Décret du 20 avril 2010 ; nos analyses, nos conseils.

En avril 2010 est paru un décret qui a apporté un certain nombre de modifications aux textes fondamentaux du droit de la copropriété. Dans la foulée, CoproConseils publie un article qui éclaire et explique les conséquences de ce décret.

En 2014, est parue la loi dite ALUR qui a profondément modifié ces deux textes et leur application et mis un terme à plusieurs années de passes d’armes entre les syndics et les copropriétaires sur certains points fondamentaux.

Nous choisissons de conserver cet article afin d’éclairer l’internaute sur les différentes étapes qui ont mené aux lois qui s’appliquent aujourd’hui. Mais sachez si vous lisez plus avant, que si vous cherchez des réponses à jour, il convient de vous reporter à des articles plus récents sur notre site.

Si vous cherchez le texte inextenso du décret de 2010, vous pouvez utilement cliquer sur ce lien.

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Dernièrement nous titrions « la montagne a accouché d’une souris », aujourd’hui nous pourrions continuer avec « l’arbre qui cache la forêt » ! En effet, derrière un arrêté Novelli plus que décevant il y a eu, un mois plus tard, un texte passé beaucoup plus inaperçu, modifiant le décret de 1967. Le décret de 67 est un des textes essentiels du droit de la copropriété, les modifications qui y ont été apportées le 20 avril 2010 sont également très importantes. CoproConseils fait le point, afin comme toujours de mieux vous armer dans la lutte permanente pour la défense de vos intérêts et vos droits.

Comme à notre habitude, il n’est pas question de vous noyer avec le jargon législatif.

De notre coté nous allons éclairer ces modifications, vous aider à retenir les points importants et utiles. Nous en avons retenu six ;

I. Les droits du conseil syndical sont améliorés et précisés.

Deux alinéas modifient l’article 26 :

  • Le premier alinéa indique que lorsque le syndic a une communication écrite à faire au conseil syndical, il peut ne contacter que son président. Par contre s’il doit répondre à une demande du conseil syndical, alors il doit le faire à chacun de ses membres.

Il s’agit donc de ne pas s’offusquer que dans certains cas seul le président du conseil syndical communique avec le syndic, mais il s’agit surtout de bien choisir son président !

  • Le second alinéa précise que « L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical ».

Ceci n’était pas obligatoire auparavant. Formule laconique a priori claire … mais que veut dire exactement « concertation » ? Est-ce l’obligation de demander son avis au conseil syndical ou celle d’en tenir compte ? Et si le conseil syndical n’est pas unanime ? Le syndic peut-il dans le cadre d’une concertation, finir par ignorer l’avis du conseil syndical ? La concertation est un concept couramment utilisé dans le domaine de l’aménagement public. C’est plus de l’ordre d’un « état d’esprit participatif » que du réel partage d’autorité. Il y a donc matière à interprétation. Pour l’instant, le texte est tout nouveau, la justice n’a pas encore été saisie des problèmes liés à l’imprécision de ce terme, c’est vraisemblablement la jurisprudence qui aidera à mieux le définir.

Deux éléments à retenir :

Désormais le syndic doit discuter d’une manière ou d’une autre avec le conseil syndical en vue de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale. Deuxième point : si la concertation n’a pas lieu cela peut entraîner la nullité de l’AG puisque ce décret est d’ordre public. Notre conseil : veillez à établir un compte rendu de réunion, pour limiter les mauvaises surprises. Rappel : depuis 2007 il n’y a plus d’ordre du jour complémentaire. Mais, un ordre du jour peut être modifié, à condition que ce soit bien avant le délai minimum légal de convocation de 21 jours. D’où l’importance hier comme aujourd’hui, de prendre les devants et de contacter le syndic bien avant l’AG si on veut qu’un point précis y soit traité.

Toujours concernant l’ordre du jour des AG. L’article 10 du décret de 67 est également modifié. Ainsi un copropriétaire qui souhaite inscrire une résolution à l’ordre du jour doit-il rédiger lui même le projet de résolution. Et si ce projet porte sur des travaux, il doit comporter le descriptif complet des travaux souhaités. Sachant les règles juridiques auxquelles sont soumises des résolutions pour être valables, il est plus que souhaitable de se faire aider d’un professionnel pour rédiger un projet de résolution à soumettre à une assemblée générale, sous peine de voir le projet attaquable, annulable et reporté à la prochaine AG.

Nouvelle obligation faite au syndic également dans l’article 26 modifié :

celle de « joindre à la convocation d’assemblée générale le compte rendu écrit de l’exécution de la mission du conseil syndical prévue à l’article 22 ». Obligation intéressante, qui nécessite quelques éclaircissements.

L’article 22 définit la mission du conseil syndical : celui-ci « assiste et contrôle le syndic ». Cette mission d’assistance et de contrôle est réalisée tout au long de l’année par différentes actions ; courrier pour tel problème, recherche de devis pour tels travaux, vérifications des comptes, présence lors du passage d’un expert etc, etc. Actions dont les copropriétaires non membres du conseil syndical n’ont en général pas la moindre idée. Et c’est souvent bien dommage. Jusqu’à présent aucune obligation de communication en la matière n’existait. Aujourd’hui si le conseil syndical prend la peine de faire un rapport même succinct (une simple liste ; une date – une action), le syndic est obligé de joindre ce rapport à la convocation d’AG et les copropriétaires seront enfin informés de tout le travail que réalise le conseil syndical souvent dans l’ombre. Chez CoproConseils nous nous rendons quotidiennement compte que nombre de tensions au sein d’une copropriété sont le résultat d’un simple manque de communication. Nous ne pouvons qu’encourager les membres du conseil syndical à faire le rapport de leur mission.

II. Nouvelles obligations et précisions sur les missions du syndic

L’article 29 modifié apporte une plus grande clarté à la durée du mandat du syndic car désormais le contrat doit comporter non seulement sa durée (max. trois ans) mais également « préciser les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ». Ainsi, il n’est plus possible de traîner x mois lié à un syndic parce que celui-ci ne convoque pas l’assemblée. Aujourd’hui, quels que soient les événements, le mandat du syndic se termine à une date butoir précisée dans le contrat.

Parmi les « nouvelles » obligations du syndic, celles précisées par l’article 33 modifié concernent les fameuses archives. Nous avons été l’écho des débats concernant les frais afférents à la gestion de ces archives, d’autant plus que c’était un des points cruciaux de la bataille entre associations de défense des consommateurs et syndics à propos de l’arrêté Novelli.

Désormais la situation est claire : l’article 33 du décret de 67 modifié contient la phrase suivante : « la conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic ». C’est donc lui qui est responsable de ces archives, lui seul qui décide s’il souhaite en confier la gestion à une société extérieure, lui seul qui en assume les coûts et les conséquences en cas de perte de documents. Le décret est en contradiction flagrante avec l’arrêté Novelli ? Peu importe, en droit français un décret l’emporte sur un arrêté. Il se trouvera toujours des syndics pour s’appuyer sur Novelli pour tenter de facturer aux copropriétaire la gestion des archives. Soyez vigilants, vous avez la loi pour vous.

L’alinéa 2 du même article 33 précise à toutes fins utiles que c’est bien le syndic sortant qui est responsable du transfert des archives vers le syndic nouvellement élu.

L’article 32 et 33 mettent également au clair une autre question cruciale : la feuille de présence

« Le syndic délivre en les certifiant, des copies ou extraits de PV d’AG y compris les annexes ». Par ailleurs, « le syndic établit et tient à jour la liste de tous les copropriétaires (état civil et domicile) qu’ils soient personnes physiques ou morales ». Ainsi la feuille de présence (et les pouvoirs) est forcément à jour et le syndic se doit d’en transmettre une copie à tout conseiller syndical qui en fait la demande.

III. Travaux urgents

L’article 37 modifié vient renforcer la responsabilité des syndics en cas de travaux urgents c’est à dire « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ». Dans ce cas le syndic commande les travaux qui s’imposent. Ensuite il doit prendre l’avis du conseil syndical avant de verser 1/3 du devis estimatif des travaux. Puis immédiatement informer les copropriétaires et convoquer une AG extraordinaire qui doit valider les travaux et les appels de fonds pour les 2/3 manquants. Ainsi, même en cas de travaux impératifs la décision d’assemblée générale est indispensable. Sans elle les appels de fonds sont illicites.

