Contrat de syndic – clauses illégales – clauses abusives – un peu de recul historique

Contrat de syndic, clauses illégales, clauses abusives : un peu de recul historique !

En 2015, suite à la promulgation de la loi ALUR, la nouvelle ministre du logement fait paraitre le décret mettant en œuvre le contrat de syndic type, mettant un point final à des décennies de tensions et passes d’armes entre syndic et défenseurs des copropriétaires.

Replacer les décisions récentes dans leur contexte historique, permet toujours de mieux les comprendre. Voilà pourquoi CoproConseils vous propose de remonter un petit peu en arrière.

 

Le syndic professionnel a beaucoup changé en l’espace de 20 ans.

Tous les professionnels vous le diront, que ce soit pour le regretter ou au contraire pour s’en réjouir, le syndic à l’ancienne c’est fini. Les cabinets de syndics locaux, entreprise familiale, qui connaît les copropriétaires par leur prénom et les copropriétés comme le fond de leur poche se comptent sur les doigts d’une main. Ce système avait des avantages et des inconvénients. Le 21e siècle le voit disparaître.

 

1995-2000 : Début de la période de concentration des syndics professionnels. Les grands groupes nationaux rachètent progressivement la plupart des syndics locaux et se concentrent. Ce sont des professionnels du syndic qui sont à la tête de ces grands groupes. Les syndics gèrent d’importantes sommes d’argent correspondant aux finances des copropriétés gérées. La gestion de ces fonds intéresse les banques qui rachètent des syndics, même si elles ne sont pas du métier. Enfin depuis peu, ce sont des fonds de pension qui s’intéressent au syndic toujours pour les mêmes raison ; faire fructifier les fonds gérés par les syndics.

 

Première conséquence de cette mutation : ceux qui possèdent les grands groupes de syndics ne sont pas des professionnels du syndic.

 

Seconde conséquence de cette mutation : une modification fondamentale de la façon d’aborder le métier. La rentabilité est au cœur des préoccupations des nouveaux dirigeants. Ils appliquent des principes de management déjà éprouvés dans de nombreux autres secteurs ; concentration pour limiter les coûts fixes, externalisation des services hors du cœur de métier, rationalisation maximum pour limiter les charges, pression sur les salariés pour faire du chiffre au détriment du service et point crucial, définition restrictive des services inclus dans le contrat et multiplication des prestations hors contrat qui induisent une facturation supplémentaire. Ils sont les premiers à lancer la bataille de la définition des clauses des contrats de syndic.

 

Les associations de défenses des copropriétaires réagissent.

Face à cette dérive gravement nuisible au copropriétaire, les associations et autres organismes dont le credo est la défense des consommateurs et donc des copropriétaires, ont tenté de faire pression sur les pouvoirs publics pour tenter de rétablir l’équilibre.

 

Objectifs principaux :

  • Rendre obligatoire le compte séparé
  • Rendre impossible la facturation supplémentaire pour la gestion des archives ou le recouvrement des charges
  • Établir une liste de prestations minimum inclues au contrat qui limite les abus

 

Entre temps un des trois plus gros groupe de syndic manque de faire faillite pour des pratiques de compte reflet qui sont dans le gris de la frontière entre le légal et l’illégal. Le groupe ne fait pas faillite parce qu’une telle faillite aurait eu l’effet d’un raz de marée, mais a au moins l’avantage de mettre un coup de projecteur sur le fait que les syndics ne sont plus gérés par des professionnels du syndic de copropriété, mais des professionnels de la finance.

 

Face à cette mutation, quelle est la position des pouvoirs publics ? :

2007 le Conseil National de la Consommation (CNC) rend un avis parce que les pouvoirs publics sous pression renâclent à légiférer.

La profession ne joue pas le jeu, les contrats sont toujours aussi opaques et les prestations particulières se multiplient.

2009 le Tribunal de Grande Instance de Grenoble rend un jugement qui s’appuyant sur la loi existante tout simplement, déclare clairement abusives et illicites un grand nombre de prestations qui avaient été considérées hors contrat par le syndic incriminé

2010 l’avis du CNC étant resté lettre morte, le ministre opte pour la parution d’un arrêté, mais la pression de la profession reste forte et c’est finalement un arrêté a minima qui paraîtra laissant les associations de défense des consommateurs très déçues. C’est l’arrêté Novelli.

En même temps la loi Boutin et certaines déclarations ministérielles dont nous nous sommes fait l’écho laissent entrer dans la normalité des pratiques pourtant abusives.

Quasi en même temps, mais dans un mouvement de balancier inverse et toujours en 2010, le législateur modifie le décret de 1967 et réaffirme clairement une loi qui depuis longtemps protège le consommateur et qui avait progressivement été dévoyée par des pratiques chaque jour plus illégales et plus abusives. C’est le décret du 20 avril. C’est un élément plus solide que des recommandations, puisque c’est un décret, sur lesquels les copropriétaires et leurs défenseurs peuvent s’appuyer pour défendre leurs intérêts.

2011, la Commission des Clauses Abusives se saisit du dossier et publie une recommandation qui renvoie les professionnels du syndic dans les cordes.

2012, la juridiction grenobloise très au fait des questions de contrats de syndic, enfonce le clou planté en 2009 dans le sens de la défense des copropriétaires, avec un arrêt de la cour d’appel cette fois. Cette juridiction d’appel à l’instar de la première s’appuie sur la loi et les textes, mais a plus de grain à moudre puisque entre temps est paru le décret du 20 avril 2010.

2014, la Ministre du logement Cécile Duflot, fait voter une loi dite Loi ALUR, ou loi pour l’amélioration du logement et pour un urbanisme rénové. Cette loi apporte de multiples modification à la loi de 65 et la plupart vont dans le sens d’une meilleure défense des copropriétaires. Néanmoins, la ministre ne fait pas l’unanimité et sort du gouvernement alors que la plupart des décrets d’applications sont en cours de parution.

2015, Sylvia Pinel, nouvelle Ministre du logement continue de défendre le texte de sa prédécessrice et publie un an plus tard un très attendu décret d’application concernant le contrat-type de syndic.

Que retenir de ce regard dans le rétroviseur ?

  • La loi n’est pas figée et les copropriétaires ont toujours une carte à jouer.
  • Les textes sont pour beaucoup le résultat des équilibres en œuvre sur l’échiquier politique.
  • Il semble que les textes ne penchent pas du même côté selon qu’ils sont l’œuvre du législateur professionnel ou bien des instances politiques plus sensibles visiblement au pouvoir des lobbyistes.

 

 

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *