Le Diagnostic Technique Global (DTG) est-il obligatoire ?

Le DTG ou diagnostic technique global n’est pas obligatoire. Mais il devient de plus en plus incontournable.

Par contre, depuis 2017, il est obligatoire de permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non d’en faire établir un. Le syndic a l’obligation d’inscrire cette résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Celle ci doit permettre aux copropriétaires de se prononcer sur leur volonté ou non de faire établir un DTG.

En d’autres termes, comme depuis de nombreuses années désormais, le législateur multiplie les occasions d’informer les copropriétaires et de les alerter sur l’entretien de leur copropriété afin de limiter le nombre de copropriétés dégradées et très énergivores du parc immobilier français.

Mise à jour 2021.
A partir du moment où votre copropriété sera concernée par l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux (2025 au plus tard), alors vous serez amené à faire établir un DTG. En effet, celui-ci est une étape préalable indispensable à la mise en place d’un PPT.

Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

Dans certains cas, le diagnostic technique global est obligatoire même en dehors d’un PPT :

• Votre immeuble a été construit il y a plus de 10 ans et il vient nouvellement d’être mis en copropriété.
  Concrètement cela concerne soit des grosses bâtisses individuelles qui sont séparés en appartements appartenant à des propriétaires désormais distincts. C’est une mise en copropriété. Soit des résidences gérées par les bailleurs sociaux type HLM, qui décident de vendre une partie des logements à des propriétaires privés. Que le bailleur social reste ou non propriétaire majoritaire, cela devient une copropriété.
• Le DTG est également obligatoire à compter du 1er janvier 2017, lorsque la résidence fait l’objet d’une procédure pour insalubrité.

Il y a donc statistiquement toutes les chances pour que votre copropriété n’appartienne pas à l’un de ces deux cas. L’obligation de DTG ne vous concerne pas.

Par contre, tous les immeubles en copropriété sont concernés par l’obligation de consultation des copropriétaires sur leur volonté de réaliser un Diagnostic Technique Global

Quelle majorité pour voter un DTG ?

Votre copropriété doit se prononcer à la majorité simple sur la nécessité de faire réaliser un DTG. Le syndic doit mettre une résolution dans ce sens à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Il est possible que cela ait déjà été fait. L’obligation date de 2014.

La loi précise que la décision ou non de faire réaliser un DTG dans une copropriété se vote à la majorité simple, c’est à dire la majorité de l’article 24. Une majorité des copropriétaires présents et représentés doit être favorable à l’établissement d’un diagnostic technique global pour que celui-ci soit voté.

A quoi sert un Diagnostic Technique Global ?

Pour se déterminer, il est important que les copropriétaires sachent en quoi cela consiste et à quoi cela peut servir à la copropriété.

Un DTG est une analyse de l’état apparent de l’ensemble des parties communes et équipements communs de la copropriété. Il permet de déterminer les travaux à prévoir dans les 10 prochaines années.

Le qualificatif « apparent » a son importance. Le diagnostiqueur doit simplement observer. Il peut conseiller des études complémentaires. Celles-ci ne sont pas comprises dans le DTG.

Pour être complet un DTG doit comporter une liste des améliorations possibles et des travaux à prévoir ainsi que leur estimation chiffrée.

Depuis la loi climat et résilience de 2021, un DTG dit “vierge”, permet d’échapper à l’obligation de réaliser un PPT.

Qui peut faire un diagnostic technique global ?

C’est l’objet justement du décret qui est paru le 28 décembre 2016 et qui détaille les modalités de réalisation de ce type de diagnostic.

Quelle différence entre un DTG et un DPE ?

Un DTG diagnostic technique global doit forcément comprendre une partie concernant la performance énergétique de l’immeuble. Le DTG contient le DPE. Et le DTG est lui même compris dans le PPT !

Mais pas seulement. Un DTG analyse l’ensemble des parties et équipements communs, pas seulement ceux qui ont un rapport avec la consommation d’énergie.

Il ne faut pas confondre avec l’audit de performance énergétique qu’il était obligatoire de réaliser pour certaines copropriétés avant le 1er janvier 2017 justement.

Si vous avez déjà fait réaliser un DPE de votre copropriété c’est bien. Mais cela ne remplace donc pas un DTG.

Un DTG permet donc d’avoir une vision claire de l’état de la copropriété et des investissements à prévoir pour l’entretenir au mieux. Ainsi, la copropriété peut planifier les travaux et les dépenses attachées. Elle peut donc éviter d’être prise de court par des dépenses importantes et non prévues.

Copropriétés anciennes

Pourquoi CoproConseils vous conseille de faire réaliser un tel diagnostic, notamment pour une copropriété ancienne de taille moyenne à importante ?
En fait bien souvent dans une copropriété, personne n’a réellement une vision d’ensemble globale de l’état de l’immeuble. Les années passent, les petites ou plus grosses réparations s’enchaînent. Souvent les travaux sont suscités par des incidents ou des obligations légales, mais sont rarement réalisés préventivement.

• Le syndic n’a pas forcément le temps de prendre du recul sur la gestion des copropriétés.
• Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour une vision technique du bâtiment.
• Les copropriétaires cherchent surtout à limiter leurs charges de copropriété.

Un diagnostic technique global permet cette vision globale. Il permet à l’assemblée générale de se déterminer sur les travaux à engager ou à prévoir à plus ou moins long terme en toute connaissance de cause. Typiquement, ce genre de diagnostic permet de révéler l’état de dégradation d’une copropriété.

Par exemple, la question des colonnes montantes, peut être mise à jour lors d’un DTG.

Textes de loi :

La loi ALUR du 27 mars 2014, crée dans son article 58 notamment, une obligation de diagnostic technique global pour certaines copropriétés. Cette disposition modifie notamment les articles L 731-1 et L 731-2 du code de la construction. Cette disposition entrant en vigueur à compter du 1er janvier 2017, et le décret d’application étant paru le 28 décembre 2016, la question de l’obligation d’un DTG refait surface.