IV. Convocation à l’Assemblée Générale

Le décret du 20.04.2010 ne modifie pas substantiellement la liste tous les documents qui doivent être joints à la convocation d’assemblée générale que ce soit pour information des copropriétaires ou bien pour qu’une décision prise par la même assemblée soit valide. Cette liste est consultable sur le site legifrance.gouv.fr

Néanmoins, il est à noter une modification importante en cas de saisie immobilière d’un lot. Si un copropriétaire ne paie pas ses charges et que la copropriété en est à faire saisir son appartement, il est important de savoir pour économiser temps et argent que trois résolutions distinctes sont désormais nécessaires ; une pour voter le principe de la saisie, une deuxième pour voter le montant de la mise à prix, une troisième pour se prononcer sur la dette irrécouvrable. Si ces trois résolutions ne sont pas votées, ou si les trois éléments sont réunis en une seule résolution, la défense peut invoquer le vice de forme pour faire annuler la saisie et la copropriété sera quitte pour recommencer toute la procédure.

V. Nouvelles copropriétés et Appels de fonds

La modification de l’article 35 en la matière est une réelle avancée qui donne au syndic les outils pour gérer cette phase transitoire. Il prévoit deux solutions qui permettent au syndic provisoire d’honorer les factures courantes de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes de l’immeuble. Soit le règlement de copropriété prévoit une provision et il est en droit d’appeler les fonds correspondants. Soit le règlement n’en prévoit pas ou elle est insuffisante et le syndic peut appeler des fonds « correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées ». A la première assemblée générale, l’approbation des comptes de la période écoulée doit être à l’ordre du jour, ainsi que le premier budget prévisionnel. Le syndic provisoire a donc désormais le droit d’appeler des fonds, ce que ne lui permettait pas la loi auparavant et qui pouvait mettre la copropriété en difficulté si la loi était respectée à la lettre.

VI. Copropriétés en difficulté

Le décret du 20.04.2010 modifie celui de 67 pour le mettre en cohérence avec la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin du 25 mars 2009). Vous trouverez l’essentiel sur le mandataire ad hoc, principal apport de cette loi, en lisant cet article. Si votre copropriété est en difficulté financière, n’hésitez pas à nous poser toutes vos questions, notamment concernant le détail des exigences et autres procédures légales.

 

2 responses to “Décret du 20 avril 2010 ; nos analyses, nos conseils.

  1. NIM says:

    Bonjour,
    Dernière AG 2018, mise en concurrence . Or ni dans la résolution « désignation du syndic, approbation du contrat » ni dans le contrat en annexe, n’est mentionnée la durée du contrat, (en indiquent du….au…..). Aussi bien pour le syndic en place que pour le syndic proposé.
    J’avais de mon côté, en tant que copropriétaire, posé une résloution pour demander une durée de 12 mois, allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019. Cette résolution venant en dernier à l’ordre du jour. Au moment du vote résol. désigation du syndic, j’ai donc du amener ma question. Il m’a été répondu que c’était déjà comme cela. Justement pas d’où ma résolution. Nous avons eu depuis 2015 ; 15 mois, 18 mois, puis 15 mois à nouveau, jamais 12 mois.
    Nous allons recevoir e PV. Que dois-je faire si dans contrat , il serait tout autre que 12 mois. S’adresser au CS , inutile il fonctionne trop bien avec le syndic en place. je pense que la concurrence n’était qu’une mascarade. Nous avons eu le contrat de l’autre syndic, pratiquement identique, mais ne l’avons pas vu . Que pensez de tout cela ?
    Merdi pour votre réponse. cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Que dans les contrats proposés en AG il n’y ait pas de dates ni de durées c’est normal. Le syndic n’a pas à préjuger. Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer là dessus en AG. Cela a du être le cas. Votre question arrivant en fin d’ordre du jour, elle arrivait effectivement trop tard et était de toute façon redondante puisque c’est une question sur laquelle l’assemblée doit se prononcer.
      La durée du mandat qui a été accordée à votre syndic doit être conforme à ce qui a été voté en AG.
      Concernant la question de la présence ou non du syndic concurrent. Il est effectivement courant que les syndics se contactent pour s’informer du degré de probabilité d’être élu par une AG et de la nécessité ou non de se déplacer.
      C’est une période très chargée pour les syndics et ils essaient de limiter le nombre de déplacements inutiles vers des AG dans lesquelles il n’y a qu’une faible chance d’être élu.
      Par ailleurs, la loi n’oblige en rien un syndic à être présent pour être élu.
      L’ancien syndic informe le nouveau de la décision de l’assemblée générale et celui-ci prend la suite.
      Enfin, étant donné que vous avez l’air de dire que le CS est tout entier acquis à votre syndic, celui-ci était certainement confiant quant à sa nomination.
      En espérant avoir répondu à vos questions.

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