Il réaffirme un certain nombre de choses qui en réalité existaient avant 2015, mais en introduit de nouvelles qui ne vont pas manquer de faire couler de l’encre.

Le décret du 26 mars réaffirme ;

  • La soumission des syndics professionnels à la Loi Hoguet c’est à dire pour faire court et simple être en possession de la carte professionnelle,
  • que les rétrocommissions sont totalement illégales
  • que les syndics bénévoles ont le droit d’être indemnisés ou défrayés et même rémunérés

Le décret du 26 mars innove en

  • prenant la peine de préciser que les contrats de syndic ne doivent pas contenir de lignes en petits caractères, les fameuses petites lignes qu’on ne lit jamais et qui nous font regretter d’avoir signé ! C’est anecdotique, mais c’est symptomatique !
  • prévoyant de soumettre les syndics professionnels à un code de déontologie. Ce code était un des chantiers du CNTGI et le décret prévoyant son application au 1er septembre 2015 est paru à la fin de l’été 2015.
  • rappelant la mise en place prochaine d’une « fiche synthétique de copropriété ». Pour l’instant cet aspect là est également en projet. Il est question qu’elle soit en vigueur à la fin 2016. Nous ne manquerons pas de vous tenir informés.

 

Par conséquent, et en attendant que la fiche synthétique de copropriété soit effectivement obligatoire (mise en œuvre finalement début 2017), aucune obligation nouvelle n’est imposée aux syndics de copropriété du fait de la parution de ce décret, aucun travail supplémentaire d’administration de bien qui justifierait une quelconque augmentation du forfait pour un syndic déjà en place. Sachez-le et soyez ferme à la prochaine assemblée générale !

 

Enquête de la DGCCRF novembre 2017 : trop de contrats non conformes

En 2016 donc la Direction de la Répression des Fraude menait donc une enquête auprès des syndics pour vérifier de la bonne application de la loi ALUR une année après la parution du contrat de syndic type.
De l’aveu même des fonctionnaires du Ministère de l’Économie, le bilan de cette enquête n’est pas très satisfaisant.
Les infractions sont de plusieurs types :

Modification de la trame du contrat :

Globalement il apparait que les syndics utilisent le contrat de syndic type, mais prennent la liberté de le modifier à leur guise en supprimant des paragraphes ou des clauses notamment. C’est le cas dans plus de 40 % des contrats contrôlés.

Augmentation des frais annexes :

L’ensemble des syndics contrôlés ont notablement augmentés leur forfait annuel de gestion courante après la publication de la loi ALUR.
Les tarifs étant libres, ce n’est pas ce qui importe pour la DGCCRF. Par contre, la direction générale de la répression des fraudes a relevé un nombre important d’irrégularités et de pratiques interdites. Chez CoproConseils nous contrôlons plus d’une centaine de syndics sur les Bouches du Rhône et le reste de la France et nous ne pouvons pas être étonnés de ces résultats car nous les constatons quotidiennement.
De petites irrégularités qui aboutissent à une facturation qui ne devrait pas avoir lieu d’être ou bien des pratiques totalement illégales qui aboutissent également à des facturations supplémentaires.

Compte bancaire séparé :

La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes insiste également sur le nombre encore trop important de syndics qui omettent d’ouvrir un compte bancaire séparé pour les copropriétés dont ils ont la gestion. Cette obligation est pourtant impérative depuis le vote de la loi ALUR en 2014. De notre expérience, c’est pourtant une pratique que nous voyons progressivement, mais surement disparaitre.

Au final, la DGCCRF décide de continuer de surveiller !
Exactement ce que nous conseillons de manière systématique à tous les copropriétaires !
Rien ne remplace la vigilance !