Copropriété : qui est l’employeur du gardien-concierge?

Le gardien-concierge a un statut très particulier dans la copropriété de nombreux points de vue, y compris du point de vue du droit du travail. Qui est donc l’employeur du gardien concierge ou de l’employé d’immeuble ?

Si les copropriétaires sont légalement “l’employeur”, en réalité c’est au syndic qu’il a affaire. Faisons le point pour savoir quelles sont les prérogatives de chacun.

Les copropriétaires ? un impuissant employeur du gardien !

Les gardiens-concierges, tout comme les employés d’immeuble font partie de ce que la loi appelle “le personnel de la copropriété”. C’est l’article 31 du décret de 67 qui nous occupe.

Cet article précise que l’assemblée générale des copropriétaires n’a le droit de se prononcer que sur le nombre et la catégorie des employés dont elle a besoin pour la copropriété. C’est à dire qu’elle choisit si elle veut plutôt un employé d’immeuble de catégorie A (c’est à dire non logé, travaillant au temps horaire) ou bien un gardien concierge catégorie B (logé, et payé en unités de valeur), si elle souhaite un vigile la nuit, etc, ou bien si au contraire elle souhaite s’en passer au profit d’entreprises de services (espaces verts, nettoyage etc…). Elle choisit le nombre et la catégorie d’emploi et son pouvoir de décision s’arrête là … à condition que le règlement de copropriété ne prévoit rien de particulier.

Ce sont des décisions qui se prennent à la majorité de l’article 24

Le rôle du syndic.

C’est donc le syndic, mandaté par les copropriétaires, qui est le gestionnaire du personnel de la copropriété.

En théorie donc à partir de là, tout le reste est du ressort du syndic, qui agit comme mandant du syndicat des copropriétaires. Il gère les embauches, les horaires, la définition des tâches à effectuer, la paie, les vacances, les licenciements etc…

Bien évidemment en pratique, le syndic se rapproche dans la plupart des cas du conseil syndical et de l’assemblée générale notamment lors des décisions importantes comme le recrutement ou le remplacement d’un employé ou encore la détermination du salaire auquel il convient qu’il soit payé. Mais il n’y a aucune obligation. Il n’est donc pas nécessaire pour le syndic d’obtenir l’aval de l’assemblée générale pour licencier un gardien-concierge.

Attention, tout cela ne vaut que si le règlement de copropriété ne stipule rien de spécial en la matière. Une lecture attentive du règlement de copropriété est toujours indispensable.

Ce distinguo entre les prérogatives du syndicat des copropriétaires et le syndic est absolument essentiel. Il permet de comprendre quelles sont les solutions qui s’offrent à une copropriété qui voudrait se passer de gardien concierge.

Que veut dire gérer le personnel de la copropriété ?

L’article 31 du décret de 1967 explique, en deux lignes laconiques, ce que doit faire le syndic :

“Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.”

Cela signifie simplement que les copropriétaires décident combien de gardiens et employés ils ont besoin. Ils décident également s’ils souhaitent que ce soient un gardien concierge logé ou un employé d’immeuble non logé (catégorie B ou catégorie A). Mais c’est tout.

Tout le reste sont des tâches dévolues du syndic, sur lesquelles les avis des copropriétaires ou du conseil syndical, ne sont que consultatifs.

Nous examinons dans la suite de cet article des points précis suite à des questions récurrentes de nos adhérents.
Concernant les heures de travail, rendez-vous sur l’article spécifique écrit sur le sujet.

Protection, prévoyance et complémentaire santé

Depuis le 10 juin 2013 un accord collectif rend obligatoire la protection prévoyance (incapacité, invalidité, décès) et complémentaire santé des salariés de la branche des gardiens concierges et employés d’immeubles.

Les syndics devaient souscrire les contrats avant  le 10 décembre 2014 auprès des organismes d’assurance qui ont été désignés. Ils peuvent également faire valoir des contrats équivalents qui auraient déjà été souscrit auprès d’autres organismes.

