Copropriété : qui est l’employeur du gardien-concierge?

Le gardien-concierge a un statut très particulier dans la copropriété de nombreux points de vue, y compris du point de vue du droit du travail. Qui est donc l’employeur du gardien concierge ou de l’employé d’immeuble ?

Si les copropriétaires sont légalement “l’employeur”, en réalité c’est au syndic qu’il a affaire. Faisons le point pour savoir quelles sont les prérogatives de chacun.

Les copropriétaires ? un impuissant employeur du gardien !

Les gardiens-concierges, tout comme les employés d’immeuble font partie de ce que la loi appelle “le personnel de la copropriété”. C’est l’article 31 du décret de 67 qui nous occupe.

Cet article précise que l’assemblée générale des copropriétaires n’a le droit de se prononcer que sur le nombre et la catégorie des employés dont elle a besoin pour la copropriété. C’est à dire qu’elle choisit si elle veut plutôt un employé d’immeuble de catégorie A (c’est à dire non logé, travaillant au temps horaire) ou bien un gardien concierge catégorie B (logé, et payé en unités de valeur), si elle souhaite un vigile la nuit, etc, ou bien si au contraire elle souhaite s’en passer au profit d’entreprises de services (espaces verts, nettoyage etc…). Elle choisit le nombre et la catégorie d’emploi et son pouvoir de décision s’arrête là … à condition que le règlement de copropriété ne prévoit rien de particulier.

Ce sont des décisions qui se prennent à la majorité de l’article 24

Le rôle du syndic.

C’est donc le syndic, mandaté par les copropriétaires, qui est le gestionnaire du personnel de la copropriété.

En théorie donc à partir de là, tout le reste est du ressort du syndic, qui agit comme mandant du syndicat des copropriétaires. Il gère les embauches, les horaires, la définition des tâches à effectuer, la paie, les vacances, les licenciements etc…

Bien évidemment en pratique, le syndic se rapproche dans la plupart des cas du conseil syndical et de l’assemblée générale notamment lors des décisions importantes comme le recrutement ou le remplacement d’un employé ou encore la détermination du salaire auquel il convient qu’il soit payé. Mais il n’y a aucune obligation. Il n’est donc pas nécessaire pour le syndic d’obtenir l’aval de l’assemblée générale pour licencier un gardien-concierge.

Attention, tout cela ne vaut que si le règlement de copropriété ne stipule rien de spécial en la matière. Une lecture attentive du règlement de copropriété est toujours indispensable.

Ce distinguo entre les prérogatives du syndicat des copropriétaires et le syndic est absolument essentiel. Il permet de comprendre quelles sont les solutions qui s’offrent à une copropriété qui voudrait se passer de gardien concierge.

Que veut dire gérer le personnel de la copropriété ?

L’article 31 du décret de 1967 explique, en deux lignes laconiques, ce que doit faire le syndic :

“Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.”

Cela signifie simplement que les copropriétaires décident combien de gardiens et employés ils ont besoin. Ils décident également s’ils souhaitent que ce soient un gardien concierge logé ou un employé d’immeuble non logé (catégorie B ou catégorie A). Mais c’est tout.

Tout le reste sont des tâches dévolues du syndic, sur lesquelles les avis des copropriétaires ou du conseil syndical, ne sont que consultatifs.

Nous examinons dans la suite de cet article des points précis suite à des questions récurrentes de nos adhérents.
Concernant les heures de travail, rendez-vous sur l’article spécifique écrit sur le sujet.

Protection, prévoyance et complémentaire santé

Depuis le 10 juin 2013 un accord collectif rend obligatoire la protection prévoyance (incapacité, invalidité, décès) et complémentaire santé des salariés de la branche des gardiens concierges et employés d’immeubles.

Les syndics devaient souscrire les contrats avant  le 10 décembre 2014 auprès des organismes d’assurance qui ont été désignés. Ils peuvent également faire valoir des contrats équivalents qui auraient déjà été souscrit auprès d’autres organismes.

Le montant de cette cotisation sera supporté à part égales par l’employeur et par l’employé, à hauteur de 1,7 % du salaire chacun. Attention montant donné à titre indicatif, cela peut varier selon les cas particuliers.

C’est dans les missions de gestion courante de votre syndic de mettre votre copropriété en règle avec cet accord.

Si vous le souhaitez, vous pouvez consulter ici le texte de l’accord du 10 juin 2013 relatif au régime de prévoyance et de frais de soin de santé des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

Employé d’immeuble par alliance

Notez qu’il peut même arriver que la copropriété “embauche” sans le vouloir le conjoint du gardien ou de la gardienne. Si le gardien de la copropriété se fait quelques fois aider par son conjoint. Si cette aide devient régulière et que pour remercier cette personne la copropriété lui donne un compensation financière. Attention, cela peut être requalifié en contrat de travail.
C’est ce qui est arrivé à une copropriété. Les éléments retenus pour qualifier un contrat de travail sont les suivants :

  • la personne a été nommément chargée de tâches qui n’étaient pas dans l’attribution de son conjoint
  • elle a perçu une rétribution pour la tâche réalisée
  • la situation s’est reproduite

Trop perçu de salaire suite à des erreurs comptables, qui est responsable ?

Si suite à la vérification des comptes, vous vous rendez compte que votre gardien concierge a perçu un salaire indu, la copropriété est fondée à lui réclamer ces sommes. C’est le droit de n’importe quel employeur sachant tout de même qu’il y a une prescription de cinq ans.

Néanmoins, comme expliqué ci-dessus, le gardien concierge a un statut particulier du point de vue du droit du travail puisque son employeur est la copropriété, mais c’est le syndic qui a la responsabilité de gérer cet emploi. Si le trop perçu de salaire est issu d’une erreur du syndic, alors la responsabilité du syndic est engagée. Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à engager une procédure en responsabilité contre le syndic car celui-ci est assuré. La copropriété aura donc beaucoup plus de chance de récupérer les fonds indus rapidement et intégralement. Malheureusement dans ce cas, la prescription est plus courte, elle n’est que de trois ans.

Auto-remplacement du gardien durant les vacances

Depuis le 1er juillet 2015, les gardiens ne peuvent plus s’auto-remplacer.
C’était une pratique relativement courante, qui évitait d’avoir à céder son logement durant la période des vacances. Cela permettait également au gardien de toucher 50% de salaire de plus sur la période.

Dans le cadre de la modernisation du métier de gardien-concierge, le législateur a supprimé cette possibilité. Le salarié en place doit prendre ses congés.
Pour que le gardien concierge accepte plus facilement de laisser sa loge à son remplaçant, le législateur prévoit qu’il ait la possibilité de choisir son remplaçant ! Si celui-ci convient également à l’employeur, l’affaire est conclue. Le remplaçant touche un salaire calculé selon les mêmes conditions que le gardien en place, augmenté d’une indemnité forfaitaire de 10% et occupe la loge.

Que ce passe-t-il si le concierge en place propose un remplaçant dont le syndic ne veut pas ou bien que le concierge en place refuse tout simplement de laisser sa loge ? Alors le gardien sera remplacé, mais son remplaçant ne sera pas logé. Car la mise à disposition de son logement ne peut pas être imposée au gardien. Le syndic optera alors pour une entreprise de services.

Départ à la retraite

Les copropriétaires, pas plus que le conseil syndical ne peuvent obliger le gardien à partir à la retraite. Seuls le gardien et le syndic peuvent décider du départ à la retraite du premier (sous certaines conditions évidemment, âge etc…)
Attention les indemnités ne sont pas soumises aux mêmes règles suivant qui demande le départ à la retraite.

1er cas : Le salarié demande à partir à la retraite:

Les indemnités de départ à la retraite sont soumises au paiement des cotisations de sociales salariales et patronales.

2eme cas : Mise à la retraite par l’employeur:

  • Les indemnités de départ sont exonérées de charges sociales
  • L’employeur verse une contribution patronale à l’URSSAF de 50% du montant de l’indemnité de départ à la retraite (Art L 137-12 code de la sécurité sociale)

255 responses to “Copropriété : qui est l’employeur du gardien-concierge?

  1. Lo says:

    Bonjour,
    Notre employé d’immeuble vient d’être déclaré inapte par le Médecin du Travail suite à un accident du travail.

    À quelle majorité doit-on voter son licenciement ? Son reclassement s’il est possible ?

    Merci à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le reclassement dépend de votre copropriété. Si le reclassement est possible, il doit lui être proposé.
      Le licenciement ne se vote pas en AG.
      La gestion du personnel est une prérogative du syndic.
      Cordialement

  2. FOULON says:

    Bonjour, nous avons un gardien et son épouse qui sont rémunérés dans notre résidence de 247 appartements depuis plus de 20 ans, mais la gardienne n’a plus d’activité depuis plusieurs années : cela se résume actuellement à vider les corbeille des halls.
    Peut-on demander à la gardienne de faire le ménage (actuellement géré par une entreprise externe) ? Peut-on demander au Syndic de l’employer sur une autre résidence ?
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du contrat du gardien. Seul le syndic peut décider du contenu des missions qui incombent au gardien et de leur réorientation.
      Vous pouvez le demander, mais le syndic n’est pas obligé d’accepter.
      Cordialement

  3. Sylvie says:

    Bonjour je suis femme de ménage et je travaille pour deux copropriétés pour ce syndic, je vais partir à la retraite, dois je faire une lettre recommandée par résidence ou une seule lettre suffira .
    Merci par avance pour votre réponse .
    Cordialement .
    sylvie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut faire autant de lettres recommandées que vous avez de contrats
      Cordialement

  4. Lucien says:

    Bonjour,
    J’habite une très grande résidence. Nous avions un gardien qui visiblement subissait en quelques sortes des pressions et/ou du harcèlement de la part de certains copropriétaires.
    Ce gardien en question s’est mis en arrêt maladie pendant une longue durée, jusqu’à faire le choix de démissionner…
    Quelques mois après, la copropriété à embaucher au poste de gardien un des copropriétaires qui justement « mettait la pression à l’ancien »…
    La question que je voudrais poser est : est ce légal d’embaucher un copropriétaire en tant que gardien?
    Merci par avance de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas illégal, mais c’est fortement déconseillé justement pour des raisons de conflits d’intérêt.
      Cordialement

  5. Caron says:

    Bonjour, copropropriétaire dans une petite copropriété géré par un syndic;
    A la suite d’une négligence du syndic qui n’aurait pas fait appliqué la convention collective, l’employé d’immeuble logée sur place est en arrêt maladie;
    L’employé peut-elle se retourner contre le SYNDIC son employeur, en portant plainte pour non application de la convention collective? si elle venait à avoir gain de cause, devrions nous en subir les frais ? merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la copropriété est condamnée à cause d’une faute de gestion du syndic, la copropriété peut se retourner contre le syndic devant un tribunal.
      Sauf si entre temps elle lui a donné quitus lors d’une AG.
      Cordialemetn

  6. Bernadette says:

    bonjour je desire savoir si un concierge assermente peut demander le pv de notre assemblee que nous avons eu je vous remercie

    1. CoproConseils says:

      Non.

  7. catherine says:

    Bonjour,
    Je suis membre du Conseil Syndical de mon immeuble. Nous avons changé de syndic en juillet 2022. Nous avons un employé dans l’immeuble qui s’occupe quelques heures par semaine de l’entretien. Depuis la prise de fonction du nouveau syndic, aucune feuille de paie ne lui a été transmise. Il est payé avec beaucoup de retard. Lors d’une visite pour contrôle des comptes chez le nouveau syndic, le CS a pu obtenir ces feuilles de paie. Cependant, dans les comptes, nous ne voyons aucun débit correspondant au règlement de la mutuelle, prévoyance, retraite. Les services des impôts des entreprises nous adressent des amendes pour absence de prélèvement à la source sur ces rémunérations. Nos LR / AR adressées au nouveau syndic restent sans réponse et nous ne parvenons pas à les joindre. Nous avons prévu de changer à nouveau de syndic mais faut-il agir en tant que CS pour désengager notre responsabilité auprès des services compétents : Urssaf, impôts ? D’avance merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, le CS doit mettre le syndic en demeure de réaliser les tâches qui lui incombent et préciser dans la lettre recommandée que sa responsabilité professionnelle est engagée.
      Gardez les preuves de tous ces manquements.
      Cordialement

  8. JANIN says:

    Bonjour,
    Je suis co-proprietaire dans une petite résidence de 48 co-propriétaires. Nous venons d’apprendre par notre syndic que notre gardien de catégorie B a décidé de partir en retraite en Août 2023.
    De ce fait nous apprenons également que nous allons devoir lui payer une indémnité de départ à la retraite de 50000,00€. Est-ce normal car nous trouvons cette somme élevée ? Et est-ce aux co-propriétaires de payer ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est à la charge de la copropriété.
      C’est une dépense que votre syndic aurait du vous aider à anticiper.
      Cordialement

  9. Benizri says:

    Bonjour
    Est-ce que le Président du CS a le droit d’être présent à l’entretien préalable de licenciement d’un gardien (licenciement pour inaptitude) ?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est au syndic et lui seul de décider de la présence ou non du président du CS à cet entretien.
      Le président du CS ne peut pas exiger d’être présent. Le salarié ne peut ni exiger ni s’opposer à sa présence.
      Cordialement

  10. Charlotte says:

    Bonjour,
    Je fais partie d’une copropriété avec un syndic coopératif et bénévole. La gestionnaire et la comptable employees par la copro refusent de communiquer leurs salaires à l’ensemble des personnes présentes au conseil syndical et aux copropriétaires. Est-ce que le président du conseil (qui est aussi le syndic) à le droit de ne pas nous divulguer ces informations ? Est ce que les salaires des employés de la copro doivent être consultables par les copropriétaires ?
    Cordialement,
    Charlotte

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tous les documents relatifs à la copropriété (y compris les bulletins de salaire) sont consultable librement par les membres du conseil syndical et une fois par an entre la convocation et la tenue de l’AG, par les autres copropriétaires.
      Cordialement

  11. Ungien says:

    Bonjour,
    Les gardiens refusent de prendre les rares colis
    que je fais livrer chez moi.
    J’ai pris contact avec le syndic pour lui faire part de ce disfonctionnement. Son assistante m’a répondu par courrier que la reception des colis ne faisait pas partie de ses tâches.
    J’ai envoyé un courrier avec une copie du contrat et également la description de ses tâches ou figure la réception des petits colis. sans que ne soit spécifié au bon vouloir des gardiens. J’ai proposé de passer devant un négociateur pour calculer le montant des tâches non effectuées pour faire baisser les charges.
    Naturellement je n’ai eu aucune réponse.
    La semaine dernière refus d’un colis,le facteur m’a expliqué qu’ils ( couple de gardiens) refusaient de prendre les colis.Aujourd’hui idem.
    Je suis copropriétaire et leur animosité à mon égard été exacerbée lors de ma participation à un conseil syndical. Les autres membres ont quasiment tous déménagé depuis.
    J’ai un âge certain et j’ai eu un accident ( humérus cassé ) il y a quelques années qui fait qu’une de mes que puis je faireépaule n’est plus fonctionnelle, je ne peux plus porter de poids et la poste est à environ 20 mn à pieds.
    Merci pour vos réponses
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la réception des colis est dans les tâches du gardien, alors cette tâche doit être réalisée pour l’ensemble des copropriétaires.
      C’est au syndic de faire respecter le contrat de travail ou à l’inverse de vous donner la preuve que cette tâche n’est pas dans les attributions du gardien.
      Cordialement

    2. Urso says:

      Bonjour ,
      Je suis gardien d’immeuble le syndic et la présidente mis fin à ma période d’essai sans rien me dire en plus de ça mon travail et irréprochable on t’il le droit légalement nous rentrons en période invernal aussi merci de votre réponse.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Comme tout contrat de travail que ce soit de gardien ou pas, l’employeur est en droit de mettre fin au contrat au cours de la période d’essai.
      Le logement du gardien est un conséquence du contrat. S’il n’y a plus de contrat de travail, le gardien doit libérer le logement. La trève hivernale n’est pas applicable.
      Cordialement

  12. Jef says:

    Bonjour
    je suis le gardien de catégorie B
    Je voudrais envoyer une lettre recommandée à mon syndic
    Est-ce que je devrais citer le nom et prénom de directeur de syndic ou il suffit de mettre le nom du syndic à qui j’adresse le courrier recommandé ?
    Merci pour tout ce que vous faites.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez envoyer le recommandé au cabinet de syndic sans préciser de nom ou de prénom.
      Il reste valable.
      Cordialement

  13. LEGRAND says:

    Bonjour Notre gardien part à la retraite le 1er juillet mais souhaite continuer et nous aussi. Il entre dans le cas d’exemption de la cessation d’activité, étant logé. Le syndic nous dit qu’il faut mettre un terme à son contrat de travail et partir sur un nouveau contrat. Certains copropriétaires disent que ce n’est pas obligatoire puisque qu’il ne cesse pas son activité. qu’en est-il ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de vous répondre sans étudier spécifiquement le contrat.
      Quoi qu’il en soit, c’est le syndic qui est responsable de la gestion du personnel.
      Il faut savoir que si on embauche (nouveau contrat) une personne après l’âge de la retraite, alors il n’y a ensuite que le salarié qui a le droit de décider quand il prendra sa retraite. La copropriété est donc obligée de garder ce salarié jusqu’à ce que ce soit lui qui décide de partir à la retraite.
      Ce qui n’est pas le cas si le contrat date d’avant la date de la retraite.
      Cordialement

  14. Ketur says:

    Comment porter plainte contre le gardien qui faut t’il contacter par ce qu’il n’est jamais la et qu’il ne veut pas laisser de numéro fin il coopère pas du tout sa fais 2 semaine je cour go derrière lui pour il ouvre un local car y’a un technicien qu’il faut qu’il répare internet

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour se plaindre du gardien, c’est le syndic qu’il faut contacter.
      Pour porter plainte contre le gardien, c’est la police qu’il faut voir. Mais la police ne prendra pas de plainte pour non ouverture de porte.
      Cordialement

  15. LAURANCE says:

    Bonjour,
    Je souhaiterais savoir si un avenant au contrat de notre gardien, en l’occurrence pour modifier ses jours de congés (sans modifier le nombre total d’heures travaillées mais en modifiant ses horaires de travail) :
    – est du ressort du Syndic ?
    – nécessite l’accord du conseil syndical ?
    – doit faire l’objet d’un passage en AG ?
    D’avance merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi précise que la gestion du personnel de la copropriété est du ressort du syndic. Ni l’AG, ni le CS n’ont besoin de se déterminer et s’ils le font, le syndic n’est en rien obligé de suivre leurs décisions.
      Cordialement.

  16. Rodrigues says:

    Bonjour, je suis actuellement gardienne depuis 40 ans dans mon immeuble. je souhaite prendre ma retraite mais j’aurai aimé laisser ma fille à ma place, à qui dois-je m’adresser? au syndic ou en premier à la copro ? je sais que cela doit venir d’un accord. par ailleurs, autre question complètement à part, j’ai les WC à l’exterieur mais qui peuvent donner un accès à l’intérieur de la loge si des travaux sont faits. peuvent-ils refuser de mettre les wc à l’intérieur du logement ?
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La copropriété peut effectivement refuser de mettre les WC à l’intérieur du logement du gardien concierge. La description du logement qui est proposé au gardien est contractuelle.
      Cordialement

  17. Marina says:

    Bonjour,
    Ma question est la suivante :

    Mon bip d’accès au parking a été désactivé sans explication aucune ni préavis du jour au lendemain.
    Je suis locataire depuis 8 ans, payant toujours mon loyer et n’ayant aucun problème de voisinage. J’ai toujours eu ce bip et un droit d’accès au parking.
    (Je tiens à préciser que mon propriétaire est un propriétaire moral, le syndic de l’immeuble est la seule interface qui gère l’immeuble).

    Le syndic de mon immeuble et celui de la copropriété ont demandé à la gardienne de réactiver mon bip. Elle refuse de me le réactiver et de me donner des explications.
    Est-elle dans l’obligation de s’exécuter face aux différents Syndics?
    Ou seul le syndicat des copropriétaires à la main mise?

    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement ce n’est pas au gardien de décider de l’activation des bips. Il faut vous rapprocher du syndic
      Cordialement

  18. VINCENT says:

    Bonjour,
    Le gardien d’une résidence peut-il être syndic? Et donc être son propre employeur… augmenter son salaire sans solliciter l’accord de la copropriété en AG… etc… De plus ce même syndic “bénévole” peut-il percevoir une “prime” pour le suivi de travaux dans la résidence?
    En vous remerciant pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ca fait un peu beaucoup, il est vrai.
      La copropriété pourrait commencer par cesser de lui confier la tâche de syndic bénévole pour mettre un frein à l’accumulation des casquettes.
      Cordialement

  19. Jacqueline says:

    Bonjour , je suis employé d’immeuble dans une copropriété, je suis en arrêt maladie professionnelle, le syndic veut afficher ma feuille d’arrêt de travail donne par le médecin dans les entrées d’immeubles et le syndic à envoyé à chaque membre du conseil syndical une copie de mon arrêt, puis je savoir si le syndic FONCIA est dans ses droits ..

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le conseil syndical doit pouvoir avoir accès à l’intégralité des documents relatifs à la copropriété et tout ce qui touche à l’employé en fait partie.
      Le syndic peut afficher ce qui lui semble important sur les panneaux d’affichage. La seule chose interdite étant la diffamation.
      Cordialement

  20. Souche says:

    Bonjour,
    Faisant parti du conseil syndical je suis allé vérifier les comptes.
    J’ai remarqué que le syndic règel 17h supplémentaire sur tout les mois des fiches de paie de notre employé d’immeuble catégorie A. Il a un contrat de 35e. Il a été voté 39h en AG.
    Comment réagir face au syndic? Nous avons payé toutes ces heures sans qu’aucune soit effectué.
    L’agent fait bien 35h par semaine.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic doit appliquer le code du travail, il n’y a aucune raison pour qu’un contrat de travail soit établi sur la base de 39h.
      N’hésitez pas à prendre un rdv avec un expert. Il n’est guère possible de vous aider plus avant sans plus de précisions.
      Cordialement

  21. AlainG says:

    Bonjour,
    Dans le cadre de l’embauche d’une nouvelle gardienne, notre syndic refuse de soumettre pour avis à notre conseil syndical un exemplaire du contrat de travail. Y a t’il une obligation légale à cela, ou est ce seulement le choix du syndic.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucune obligation légale à cela.
      Votre question a été déplacée sous un article qui traite de ce sujet plus spécifiquement. Vous pouvez utilement vous y référer.
      Le syndic embauche gère et congédie le personnel.
      L’AG ne peut se déterminer que sur le nombre et la catégorie d’emploi.
      Le CS n’a aucun rôle prévu.
      Cordialement

  22. Chaumienne says:

    Bonjour je suis membre du CS de 80 logement. La femme de ménage que nous employons nous réclame un téléphone pour joindre le syndic car elle veut pas utiliser le sien est ce que c’est une obligation ?!

    1. CoproConseils says:

      Aucune obligation légale.
      Ensuite tout dépend de son contrat de travail.

  23. Francis says:

    Un employé d’immeuble fait une demande de rupture conventionnelle, les avis des copropriétaires sont partagés.
    Qui est habilité pour l’accepter ou la refuser ? Le Syndic, l’Assemblée Générale ou le Conseil syndical ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 31 du décret de 67 est clair. Seul le syndic est habilité en la matière. L’avis des copropriétaires est consultatif.
      Cordialement

    2. Joel says:

      Bonjour donc si je fait une rupture conventionnelle avec mon syndic lui seul a le pouvoir de l’accepter ou pas? il n’a pas besoin de l’accord du conseil syndical ou de faire une assemblée spéciale pour cela ?

    3. CoproConseils says:

      Effectivement. Mais c’est théorique, car en pratique le syndic peut demander l’avis des copropriétaires et choisir de s’y conformer.
      Cordialement

  24. Page says:

    Bonjour,

    Notre copropriété à une femme de ménage qui se plaint que le syndic ne répond pas à la plupart de ces courriers par email et ne la rencontre qu’une fois par an au mieux. Ce qui est catastrophique en termes de gestion du personnel. Si notre femme de ménage va au prud’homme. Le syndicat des copropriétaire (les copropriétaires collectivement) peut-il être condamné. Il me semble que nous sommes l’employeur et le syndic uniquement le gestionnaire du personnel

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est un peu ça oui. Vous devez demander à votre syndic de mieux s’occuper de votre personnel.
      Cordialement

  25. MARCHAL says:

    Bonjour,

    une copropriétaire exige qu’on lui fournisse le CDD d’une remplaçante d’une gardienne.
    La copropriétaire ne fait pas partie des membres du conseil syndical.
    Suis-je dans l’obligation de lui fournir le contrat?

    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Non.
      De rien.

  26. camille says:

    Bonjour
    Nous sommes une copropriété familiale mise en place pour maintenir une propriété familiale. Nous voulons embaucher un gardien-jardinier qui sera logé sur place. Avec quel numéro faire la déclaration d’embauche auprès de l’URSSAF ? la copro n’a pas de SIRET et n’est pas encore immatriculée au Registre des Copro. Savez-vous comment une copro est enregistrée par l’URSAFF ? Ils ne sont pas capables de me répondre…mais en même temps, point de salut sans SIRET…Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas la copropriété l’employeur direct du gardien, c’est le syndic.
      C’est lui à qui la loi donne la mission d”embaucher et congédier” le gardien.
      Ceci dit, vous devez malgré tout enregistrer votre copropriété. C’est désormais obligatoire.
      Cordialement

  27. Joel says:

    Bonjour Le syndic nous affirme que l’on ne peut pas embaucher un concierge cat B en CDD mais en CDI avec une période de préavis de 2 mois Est ce vrai? Merci pour votre réponse Joel

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, rien n’empêche un CDD. Sauf s’il en a déjà a eu plusieurs. La loi interdit plus de deux CDD à un même poste.
      Cordialement

  28. Imla says:

    Bonjour.
    Ma compagne et moi sommes gardiens d’immeuble à temps partiel. Nous occupons chacun un second emploi. Nous est-il possible de nous remplacer l’un par l’autre, étant donné que nos dates de congés payés ne coïncident pas ?
    Je vous remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul votre syndic peut autoriser ou non ce remplacement
      Cordialement

  29. Alexandre says:

    Bonjour,
    Je suis gardien d’immeuble ma copropriété viens de changer de syndic il ya 3 mois depuis c’est la guerre entre moi et mon nouveau syndic pour être payé, le premier mois j’ai du insister et ils m’ont dit qu’ils allaient me payer avec leurs fonds propres, et depuis ni paye du mois de janvier ni treizième mois pas de bulletin de salaire, je les contactes et ils me disent que c’est soit disant l’ancien syndic qui bloque, en attendant je me retrouve sans aucun revenu avec des factures à payé. Ont ils le droit de faire ça ? Qui doit me payé en attendant ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le nouveau syndic a l’obligation de vous payer votre salaire. L’ancien syndic a l’obligation de lui transmettre les éléments permettant d’accéder au compte bancaire de la copropriété dans les 15 jours suivant la nomination du nouveau syndic.
      Cordialement

  30. Fabia says:

    Bonjour,

    Je suis gardienne d’immeuble, je viens de partir à la retraite et le syndic ne m’a pas l’indemnité de départ à la retraite.
    Qui dois-je assigner aux Referés Prud’Hommes le syndicat des copropriétaires ou le syndic de copropriétés?

    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Contre le syndicat des copropriétaires qui, s’il est condamné, demandera des comptes à son syndic.
      Cordialement.

  31. Myriam says:

    Bonjour.
    la gardienne de notre immeuble profite de l’aide de son fils (mineur) et de son mari pour faire le ménage dans les bâtiments et pour sortir les poubelles. Je souhaiterais savoir si cela est normal?

    En vous remerciant,

    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne savons pas si c’est normal, mais en tous cas ce n’est pas interdit par la loi.
      Cordialement

    2. jef says:

      Normalement en France, ça s’appelle le travail dissimulé puni par la loi

    3. CoproConseils says:

      Ce n’est du travail dissimulé qu’à condition qu’il y ait un salaire non déclaré qui soit versé.
      C’est vrai que dans le cadre d’une copropriété si régulièrement une personne aide et reçoit la pièce, elle peut à terme demander la requalification en contrat de travail.

  32. Mesnier says:

    Bonjour. Un membre du conseil syndical de mon immeuble, apparenté à un agent immobilier utilise le concierge pour lui indiquer les appartements à vendre, parfois les faire visiter, souvent sur son remis de travail lui verse une commission en cash .Est ce légal autant pour le conseiller que pour le gardien ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les rétro-commissions d’une manière générale sont interdites.
      Sauf si les propriétaires eux mêmes sont au courant et valident les dites actions.
      Cordialement

  33. Jamai says:

    Bonjour.
    En 2019, Notre syndic a demandé à la dernière AG des fonds supplémentaires pour augmenter le salaire de ses employés (Gardiens….) mais apparemment, et d’après quelques gardiens, leur salaire n’a pas été augmenté en 2020
    Est ce que nous avons le droit de demander au syndic des justificatifs dans ce sens (fiche de paie des employés, cotisations sociales…)
    Merci beaucoup pour votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le conseil syndical a accès à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété.
      Il peut par conséquent avoir accès aux contrats et fiches de paie des employés de l’immeuble. Le conseil syndical peut également demander des explications au syndic
      Cordialement

  34. Maryline says:

    Bonjour,
    Employée il y a 22 ans avec un contrat en catégorie A à 39 heures/semaines réduites ensuite à 35 heures mon syndic ma modifié mon mode de paiement en catégorie B à 8500 UV 85% d’un temps complet sans m’en prévenir. Est ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un syndic n’a nullement le droit de modifier un contrat d’employé d’immeuble sans l’accord de celui-ci.
      Cordialement

  35. Flavien says:

    Bonjour, je fais partie d’une asl de maisons et de volumes (dont 2 immeubles en copro). Cette asl a été créée il y a 4 ans suite à la construction de maisons individuelles. La gardienne est employée depuis bientôt 8 ans. L’asl a décidé de changer de syndic mais celui-ci déclare que la gardienne est l’employée de l’asl (et ne la paie plus depuis 4 mois) alors qu’aucun contrat n’a été établi entre l’asl et la gardienne. De plus il y a eu beaucoup d’irrégularités dans la création de cette asl par le syndic, les statuts ont dû être refaits. Qui est donc l’employeur de la gardienne ? Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous répondre, il faut examiner son contrat de travail, le règlement intérieur de la copropriété et les statuts de l’ASL. Si vous avez ces trois documents, ils contiennent votre réponse.
      Cordialement

  36. Gaëtan Bard says:

    Bonjour
    Habitant juste au-dessus de la loge de la gardienne. Cette dernière n’arrête pas de taper au radiateur et de hurler lorsque mes enfants jouent, lorsque des amis venait à la maison ou simplement quand nous vivons. Nous ne sommes pas plus bruyant que n’importe qui. Mais cette dernière nous “harcèle” continuellement jusqu’à allumer ça radio au maximum des 6h du matin. Que faire ? Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic est son employeur. Il doit servir de médiateur dans les conflits avec les copropriétaires.
      Cordialement

  37. Odillard says:

    Bonjour,
    Une gardienne ou son conjoint copropriétaire dans l’immeuble ou elle est employée peuvent-ils être au conseil syndical ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ce n’est pas possible. Vous pouvez lire notre article concernant le conseil syndical.
      Cordialement

    2. Mili says:

      Bonjour, l’information est totalement fausse.
      Bien sûr que le gardien ou son conjoint copropriétaires ont totalement le droit d’être au CS.
      Il existe une jurisprudence….
      En aucun cas le gardien est préposé du Syndic.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour Milli
      Non, cette information n’est pas totalement fausse.
      Le gardien n’a pas “totalement” le droit d’être au CS.
      Par contre, il y a effectivement des différences d’interprétation.
      Nous avons choisi de publier votre commentaire, mais nous restons sur nos positions.
      Un gardien même copropriétaire n’a rien à faire au Conseil Syndical.
      La raison en est simple : le syndic a le pouvoir de congédier le gardien. Le conseil syndical a le pouvoir d’influencer les décisions concernant le mandat du syndic. Il y a clairement conflit d’intérêt.
      Cordialement

  38. ZERNAMM says:

    Bonjour, notre gardien d’immeuble de cat B est un rouage essentiel dans notre copropriété et à ce titre le C.S. l’invite à chaque réunion du Conseil S. Il y a t-il un risque pour nous, sachant qu’il vient en réunion après ses heures d’ouvertures de la loge. Doit-il être rémunéré en heure sup comme est rémunéré le syndic présent à ces même réunions? Merci

    1. CoproConseils says:

      Seules les missions incluses au contrat de travail doivent être rémunérées. S’il est invité par le CS ce n’est pas une mission incluse à son contrat de travail, il est libre de venir ou non.
      Cordialement

  39. Mécontent says:

    Bonjour,
    La dame qui s’occupe de l’entretien de nos bâtiment est en arrêt maladie depuis plus de 6 mois (ce que je peux concevoir d’un point de vue médical). Une personne remplaçante ne devrait pas s’occuper de cette tâche, étant donné que dans nos charges l’entretien est compris ? Cela fait 6 mois que le bâtiment n’est pas entretenu, si ce n’est par nous mêmes. Y’a t il un article juridique qui stipule qu’un remplacement de la personne en arrêt maladie doit être effectué ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Mécontent !
      Si la loi ne précise pas que le gardienne doive être remplacée en cas d’absence, elle prévoit par contre que le syndic gère le personnel et que si dans votre règlement de copropriété il est prévu un gardien, alors vous devez avoir un gardien !
      Vous pouvez sommer votre syndic de remplacer votre gardienne le temps de son arrêt maladie. Et vous pouvez également suggérer à votre conseil syndical de s’adjoindre l’aide de CoproConseils tout au long de l’année en adhérant !
      Cordialement.

  40. Vitot says:

    Bonjour,
    Coproprietaire dans une residence de 140 logements notre syndic a embauché un nouveau gardien suite au depart de l’ancien.
    Il a ete embauché en cdd alors que l’ancien etait en cdi est ce légal ? Je leur est posé la question ils m’ont dit que oui car ils avaient changé la categorie , l ancien etait categorie B et ils ont fait un contrat categorie A au nouveau gardien mais toujours logé sur place.
    Nous craignons d’avoir des soucis par la suite en vous remerciant. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui votre syndic a le droit. Il y a des chances pour que ce soit pour protéger la copropriété qu’il avance progressivement vers l’embauche d’un salarié en catégorie B en passant par des étapes intermédiaires histoire de voir si la personne convient.
      Cordialement

  41. Guy says:

    Bonsoir,
    Le syndic de ma copropriété vient de signer une rupture conventionnelle avec un employé de la copropriété sans demander l’avis de l’assemblée générale. Le coût de cette action doit être selon ses dires donné lors de la prochaine AG
    – Le syndic seul a t-il la capacité de conclure cette rupture conventionnelle
    – qui doit dès lors en supporter le coût
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est légal. Le syndic est celui qui gère le personnel pour le compte de la copropriété. Il est mandaté pour ça.
      Il a le droit de procéder à un licenciement et tous les coûts liés sont supportés par la copropriété.
      Cela peut sembler injuste, mais c’est légal. Si vous pensez que le syndic a fait des erreurs, ou a manqué à son devoir de conseil, vous pouvez vous tourner vers un tribunal.
      Cordialement

  42. Recalou69 says:

    Bonjour.
    Je suis gardien d immeuble dans une copropriété.
    Depuis peu, le syndic me demande de prendre des photos lorsque je fais certaines tâches ( laver les containers poubelles, lorsque je passe le souffleur…) ce que je me refuse à faire.
    Mais après coup, je me pose la question de l’obligation ou non, de répondre à cette demande.
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de rajouter des tâches sans l’accord du principal intéressé.
      Cordialement

  43. Janeau says:

    Bonjour,
    Les membres du CS proposent de me payer pour travailler pour la copropriété. (sans ménage ni gardiennage).
    Quel statut puis-je avoir sans etre gardien d’immeuble, pour coordonner les différents intervenant, suivres les projets de rénovation et réparation, identifier et faire solutionner les problèmes d’ordre techniques. En gros, comment etre payé légalement, mais sans avoir de job gardien. Ce sera uniquement sur la gestion sans horaires fixes. Nous avons une centaine de logements. Je suis aussi dans le CS. Nous n’avons pas de président.

    Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez tout à fait être employé d’immeuble.
      C’est le syndic vous proposera le contrat le plus adapté.
      Attention à ceux qui peuvent vous conseiller d’être auto-entrepreneur. Si vous n’avez qu’un seul “client” votre contrat peut être requalifié en contrat de travail par l’URSSAF
      Cordialement

  44. Philippe says:

    Bonjour,
    Je suis membre du conseil syndical de notre copro.
    Le gardien vient de donner sa démission.
    Est ce que le Conseil syndical peut s’opposer a une candidature imposé par le syndic?.
    Est ce que le Conseil syndical peut imposer au syndic une candidature ?
    Est ce que si dans le réglement de la copro, il est précisé que le CS doit donner son aval pour l’embauche ou le licenciement du gardien, nous pouvons bloquer la décision du syndic ?.
    Que faire si le CS n’accepte pas la candidature imposé par le syndic ?
    Merci de votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      “Le syndic embauche et congédie le personnel”. C’est ce qui est prévu par la loi. Le conseil syndical peut être consulté, mais il n’y a pas légalement de possibilité de bloquer la décision du syndic en la matière.
      Cordialement

  45. Diane says:

    Bonjour,
    Notre gardiennr ne fait pas son travail (elle est en place depuis plus de 10 ans) mais le syndic nous a déconseillé de la licensier car cela pourrait engendrer des couts importants.
    En effet, ses horaires et dates de vacances ne sont pas affichés et quand on sonne chez elle le matin comme en milieu d’apres midi elle ne repond pas (et ce malgré que la télé soit allumee chez elle)
    Elle receptionne des colis mais impossible pour nous de les récupérer car elle ne nous ouvre pas…
    Elle s’est appropriée une partie de la cours intérieure en mettant ses pots de fleurs qui delimitent sa terrasse perelle…
    Quel recours est possible ? Peut on constituer un dossier de licensiement pour faute ?
    En cas de licensiement standard (ou suppression du poste de gardienne) a combien peuvents’elever les indemnites a payer ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le syndic qui est responsable de la gestion du personnel d’une copropriété.
      Il est le seul à pouvoir décider de son licenciement ou pas.
      Si une faute justifiant un licenciement est commise, le syndic fera le nécessaire.
      Poser des pots de fleurs dans une cour n’est en rien une faute professionnelle justifiant un licenciement.
      Si la copropriété décide de se passer totalement de gardien concierge, le licenciement est effectivement possible.
      Les indemnités liées à ce licenciement dépendent de son contrat et de son ancienneté.
      Seul votre syndic peut estimer cette somme.
      Cordialement

  46. kann34 says:

    Bonjour,
    Notre gardien ne vient quasiment jamais faire son travail (il est logé, mais refuse d’habiter sur place et cumule plusieurs emplois). Les espaces verts, dont il a la charge, sont dans un état lamentable, entre autre chose.
    Lors du dernier CS, le syndic a consenti à lui envoyer un avertissement, ce dont il a eu vent rapidement. il s’est mis en arrêt maladie pour dépression.
    Le syndic n’a pas pu lui envoyer l’avertissement et dit qu’il ne peut lui envoyer un contrôle de la sécurité sociale du fait du motif de l’arrêt.
    Est-ce vrai? (il a été vu au volant du camion de l’autre entreprise qui l’emploie à plusieurs reprises durant cet arrêt…)
    Merci!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le conseil syndical peut missionner par lui même un huissier pour constater que le gardien travaille ailleurs.
      Cordialement

  47. Alexis says:

    Bonjour peut on imposer un planning avec jours et heures pour l entretien de la copropriété au gardien ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, le syndic peut vous imposer un planning.
      Cordialement

    2. mario caron says:

      les plannings sont interdit….

    3. CoproConseils says:

      Le syndic organise les tâches des employés et gardiens d’immeuble.

  48. Durand says:

    bonjour
    mon gardien d’immeuble refuse de procéder à l’arrosage des jardins extérieurs alors que des unités sont bien prévu dans son salaire et son contrat.
    comment le contraindre a remplir ses obligations contractuelles?

    Merci par avance pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est au syndic de le faire. Le CS doit faire pression sur le syndic.
      Cordialement

  49. Michel says:

    bonjour
    je suis gardien catégorie B depuis 19 ans chaque mois on me retient des avantages en nature de 110€ sur mon salaire alors que le règlement de copropriété dit “il sera logé éclairé et chauffé gratuitement dans les locaux prévus à cet effet dans l immeuble pourquoi me retient -on 110€ c est le règlement de copropriété qui a raison
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul votre syndic pourra vous dire à quoi correspond cette somme.
      Il se peut que ce soit le logement tout bonnement
      Cordialement

  50. Anaïs says:

    Bonjour
    Et merci pour toutes les réponses publiées, elles ont le’merite de mettre des choses au clair.
    J’ai le problème suivant avec ma gardienne: elle sort ses 2 enfants dans la cour pendant 2-3h presque tous les après midis, entre mars et août /septembre. Les deux dernières années elle a embarqué d’autres familles sur ce créneau et depuis 2ans on a 4enfants qui courent et qui crient dans la cour. Le tout est bien organisé : pendant une semaine elle fait sortir les enfants une heure, ce qui est supportable. Puis on arrive assez vite sur une routine de 2h, voire plus. Elle a embarqué d’autres familles comme je disais mais pour certains ça reste ponctuel et donc ça ne dérange absolument pas.
    C’est surtout la gardienne et une autre famille qui poursuivent les sorties la quasi totalité des après midis (et parfois elles ajoutent une sortie dans la matinée).
    Je veux bien être compréhensive a cause du confinement, mais en agissant ainsi, on n’ a plus le droit de rester tranquilles. Leur confinement ça a l’ air d’aller mais le nôtre est devenu compliqué. Si c’était ponctuel ou juste lié au confinement, cela ne poserait aucun problème, mais c’est presque tous les jours. La cour se transforme en cour de récréation.
    Je lui en avais parle il y a’dex ans, donc elle sait que ça gêne mais elle s’en fiche je pense.
    Que me conseillez vous?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout ce qui touche à la gestion du personnel de la copropriété est du ressort du syndic.
      Il n’y a que lui qui soit compétent et fondé à aborder ces points avec le gardien.
      Cordialement

  51. Figueira says:

    Bonjour je me posais une question. Je suis en copropriété et j’ai trouvé ce matin un mot dans le hall stipulant que la gardienne allait percevoir la prime de 1000 euros Macron, en contactant mon syndic il me dit que c est au copropriétaires de payer et que le conseil syndical avait accepté. Ont ils le droit d attribuer cette prime sans nous consulter ? Et cette somme est desficalisé ? Donc qu’est ce que ça veut dire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le versement de cette prime est une décision qui revient au syndic dans le cadre de sa mission de gestion du personnel de la copropriété.
      Il n’est même pas obligatoire que le conseil syndical donne son aval.
      Cette prime sera effectivement payée par la copropriété en charges communes générales.
      Cordialement

  52. AGNES says:

    Bonjour,
    Cela fait plusieurs mois que notre gardien exerce un harcèlement auprès de ma voisine et moi même (il tape dans les murs, nous insulte, sonne à l’interphone sans raison…).
    Nous ne savons quel recours adopter. J’ai appelé le syndic, sans réponse…
    Merci de me dire quelles sont les démarches à suivre, d’autant que le confinement exacerbe les esprits. D’avance merci pour votre aide précieuse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement le syndic doit être averti. Il est possible qu’il n’y ait plus personne dans les locaux si tout le monde télétravaille. Joignez le par email. Il est également possible sans sortir de chez soi d’envoyer une lettre recommandée depuis l’interface du site internet de la poste. Ensuite vous pouvez également porter plainte. Prenez contact avec le commissariat de votre quartier pour savoir quelles dispositions sont prévues pour pouvoir déposer plainte pour harcèlement en ces temps de confinement. Si vous pouvez vous déplacer ou ce sont eux qui se déplacent.
      Cordialement.

  53. christophe 67 says:

    bonjour je suis gardien immeuble catégorie B je cherche des précisions sur le paiement des heurs supplémentaires défiscalisées merci d avance pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Seul votre syndic pourra vous répondre, car cela dépend de votre situation et de votre contrat.
      Cordialement

  54. Sylvie says:

    Bonjour,
    Depuis 2 mois nous avons un nouveau president du conseil syndicale celui ci a ecrit un courrier adresser directement a un membre du conseil syndicale ou il le menace de le distituer du conseil syndical. Cette meme personne a tente egalement de m intimider en disant que j etais la seule a me plaindre au sujet du gardien. Est ce qu il est Dans son role de contacter par lui meme les coproprietaires pour les intimider ou menacer ?
    J en ai averti le syndic qui m a repondu que je cherche a faire de la polemique avec un ton des plus condecendant. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Personne n’a le droit d’intimider ou de menacer quiconque, ce n’est pas spécifique à la copropriété.
      Un membre du conseil syndical qui a été élu par l’assemblée générale ne peut pas être destitué.
      Seuls les copropriétaires réunis en AG peuvent renouveler ou ne pas renouveler le mandat d’un copropriétaire au sein du conseil syndical.
      Le personnel de la copropriété (gardien) est géré par le syndic. Les copropriétaires n’ont le droit de se prononcer qu’à propos du nombre d’employés et de leur catégorie au moment de l’embauche. Ensuite c’est de la responsabilité du syndic.
      Cordialement

  55. Sylvie says:

    Bonjour,

    J habite une copropriete. En raison du confinement le gardien a decide de diminuer ses heures de travail ( plus de distribution de colis, service minimum du menage et de la manutention des conteners. Sans prendre le chomage partiel. Est ce qu il est en droit de diminuer ses horaires de travail et continuer de recevoir un salaire a temps plein?
    Merci d avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous avons publié ce jour un article à ce propos. Rendez-vous sur https://www.coproconseils.fr/covid-19-consequences-confinement-copropriete/
      Merci pour votre confiance. Cordialement

  56. Ana says:

    Bonjour
    Je travaille en tant qu’employé d’immeuble sur 2 copropriétés différentes qui sont gérés par une meme agence immobilière qui font de la gestion de syndic
    A mon grand étonnement j’ai reçu un appel alors que cela fait 10 ans que l’on veut me convoquer pour un entretien préalable à licenciement sur une des copropriétés ?
    J’ai peur car je me pose la question que si on souhaite mettre fin à ce petit contrat qui représente que 4 heures par semaines ? A un impact sur une autre copropriété dont j’assure la mission d’employé mais la 6 heures par jour …
    Merci d’avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour. Nous sommes spécialisés dans la défense des copropriétaires. Nous vous conseillons de vous rapprocher d’un conseil plus spécialisé dans la défense des gardiens-concierges. Contactez plutôt le Mag’ des gardiens.
      Cordialement.

  57. michel says:

    Bonjour je suis gardien concierge depuis 15 ans dans une résidence ,ayant trop de conflits avec les copropriétaire et de lassitude dans mon travail, je souhaiterai être licencier Ma demande de rupture conventionnelle a été refusé Mon patron me propose d’opter pour un abandon de poste afin de pouvoir bénéficier du chômage Mais la période entre l’abandon de poste et les prestations chômage peut elle être indemnisée?

    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Cela peut effectivement faire l’objet d’une convention, mais il n’y a aucune obligation légale.
      Cordialement

  58. Claude says:

    Bonjour
    Je suis un copropriétaire . Suite a un départ a la retraite nous avons changé de personnel de copropriété et nous voudrions l’équiper d’un téléphone et ma question : ce téléphone doit-il être au nom du syndicat de copropriété , du syndic et doit-il être de type professionnel ou non ?
    Merci à l’avance de bien vouloir m’éclairer
    Avec mes salutations

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il semblerait logique effectivement que cet abonnement téléphonique soit au nom de la copropriété. Sauf que les opérateurs téléphoniques n’acceptent pas qu’un abonnement soit au nom d’une personne morale uniquement. Il leur faut une personne physique pour établir le contrat. Les copropriétés sont libres de trouver l’arrangement qui leur convient le mieux. Soit le syndic, soit le gardien, soit le président du CS ou n’importe qui.
      Ensuite vous pouvez très bien opter pour un autre arrangement : le gardien prend le téléphone et le forfait de son choix et la copropriété s’engage à lui rembourser tous les mois la somme de xx€ au titre de l’équipement en téléphonie.
      Cordialement

  59. Jacqueline says:

    Bonjour , j’étais gardien d’immeuble depuis 35 ans , j’ai été licencié en 2013 pour accident de la vie privée, à l’heure actuelle , le syndic sait aperçu que mon contrat était faux pas assez UV , puis je porter plainte contre le syndic à ce jour pour prétendre avoir plus de retraite. Cordialement Mme R.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est peut être pas forcément nécessaire de “porter plainte”. Par contre, pour savoir si vous pourriez avoir effectivement des droits plus importants, il est indispensable d’examiner les documents relatifs à votre contrat de travail. Vous pouvez vous rapprocher du Mag des Gardien qui propose du soutien juridique à destination des gardiens. Cordialement.

  60. Valor says:

    Bonjour,
    Je suis gardienne d’immeuble depuis plus de 30ans je peux prendre ma retraite mais est-ce que je peux continuer à travailler et garder mon poste ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez, mais le syndic n’est pas obligé d’accepter.
      Cordialement

  61. Jacqueline says:

    Bonjour , le conseil syndical veut envoyer â tous les copropriétaires une lettre concernant un retard de salaires sur nous , gardien et employe d’immeuble, à t il le droit ou les copropriétaires doivent il consulter la lettre au Syndic. Cordialement Mme R.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les copropriétaires ont tout à fait le droit de communiquer entre eux sans passer par une validation du syndic. Il en va de même pour le conseil syndical.
      Cordialement

  62. RUE says:

    Bonjour ,nous sommes gardien et employe d’immeuble , le syndic nous à fait des contrats de travail qui ne correspondent pas à nos tâches depuis 6 ans ,nous voulons les mettre au prod’hommes ,qui accusent t- on le syndic ou le syndicat des copropriétaires. Cordialement Mme R

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre employeur est le syndicat des copropriétaires. C’est lui que vous devez assigner. Ensuite, charge à lui de se retourner contre le syndic qui est son mandataire pour la gestion du personnel.
      Cordialement

  63. Perotin says:

    Comme il ressort des divers commentaires, la relation employeur-employé pour un employé d’immeuble est particulière. En l’occurrence, mon compagnon est employé d’immeuble et essaie depuis 2 ans d’obtenir la réparation d’un préjudice (travail 7j/7). Il a décidé de faire une saisine des prud’hommes mais il n’arrive pas à déterminer (et son avocat et l’huissier de justice non plus!) à qui envoyer la convocation pour la conciliation. L’employeur est une ASL et le président de l’ASL est le directeur d’agence immobilière et syndic. A qui doit on envoyer la convocation pour éviter un vice de procédure (en sachant que l’adresse du siège social de l’ASL est l’adresse de la copropriété mais il n’y a physiquement personne à cette adresse, ni même de boîte aux lettres)?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic doit être destinataire de l’envoi c’est lui qui a mandat pour gérer l’ASL.
      Cordialement

  64. Kajak says:

    Bonjour Monsieur,
    La Taxe ordure ménagère est elle imputable au gardien de catégorie B.?
    Tous pollueur est payeur !

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Monsieur,
      Oui elle est récupérable si son contrat de travail le prévoit.
      Cordialement

  65. Champault says:

    Bonjour,
    Ma question est la suivante : moi et mon mari sommes gardiens d’immeubles depuis 4 ans dans une copropriété de 500 propriétaires, nous sommes 3 couples de gardiens et tout se passe bien avec les copropriétaires mais est ce qu’un président du conseil syndical à le droit de nous demander des services qui se transforme en un ordre en nous rappelant qu’il est propriétaire et donc notre patron et qu’il paye notre salaire ?

    Bien cordialement

    FC

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndicat des copropriétaires est l’employeur, mais c’est le syndic qui gère le personnel.
      La définition des tâches est donc dévolue au syndic. Article 31 du décret de 67.
      Pour autant le syndic a tout intérêt à laisser le président du CS faire.
      Demandez un rendez-vous avec le syndic et le président du conseil syndical pour vous entendre sur un mode de fonctionnement qui convienne à tout le monde.
      Cordialement

  66. Thiriet says:

    Bonjour je suis gardien d’immeuble depuible 5 janvier 2015 je voulais savoir au de ut je payé l’eau chaude en avantage en nature et maintenant je doit paye l’eau chaude complet

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’eau chaude est effectivement à la charge du gardien-concierge.
      Article 20 convention collective à la charge du gardien :
      chauffage + électricité + gaz + eau chaude + (consommations + abonnements)
      Soit sur la base des compteurs quand il y en a, soit sur la base forfaitaire.
      L’eau froide est à la charge de la copropriété.
      Cordialement

  67. Meyer says:

    Bonjour, notre employé d’immeubles a repris le travail après un arrêt de 2 mois.
    Le médecin dit qu’elle ne peut pas porter de lourdes charges comme un sceau d’eau, tuyau d’arrosage, et ne doit pas être exposé au bruit (souffleur, karcher).
    Le syndic doit il la reclasser ?
    Un aménagement de son poste de travail est il envisageable ?
    A part épouster et balayer, elle ne peut rien faire d’autre, apparemment.
    Sa fiche de paie sera t elle impactée ?
    En dernier recours, pouvons nous entamer une procédure de licenciement ?
    Merci pour vos réponses.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic peut réduire ses tâches, par conséquent également son salaire. Et confier les tâches qu’elle ne peut pas faire à une autre personne ou à une entreprise.
      Elle a un mois pour se prononcer, si elle n’est pas d’accord avec les aménagements, le syndic peut licencier.
      Cordialement

  68. GReg says:

    Bonjour , une question suite a un (Appel exceptionnel pour 100 % )
    Suite a une inaptitude par la médecine du travail via la femme de ménage
    le montant total des indemnités et charges s’élève a environs 32000 €
    est ce normal que le syndic demande aux propriétaires de se répartir cette somme
    Pour ma part cela s’élève a 900 €
    La femme de ménage n’es t elle pas la salariée du syndic .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, les concierges et employés d’immeuble ne sont pas les employés du syndic, mais de la copropriété.
      Le syndic est mandaté par la copro pour gérer le personnel car le syndicat des copropriétaires n’est pas en mesure de le faire.
      Il peut y avoir des cas où la copropriété ne s’occupe pas de ces indemnités, c’est celui où elle signe un contrat avec une entreprise de nettoyage.
      Cordialement

  69. patrick leur says:

    Bonjour
    je vais prendre ma retraite au 1 mai prochain à 62 ans mais je souhaite continuer a travailler dans le meme poste je suis gardien concierge catégorie B avec logement de fonction depuis 2005 puis je continuer sans démissionner

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous voulez continuer à travailler, pourquoi démissionner ???
      Vous serez à la retraite lorsque vous aurez demandé à faire valoir vos droits à la retraite.
      Si vous souhaitez continuer à travailler, il vous suffit de continuer à travailler.
      Si la copropriété souhaite que vous preniez la retraite c’est autre chose. Mais en tous cas, personne ne peut vous demander de démissionner !
      Cordialement

  70. MARTIN Monique says:

    Notre employé d’immeuble va partir à la retraite, nous souhaitons prendre une société de ménage.
    Le syndic nous dit qu’ il faut l’unanimité de la copropriété ?.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est possible que votre syndic ait raison. Tout dépend de votre règlement de copropriété et du standing de l’immeuble.
      Mais il est également possible que cette suppression puisse passer au 26. Lisez attentivement notre article sur la suppression du gardien concierge, vous devriez y trouver des informations. N’hésitez pas non plus à lire tous les commentaires et nos réponses. Cordialement.

  71. Sylvie says:

    Bonjour je suis gardienne d’immeuble depuis 2010 suite a la demande de rupture conventionnelle de mon compagnon qui a était accepté par son entreprise pour déménager dans une autre région et en vu de changements professionnels j’ai moi demander au syndic une rupture conventionnelle quand j’ai eu l’entretien avec mon patron il était d’accord ont a commencer à remplir les papiers, calculer la date de la fin tout était ok et la un 15 de jours plus tard surprise lors du rdv il me dit j’ai une mauvaise nouvelle je ne peux pas vous l’accepter sans demander l’accord des propriétaire de votre immeuble sachant qu’entre 2 une assemblée exceptionnelle à était fixer pour le remplacement ou non de la gardienne . Donc je voulais savoir si le syndic peux prendre quand même la décision d’accepter ma rupture ou non sans l’avis de copropriétaires ? Et qu’il a envoyé un courrier a tous les copropriétaires de mon immeuble pour leurs demander si il accepter ou pas de payer la prime minimun légale qui s’élève a peu a 5400€ donc autant vous dire que les gens même si ils vous apprécient dès qu’ont parlent d’argent c’est compliquer vu les chargent qu’ils ont déjà .
    Sachant que mon compagnon part du coup dans une autre région et que tant qu’il n’a pas d’emploi que je ne peux démissionner car je ne n’aurai pas le droit au pôle emploi.
    En vous remerciant par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Théoriquement c’est le syndic qui décide et qui gère les employés de la copropriété et il n’a pas besoin de l’aval des copropriétaires pour signer une rupture conventionnelle de contrat de travail. Néanmoins il faut bien comprendre qu’il est sur un siège éjectable et qu’il n’a pas vraiment envie de perdre la copropriété pour vous arranger. Donc il est assez logique qu’il demande leur avis aux copropriétaires.
      Cordialement

  72. Corinne L says:

    Bonjour je suis gardienne depuis 12 ans avec une loge, la présidente du CS prétend que c est à elle de gérer mon travail, et de décider de me faire faire du ménage L après-midi.. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En aucun cas le ou la présidente du CS n’a à gérer le travail de l’employé d’immeuble, c’est une tâche dévolue au syndic dans les textes.
      En pratique, le syndic se repose bien souvent sur le CS. Mais si elle abuse, il faut en référer au syndic qui est votre employeur. Cordialement

  73. Michel says:

    Mon syndic de copropriété est géré par une SARL. En cas d’affaire en justice le salarié concierge doit-il attaquer la SARL ou le syndic???

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de l’affaire, votre avocat vous le dira.
      Si c’est une affaire “employeur-employé”
      A priori contre le cabinet de syndic.
      Cordialement

  74. michel boulanger says:

    bjr je suis gardien concierge categorie B depuis 18 ans quand je part en congé pourquoi on me retient mais avantge en nature je croyer qu il y a pas de déduction mon syndic me les retient sur ma paye merci de votre reponce

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 25 de la Convention Collective prévoit que lors des congés payés (et seulement pour ceux-ci), le retrait de l’avantage en nature logement ne soit pas effectué. Le prorata se calcule de la façon suivante : montant de l’avantage en nature mensuel /30 x nombre de jours de congés sur la période.
      Normalement on doit rajouter au brut la valeur de l’avantage en nature logement correspondant au nombre de jours de congés payés pris, sur le bulletin de paie du mois ou apparaissent les congés pris.
      Exemple :
      Avantage en nature logement = 180€ / mois
      Absent 15 jours:
      On doit rajouter au salaire brut : 180/30*15 = 90€, qui vont compenser le montant retenu.
      Cordialement

  75. Choucair says:

    Bonjour,
    je fais partie d’un conseil syndical, les agents d’entretien employés (voire multi-employeur dans certains cas) doivent-ils avoir une complémentaire santé, une prévoyance … ? les mêmes avantages que les employés du Syndic ?
    à vous lire
    merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Oui depuis fin 2018, c’est obligatoire pour tous les salariés en France. Mais cela ne concerne plus ni le syndic, ni le conseil syndical.

  76. Khoulalene sabrina says:

    Bonjour, je suis gardienne cat B, depuis 15ans, le syndic a t’il le droit de distribué mon contrat de travail à tous les copropriétaires. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question a fait l’objet d’une réponse dans un autre commentaire posté sous un autre article. La réponse est la même. Oui, votre contrat de travail fait partie des documents relatifs à la copropriété auxquels les copropriétaires ont le droit d’avoir accès. Cordialement

    2. Morales says:

      Bonjour Mme Khoulalene
      Et bien Non votre contrat n’est peut pas être distribué à tous les copropriétaires et encore moins à L’AG.
      Par contre ils peuvent le consulter dans les locaux du syndic ….
      Il existe une jurisprudence que vous pouvez consulter sur le web.
      Cordialement.

  77. Caroline says:

    Bonjour, dans le cas où les copropriétaires décident de changer de syndic de copro, qu’advient il de l’employé d’immeuble? Reste il dans la résidence? Garde t il son ancienneté? Son salaire? Merci par avance pour votre réponse. Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est une très bonne question que la vôtre. Le syndic étant l’employeur on pourrait penser qu’un changement de syndic remettrait tout à plat. Mais non ! Le véritable employeur reste le syndicat des copropriétaires. Le syndic est mandataire pour gérer l’employé parce que les copropriétaires sont réputés “non sachant”. Du coup le gardien reste en place, garde son ancienneté et son salaire, ses primes et ses avantages.
      Cordialement

  78. Ninibes says:

    Bonjour,

    Est ce que le syndic peut employer un co-proprietaire comme agent d’entretien sans tomber dans le conflit d’interet?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de conflit d’intérêt.
      A l’inverse, un gardien concierge ou un employé d’entretien peut tout à fait devenir co-propriétaire dans la résidence qui l’embauche.
      Il n’aura simplement pas le droit d’être mandaté par d’autres copropriétaires pour les représenter à l’assemblée générale.
      Évidemment il convient d’être particulièrement prudent si cette personne souhaite également cumuler avec un poste au conseil syndical …
      Néanmoins c’est le syndic qui est responsable de l’embauche du personnel et la loi n’interdit pas d’embaucher un copropriétaire.
      Cordialement

  79. Eveline says:

    Bonjour,
    Je suis en poste de gardienne logé en avantage en nature dans une copropriété. Lors de ma prise de poste j’étais seule avec un enfant à charge, nous avons décidé de vivre ensemble avec mon compagnon et je ne sais pas si je doit le signalé demandé un accord pour sa au syndic ou au syndicat et si l’on peu me licencié et si mes charges vont être augmenté ?.
    Merci de bien vouloir me renseigner sur la démarche à suivre et sur les conséquences.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a aucune obligation de déclaration d’aucune sorte. Vous faites ce que vous voulez dans votre logement, exactement comme si vous le louiez à un propriétaire privé.
      Cordialement

  80. Jorda says:

    Bonjour,
    le remplacement de la chaudiere de la loge du concierge est elle à la charge du proprietaire de la loge ou bien à la charge de la copropriété, qui est locataire de la loge et employeur du concierge.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le remplacement de la chaudière est une charge non locative qui incombe au propriétaire des lieux et non au locataire.
      La loi établit la liste des charges locatives et par définition les autres sont non locatives.
      à titre d’information : Liste des charges locatives
      Cordialement

  81. Sylvain Laffitte says:

    Bonjour lors de ma signature de mon CDI de gardien catégorie b logé, le syndic fait mention de loyer supplémentaire plus de charges a ma demande .
    Venant d un reconversion professionnelle et ne connaissant pas la réglementation sur les convention collective j ai signé mon contrat.
    Après 8 ans de travail sans aucun problème ,le conseil syndical décide de changer de syndic.
    Tout va bien sauf que celui-ci me dit que je n aurai du payé que ce qui est indiqué dans les convention c est a dire 180 euros environ.
    Depuis 8 ans je payer 250 en plus des 180.
    Est ce normal .
    De plus j ai souscrit un contrat chez Veolia pour mon eaux de l appartement or il est indiqué sue les convention que celle ci doit être fournit gratuitement.
    Faut fil faire une procédure pour récupérer l argent que j ai donné .
    Sans compté que j ai payé des impôts dessus au bénéfice d un avantage en nature.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Avant de pouvoir vous conseiller d’engager une procédure ou non, il est indispensable d’étudier votre dossier en détail. Un procès n’est jamais gagné d’avance et il faut mettre en balance ce que cela va vous coûter et ce que cela peut effectivement vous rapporter. Si vous souhaitez que nous étudions votre dossier, merci de nous contacter via la page Devis.
      Cordialement

  82. Harmony says:

    Bonjour
    Deux questions sur la rupture conventionnelle
    – Faut il une AGE pour préparer cette rupture ( accord par un vote des copropriétaires) ou le syndic peut il préparer tous les documents.
    – Le gardien étant initiateur sa demande doit elle obligatoirement écrite ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndicat des copropriétaires n’a pas son mot à dire dans le cadre d’un licenciement, ni en AG, ni en AGE. C’est de la responsabilité du syndic.
      Contrairement à la démission, il ne s’agit pas d’avertir le syndic. Il s’agit de se mettre d’accord avec lui pour établir une convention.
      Le syndic n’est pas obligé d’accepter une rupture conventionnelle à l’initiative du gardien. L’inverse est vrai également évidemment. Le principe même de cette rupture étant justement que les deux parties soient d’accord ! Au gardien de trouver le meilleur moyen d’en parler avec le syndic pour qu’il ait plus de chances que ce soit accepté.
      Cordialement

  83. pierre says:

    bonjour,
    je suis gardien d’immeuble catégorie B depuis 3 ans dans la même copropriété il y a environ 2 ans et demi la copro validé par le syndic nous a donné à mon collègue et à moi l’ordre de peindre les murs et les portes de des escaliers de service sur 14 étages fois 3 cages soit 43 étages hors nous n’avions jamais été payez pour ces taches. mon collègue a demandé à une entreprise de peinture pour évaluer le tarif si c’était sa société qui l’a fait, la personne lui a répondu que le cout aurait été de 27000€ pour les 3 cages (cette précision et juste pour vous donner un aperçu sur l’importance des travaux) pouvions nous exiger les payement des heures supplémentaires si oui de quelle manière :en heures supplémentaires ou converti en UV?sachant qu’il a environ 180h00 pour chacun.
    j’ai aussi une autre question
    depuis 2 ans après l’achats par la copropriété 2 machines professionnelles (1 monobrosse pour shampouiner la moquette et 1 injecteur/extracteur pour moquette on demande de nettoyer les moquettes de tout les étages soit au total 43 sachant que chaque étage nous prend 1h15 mn pour effectuer ce travail et cela 2 fois par an je leur ai répondu que ces travaux est considérai comme taches spécialisés voir qualifiés. biens sure le syndicat prétend le contraire alors qu’aucun avenant a été proposé.
    merci pour votre réponse ,
    bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Toute mission supplémentaire qui devient récurrente doit faire l’objet d’un avenant. Toute mission ponctuelle supplémentaire doit faire l’objet d’une rétribution supplémentaire spécifique. Vous n’êtes pas obligés d’accepter ni missions supplémentaires ni avenants.
      Cordialement.

  84. Boivin says:

    Bonjour, dans mon immeuble, l’homme de ménage est en horaire individualisé c’est à dire qu’il intervient quand il veut, quand il a le temps, on ne sait jamais à l’avance quand ! Est-ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, ça peut l’être. ça dépend de son contrat.
      Cordialement

  85. Ravin says:

    Bonjour
    Merci pour votre réponse du 2 janvier 2019
    Une question
    L ‘employée d ‘immeuble qui a son contrat établi à 55 heures et qui n ‘est payée que sur 43 heures et cela depuis 2006
    Qui doit payer notre syndic ou nous Copropriétaires sachant que nous n ‘avions ni les contrats , ni ne faisons les salaires
    L ‘erreur venant de notre syndic
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est au syndic de trouver une solution et c’est à la copropriété de payer.
      Si la copropriété est lésée et que vous pouvez prouver une négligence ou une faute du syndic, vous pourrez éventuellement vous retourner contre lui.
      Voire négocier, s’il en convient.
      Mais en matière de gestion de personnel, c’est le syndic qui gère au nom … et aux frais de la copropriété.
      Cordialement

  86. Ravin says:

    Bonjour
    Nous sommes conseil Syndical de copropriété .. nous avons des employées d ‘immeuble
    Une employée d ‘immeuble embauchée de puis 2006 pour un contrat de 55h par mois
    Hors lors de notre nouveau mandat de conseil syndical nous avons demandé les contrats des emlpoyees d ‘immeuble ainsi que les fiches de salaire
    Notre syndic gestionnaire ne les ayant pas , l ‘employée f ‘immeuble nous les a confiés
    Depuis 2006 plusieurs syndic de gestion sont passés
    En rapprochant le contrat de l employée d immeuble et ses fiches de salaires nous nous sommes aperçus que cela ne correspondait . À savoir
    Contrat signé pour 55 h
    Salaire payé pour 43h
    Et tout cela dans modification et sans avenant
    Nous avons signalé tous ces désordres à notre syndic , afin de régulariser les salaires de l ‘employée d ‘immeuble
    Qui doit payer , sachant que nous ne faisons pas les fiches de salaires
    Le syndic nous propose donc par écrit de refaire un contrat et de le rédiger à 43 h ou de négocier à l ‘amiable avec l employée d’immeuble
    Est ce normal !
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ce n’est pas normal d’avoir une différence entre le temps indiqué sur le contrat et le temps réellement réalisé. Non ce n’est pas normal que le syndic ne soit pas lui même en possession de ces documents. Non ce n’est pas normal qu’il ne soit pas au courant de la différence.
      Oui il est grand temps pour votre syndic de mettre les contrats à jour, y compris en tenant compte des lois et règlements récents !!
      Par contre tout ce qui touche à la gestion du personnel est de sa responsabilité du syndic. Il doit trouver une solution pour mettre tout cela en règle.
      Par contre, il n’est pas possible de faire baisser le salaire d’un employé sans son accord.
      Cordialement

  87. Fauquet Bourcier Noëlle says:

    Merci de tous ces échanges et réponses, bien utiles aux membres des Conseils Syndicaux. Je voudrais savoir qui décide de la hauteur de la prime de la gardienne ou employée d’immeuble? Le Syndic, ou le Conseil Syndical? Merci

    1. CoproConseils says:

      Le syndic.
      Il peut demander au CS ce qu’il en pense, mais n’y est en rien obligé.
      Cordialement

  88. Palmasi says:

    Bonjour,

    Merci pour votre réponse du 3 décembre dernier qui est très précieuse.
    Je reviens vers vous car j’aurais peut être du vous préciser que notre employée d’immeuble de catégorie A, de niveau 1 dans la convention collective, n’est pas logée dans notre immeuble et vient travailler 4h00 par semaine dans une petite copropriété de 6 lots. Auparavant elle a refusé un aménagé d’horraire afin de pouvoir contrôler son travail et surtout de contrôler que son mari qui n’est pas salarié ne travaille pas à sa place ou avec elle.
    Vous nous prévenez sur le fait que son mari qui travaille sans être employé dans notre immeuble ne constitue pas une faute grave ou lourde. Je vous précise également que Monsieur est Concierge LOGÉ dans un autre immeuble de notre arrondissement.
    Pouvez vous me dire si cela change dans ce contexte et si donc nous avons les moyens de nous défendre devant un prud’homme en cas de licenciement ?

    Avec tous mes remerciements pour votre réponse.
    Mes sincères salutations.
    Mme Laetitia Palmasi

    1. CoproConseils says:

      Non, ça ne change rien.
      cordialement.

  89. Palmasi says:

    Bonjour
    Notre employée d’immeuble salarié par notre syndic vient 3 fois par semaine faire du ménage et sortir les poubelles. Elle vient systématiquement accompagnée de mon mari qui lui n’est pas salarié et fait le ménage et sort les poubelles à la place de notre employée pour se faire aider.
    Nous avons à plusieurs reprises prévenu notre syndic chargé de la gestion de notre employée à plusieurs reprises le syndic lui a envoyé des lettre d’avertissements pour arrêter de venir avé son mari mais elle continue. Nous avons fini par faire appel à un huissier qui a constaté sur la même semaine 2 fois l’intervention de son mari et bien sûr l’aidant dans ses tâches.
    Mes questions :
    1/ cela constitue une faute grave de notre employée de répéter sa faute malgré que le syndic lui somme d’arreter ?
    2/ si le syndic ne licencie pas pouvons nous nous retourner juridiquement pour obliger le syndic de licencier notre employée car nous n’avons aucun pouvoir à ce sujet.
    3/ copropriétaires, nous sommes juridiquement responsables mais si il y a finalement licenciement par le syndic, pouvons nous demander une participation au frais et dommages de licenciement si le syndic a tardé pour licencier notre employee ? Ou pouvons nous demander grâce à l’aide d’un avocat des dommages et intérêts au syndic qui a engagé notre responsabilité juridique ?
    Merci de tout cœur pour votre réponse que j’attens avec impatience!
    Sincères salutations

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En réalité, le problème que pose le fait que cette salariée se fasse aider par son mari est le risque de requalification de son travail à lui en contrat de travail.
      Vous avez donc bien fait d’avertir officiellement les concernés que la copropriété ne souhaitait pas que le mari se charge de tâches pour la copropriété.
      Veillez donc également à ce que personne ne le rétribue, même tout à fait ponctuellement, ni ne lui confie de tâche directement ou ne le considère comme membre du “couple d’employés”. Cela pourrait être utilisés pour une requalification en contrat de travail devant un tribunal.
      Par contre le fait qu’elle se fasse aider par son mari, n’est en rien une faute grave.
      Une faute grave est un abandon de poste, un vol, le refus de réaliser les tâches qui incombent au poste …
      Si vous choisissez d’invoquer ce motif pour licencier votre gardienne, il y a toutes les chances pour qu’elle aille aux prud’hommes et que ce motif soit retoqué par le juge. Quant à demander des dommages et intérêts à votre syndic, encore faudrait-il avoir changé de syndic entre temps car il y a peu de chances pour que votre syndic engage au nom du syndicat des copropriétaires une action en justice contre lui même !
      Cordialement

  90. Rosenfeld says:

    Bonjour,
    Nous avons un gardien concierge de catégorie B qui ne respecte pas son travail. L’immeuble n’est pas entretenu.
    Je viens d’échanger avec le syndic qui me dit que ce n’est pas de son ressort.
    Quelles sont les actions possibles et comment forcer le syndic (quels textes réglementaires) à ce qu’il se rapproche du gardien?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il botte en touche, mais oui, c’est bel et bien de son ressort.
      C’est le syndic qui gère le personnel. Il a mandat du syndicat des copropriétaires pour gérer les employés de la copropriété. Gérer ne signifie pas seulement établir un contrat de travail et des bulletins de salaires, c’est aussi vérifier que le travail est correctement fait. Et si ce n’est pas le cas agir en conséquence pour y remédier.
      Le fait que le syndic gère le personnel est au contrat du syndic tout simplement.
      Cordialement

  91. karine says:

    bonjour, nous avons une femme de ménage qui est employé par notre copro, le syndic fait faire les fichez de payes et autre document par un cabinet comptable qui facture la prestation 25€, qui doit payer cette prestation la copro ou le syndic qoit l’inclure dans son forfait?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’établissement des fiches de paie des employés d’immeubles fait partie des tâches courantes du syndic. Son forfait est la rémunération de ce travail (entre autres). Il a le droit de subdéléguer cette tâche à un cabinet comptable s’il ne dispose pas des compétences en interne. Mais non seulement il reste responsable de sa bonne exécution de cette tâche vis à vis du syndicat des copropriétaires mais de plus c’est à lui de régler le cabinet comptable. Il serait totalement illégal qu’il perçoive des honoraires pour réaliser cette tâche et qu’il fasse supporter au syndicat le coût de l’externalisation.
      Cordialement.

  92. cece says:

    Bonjour,

    Le syndic nous conseille de proposer une rupture conventionnelle à notre employée de ménage. Je voudrai savoir à qui revient-il de payer les indemnités transactionnelles ? Est-ce au Syndic, qui n’a rien fait pour éviter qu’une telle proposition doive se faire ou à nous co-propriétaire qui avons maintes fois remontés des soucis auprès du Syndic qui n’en a rien fait ?

    je vous remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les indemnités transactionnelles sont à la charge du syndicat des copropriétaires.
      Si le syndic accepte l’idée qu’il a une responsabilité dans cette dépense, vous pouvez faire un protocole d’accord pour qu’il prenne la dépense (ou une partie de la dépense) à sa charges. S’il n’est pas d’accord. Changez de syndic et engagez ensuite une procédure en responsabilité professionnelle pour obtenir des dommages et intérêts.
      Cordialement

  93. Ferreyra says:

    Bonjour,
    Nous avons une gardienne dans l’immeuble et nous souhaitons la engager pour notre bureau. En effet, pour faire le manage deux fois par semaine. Sera-t-il possible ? Nous avons besoins de une facture pour pouvoir le payer. On doit demander la facture à qui?
    Merci d’avance
    Cordialement
    Mme Ferreyra

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic n’a en aucun cas le droit de “sous louer” un employé d’immeuble.
      Si vous voulez faire travailler cette personne, il faut que ce soit elle qui vous fasse une facture. Les démarches administratives pour se déclarer auto-entrepreneur sont très simples et elle pourra alors vous établir une facture.
      Cordialement

  94. Seska says:

    Bonjour,
    Ma mère a 82ans et est gardienne depuis 26 ans. Elle est à mi temps et habite une loge avec WC dans la cours. Elle a sa retraite mais comme cette dernière est faible elle a le droit de travailler tant que retraite et salaire ne dépassent pas un certain seuil. Dernièrement elle est tombée et à du être arrêtée 2mois. Pas en accident du travail. Ma question : est ce qu à la fin de son arrêt les copropriétaires peuvent-ils l obliger à partir sous prétexte qu elle est trop âgée ? Je précise qu elle a tjrs fait son travail : courrier, ménage et poubelle. Immeuble de 6 étages sans ascenseur. Ma mère n a pas envie de partir. Merci par avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est bien compréhensible que votre mère ne souhaite pas partir. Ce n’est pas un âge auquel on envisage sereinement les changements de cette nature.
      Néanmoins, même si cela peut sembler peu charitable, oui, les copropriétaires peuvent lui demander de quitter la loge.
      A partir du moment où elle n’occupe plus le poste, elle n’a plus de raison d’occuper le logement qui va avec.
      Cordialement.

  95. Martinez says:

    Bonjour , je suis gardien d immeubles depuis 25 ans, et le syndic va changer de Regis.
    En fin d année avec AG tout les votes seront mis en place.
    Lors de se changement, es que je garde mon ancienneté ou pas .
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui bien sûr !