Le montant de cette cotisation sera supporté à part égales par l’employeur et par l’employé, à hauteur de 1,7 % du salaire chacun. Attention montant donné à titre indicatif, cela peut varier selon les cas particuliers.

C’est dans les missions de gestion courante de votre syndic de mettre votre copropriété en règle avec cet accord.

Si vous le souhaitez, vous pouvez consulter ici le texte de l’accord du 10 juin 2013 relatif au régime de prévoyance et de frais de soin de santé des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

Employé d’immeuble par alliance

Notez qu’il peut même arriver que la copropriété “embauche” sans le vouloir le conjoint du gardien ou de la gardienne. Si le gardien de la copropriété se fait quelques fois aider par son conjoint. Si cette aide devient régulière et que pour remercier cette personne la copropriété lui donne un compensation financière. Attention, cela peut être requalifié en contrat de travail.
C’est ce qui est arrivé à une copropriété. Les éléments retenus pour qualifier un contrat de travail sont les suivants :

• la personne a été nommément chargée de tâches qui n’étaient pas dans l’attribution de son conjoint
• elle a perçu une rétribution pour la tâche réalisée
• la situation s’est reproduite

Trop perçu de salaire suite à des erreurs comptables, qui est responsable ?

Si suite à la vérification des comptes, vous vous rendez compte que votre gardien concierge a perçu un salaire indu, la copropriété est fondée à lui réclamer ces sommes. C’est le droit de n’importe quel employeur sachant tout de même qu’il y a une prescription de cinq ans.

Néanmoins, comme expliqué ci-dessus, le gardien concierge a un statut particulier du point de vue du droit du travail puisque son employeur est la copropriété, mais c’est le syndic qui a la responsabilité de gérer cet emploi. Si le trop perçu de salaire est issu d’une erreur du syndic, alors la responsabilité du syndic est engagée. Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à engager une procédure en responsabilité contre le syndic car celui-ci est assuré. La copropriété aura donc beaucoup plus de chance de récupérer les fonds indus rapidement et intégralement. Malheureusement dans ce cas, la prescription est plus courte, elle n’est que de trois ans.

Auto-remplacement du gardien durant les vacances

Depuis le 1er juillet 2015, les gardiens ne peuvent plus s’auto-remplacer.
C’était une pratique relativement courante, qui évitait d’avoir à céder son logement durant la période des vacances. Cela permettait également au gardien de toucher 50% de salaire de plus sur la période.

Dans le cadre de la modernisation du métier de gardien-concierge, le législateur a supprimé cette possibilité. Le salarié en place doit prendre ses congés.
Pour que le gardien concierge accepte plus facilement de laisser sa loge à son remplaçant, le législateur prévoit qu’il ait la possibilité de choisir son remplaçant ! Si celui-ci convient également à l’employeur, l’affaire est conclue. Le remplaçant touche un salaire calculé selon les mêmes conditions que le gardien en place, augmenté d’une indemnité forfaitaire de 10% et occupe la loge.

Que ce passe-t-il si le concierge en place propose un remplaçant dont le syndic ne veut pas ou bien que le concierge en place refuse tout simplement de laisser sa loge ? Alors le gardien sera remplacé, mais son remplaçant ne sera pas logé. Car la mise à disposition de son logement ne peut pas être imposée au gardien. Le syndic optera alors pour une entreprise de services.

Départ à la retraite

Les copropriétaires, pas plus que le conseil syndical ne peuvent obliger le gardien à partir à la retraite. Seuls le gardien et le syndic peuvent décider du départ à la retraite du premier (sous certaines conditions évidemment, âge etc…)
Attention les indemnités ne sont pas soumises aux mêmes règles suivant qui demande le départ à la retraite.

1er cas : Le salarié demande à partir à la retraite:

Les indemnités de départ à la retraite sont soumises au paiement des cotisations de sociales salariales et patronales.

2eme cas : Mise à la retraite par l’employeur:

• Les indemnités de départ sont exonérées de charges sociales
• L’employeur verse une contribution patronale à l’URSSAF de 50% du montant de l’indemnité de départ à la retraite (Art L 137-12 code de la sécurité sociale)