  96. Sophie says:

    Bonjour,
    Notre gardienne de copropriété vient de prendre sa retraite après 50 ans de bons et loyaux services. Nous sommes arrivés récemment dans la copropriété et avons du payer ses indemnités de départ en retraite. Seulement une petite partie des indeminités avaient fait l’objet de provisions au préalable (environ 30%). Le syndic n’avait-il pas une obligation de conseil auprès des copropriétaires pour les inviter à provisionner les indemnités ? Il était évident que la gardienne allait partir à court-terme étant agée de 70 ans !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a un rôle de conseil effectivement, mais uniquement une obligation de moyens et en aucun cas une obligation de résultats.
      Là en l’occurrence le syndic a fait son travail puisque 30% a été provisionné.
      Il est tout à fait possible que le syndic ait répété AG après AG qu’il fallait mieux prévoir la dépense, mais que les copropriétaires n’aient pas jugé bon de provisionner et ils n’y sont pas obligés.
      Cordialement

  97. Véron says:

    Bonjour je suis gardien depuis mars 2011, et depuis janvier 2018 je reçois mon salaire mais sans fiche de paye.
    Puis je faire recourt au prud’homme
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il est inutile d’aller aux prudhommes pour cela. Que ce soit en copropriété ou en entreprise, le fait de recevoir un salaire proroge les fiches de paies que vous avez reçu jusque là. Néanmoins vous devriez les recevoir. Donc faites savoir au conseil syndical que le syndic ne remplit pas correctement sa mission. Et faites un courrier recommandé au syndic pour l’avertir que vous ne recevez pas vos fiches de paies.
      Cordialement

  98. minetti says:

    bir , je suis gardien / concierge dans une coproprietè ou il y a des habitations , des professions liberales et des commerces dont un cafè . j y vais une fois par jour pour boire un cafè le matin , ai je le droit d y aller puisque il se trouve sur mon lieu de travail et que je suis joiniable ?
    dans l attente , merci et bonne journèe .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui vous avez le droit d’aller boire votre café … en dehors de votre temps de travail !
      Votre lieu de travail ce sont les parties communes de la copropriété et le café n’est pas dans cette catégorie.
      Cordialement

  99. Skudi says:

    Bonjour je travail dans un immeuble pour faire sortir et rentrer les poubelles chez un prestataire (societé de nettoyage) en tant qu’employé. Je vous expose mon soucis. Ya un contrat de travail de 18h/semaine. Chaque jour 3h. Limmeuble est sous vidéosurveillance, ya des jours ou je ne rentre pas a lheure et ou je ne sors pas à lheure. Avant hier lorsque j’ai reçu ma fiche de paie j’ai constaté qu’il 35h non payées. Ma question est la suivante: qui a eu la prérogative de faire ca puisque les cameras ne sont pas la proprieté de lentreprise? 2/ont il le droit de faire ca si moi en tant quemployé je netait pas avisé de la finalité des cameras de surveillance. Merci. (Selon lemployeur cest le gardien dimmeuble qui fait le rapport detaillé de mes entrées et sorties au syndic qui la remis a mon employeur). Ont il le droit de faire ça? .Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non a priori les caméras de vidéo-surveillance n’ont pas pour objectif de filmer les allées et venues de chacun ni de contrôler les heures de travail des employés. Les images d’une caméra de vidéo-surveillance ne doivent être visionnées qu’en cas d’incident déclaré comme un cambriolage ou une dégradation.
      Par contre il est possible que le gardien d’immeuble ait comme tâche le contrôle des prestataires. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est possible et ce serait tout à fait légal.
      Cordialement

  100. minetti says:

    bonjour, Je suis concierge / gardien d immeuble , catégorie B et mon chef veut me convoquer dans son bureau ( suite à un haussement de ton envers le président du conseil syndical alors que ce dernier est mal Poli. envers moi et il a même menti volontairement à mon encontre dont le but est que je suis sanctionnée. puis me faire accompagner par un membre du conseil syndical pour cet entretien ( le syndic est Foncia) ? dans l attente , merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, vous avez tout à fait le droit de vous faire accompagner par la personne de votre choix en qualité de témoin. Ce peut être un membre du conseil syndical, mais toute autre personne y compris hors copropriété. Le fait que ce soit une personne du conseil syndical est effectivement un bon choix puisqu’il connait la copropriété et certainement le président avec lequel vous avez eu l’interaction problématique.
      Cordialement.

  101. Chevillard says:

    Bonjour,
    Le Syndic d’une copropriété (154 lots) considère que les activités de recrutement (poste ouvert décidé AG suite démission précédent gardien) et de management courant du gardien ne sont pas de son ressort. De fait rien n’apparait dans son contrat calé Loi Allur,
    L’article de cette page ‘qui est l’employeur …’ daté de 2014, est-il toujours valable ou modifié par la loi actuelle ?
    Comment retrouver dans légifrance loi 10 juillet 65, et loi Allur, les éléments opposables au Syndic , permettant au Conseil Syndical de définir/rappeler/imposer(?) les obligations et responsabilités responsabilités de chacune des 2 parties en matière de recrutement et management de la personne ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre syndic se trompe.
      Tout ce qui touche à la gestion du personnel dans la copropriété est de son ressort (annexe 1 du contrat ALUR) et ne doit donner lieu à aucune facturation supplémentaire. Si votre cabinet considère qu’il n’est pas compétent (ce qui est possible mais très différent) il a le droit de sous-traiter mais cela doit être à sa charge.
      Si les tâches de gestion du personnel ne figurent pas sur le contrat de votre syndic c’est qu’il a modifié le contrat ALUR. Ce qui est illégal.
      Consulter le contrat ALUR Type : https://www.coproconseils.fr/wp-content/uploads/2017/01/Contrat-type-conforme-loi-ALUR.pdf
      L’annexe 1 est la liste NON LIMITATIVE des prestations obligatoires ne devant pas donner lieu à facturation supplémentaire. Vous trouverez au chapitre VI la gestion du personnel, et au premier alinéa “recherche et entretien préalable”.
      Le contrat ALUR établit une liste limitative de prestations facturables hors contrat. Tout le reste est forcément inclus dans les prestations courantes. La gestion du personnel est une prestation courante.
      Pour finir, oui notre article qui est l’employeur du gardien concierge est à jour. Nous nous employons quotidiennement à tenir coproconseils.fr à jour.
      Concernant ce point précisément il n’y a pas eu de modification suite à la loi ALUR qui n’a fait qu’entériner ce qui était déjà le cas avant. La gestion du personnel de la copropriété est bien du ressort du syndic.
      Très cordialement

  102. bettrancourt says:

    Bonjour,
    Je desire partir de mon emploi de gardienne.
    Pouvez vous me dire si une rupture conventionnelle ou un licenciement pour faute simple doivent passer a l’assemblée generale pour etre validés?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non l’assemblée n’a pas à se prononcer sur ce point précis. C’est de la gestion du personnel et c’est du ressort du syndic.
      Si par contre la question de la suppression du poste se pose par la même occasion, alors oui, l’assemblée a son mot à dire.
      Cordialement.

  103. Mário NEVES LOURENÇO says:

    Bonjour je suis gardien logé
    Après 15 ans je demande des travaux et le conseil syndical a choisi une entreprise et le syndic a mandaté cette même entreprise pour les travaux tout ça sans jamais m’informer de ce que allait être fait.
    Ils ont prévu de changer une baignoire par une baignoire(alors que je leur avait dit que ma femme suite à des problèmes au genou je pouvait enjamber la baignoire) et prévu de poncer et vitrifier le parquet alors qu’il serait très difficile que moi ma femme et mes 2 enfants puissions y vivre décemment pendant cette opération
    La solution qu’on ma proposé ce serait de mettre les meubles du couloir et salon (2buffets un canapé d’angle table chaises etc) dans les chambres pendant 2/3jours et après déménager les chambres dans le salon !!!!
    J’ai trouvé moi même une entreprise qui m’a fait les travaux de peinture,une cabine de douche et un parquet flottant plus facile à poser et sans contraintes et cela pour moins cher que leur entreprise mais vu que je n’ai pas suivi à procédure le syndic et le conseil on décidé de ne pas me rembourser
    Ai-je un recours ?? Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non malheureusement vous n’avez pas de recours. C’est la copropriété qui est propriétaire du bien et c’est la copropriété qui décide le type de rénovation qui doit être faite dans la loge. Vous n’avez pas la possibilité de vous y opposer ni au type de travaux, ni à leur réalisation tout simplement.
      Cordialement

  104. Nicolas says:

    Bonjour.
    Nous sommes propriétaires indivis d’un immeuble avec une femme de ménage en arret maladie depuis aout 2017.
    nous venons de nous aperçevoir que nous payons toujours les prestations sans avoir du coup de ménage.le gestionnaire de location nous dit que c’est normal (effectivement article 28 de la convention collective).
    Mais est ce à nous de payer (surtout que le ménage n’est plus fait de puis aout) ou au gestionnaire ou la sécu?
    Merci.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous ne sommes pas en mesure de vous répondre car nous ne sommes pas spécialistes de la gérance.
      En copropriété, si vous aviez un gardien concierge en arrêt maladie, il serait payé par la sécu pendant 90 jours.
      Cordialement

  105. Mimi 77 says:

    Bonjour
    Mon syndic veut remplacer un gardien catégorie À non logé par un « agent technique » en catégorie À. Son salaire est plus élevé que celui que prévoit la convention collective mais inférieur au gardien actuel. Mon syndic a-t-il besoin d’un accord du Conseil Syndical ou de l’assemblée.
    Le syndic avait créé une commission au sein du CS pour revoir la fiche de poste, le salaire etc.
    Il a trouvé un candidat mais qui a demandé un salaire plus élevé que celui que cette commission avait validé au préalable.
    Lors d’une réunion de cette fameuse commission où seulement une partie des membres la composant est présent, le syndic propose cette candidature et les personnes présentes l’ont approuvées à l’unanimité. Cette embauche peut-être validée ou pas ?
    Je fais partie de cette commission et j’ai l’impression d’avoir servi à rien et de mettre fait floué. Qu’en pensez-vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a besoin d’un vote d’assemblée générale pour le nombre et la qualité des employés de la résidence. C’est tout.
      Ensuite il est de coutume de demander l’avis du CS, mais ce n’est jamais qu’un avis consultatif.
      Que ce soit la définition du poste, le salaire, le candidat retenu, les primes etc .. seul le syndic est fondé à décider … même si c’est la copropriété qui paie !
      On ne peut pas dire que le syndic vous ait vraiment “floué”, mais effectivement il aurait pu vous dire que l’avis de la “fameuse” commission n’était de toute façon que consultatif.
      Cordialement

  106. Etienne says:

    Bonjour, dans notre copropriété le gardien a eu un accident du travail (chute dans l’escalier en portant le courrier), et a été arrêté un mois. Il a envoyé en temps et heure la déclaration d’accident de travail. Or, il apparaît que le syndic n’a pas déclaré cet accident de travail. Lorsque le gardien nous en a avisé, nous lui avons demandé de le faire, mais malgré nos demandes répétées cela n’a toujours pas été fait six mois après l’accident. La caisse de sécu demande maintenant au gardien le remboursement des indemnités, et le dossier va être transmis au service contentieux de la caisse. Nous risquons maintenant des pénalités. Comment pouvons nous obliger notre syndic à s’acquitter de ses responsabilités ? Devons-nous le faire pour lui ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ce n’est pas au CS de faire le travail du syndic.
      Vous devez lui demander en RAR de régulariser, de prendre à sa charge le préjudice qui va être subit par le syndicat des copropriétaires du fait de sa négligence.
      Et éventuellement si cela est sans effet vous préparer à l’assigner en responsabilité professionnelle.
      PS évidemment n’approuvez les comptes que sous réserve de la régularisation et ne donnez pas le quitus.
      Cordialement.

  107. rieux michel says:

    bonjour j ai posé quatre semaine de congés mais le syndic ma dit que un des m embres du conseil syndical a refusé donc qui dois géré mes vacances les conseil syndical ou le syndic

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est le syndic qui gère les congés des employés d’immeubles. Évidemment, le syndic demande son avis au conseil syndical, mais il est consultatif.
      Merci pour votre question.

  108. delamare says:

    Bonjour,
    je suis gardien d’immeuble depuis six ans et j’ai été harcelé depuis 2 ans et demi par 3 copropriétaires sur 83.
    Tout le monde est content de mon implication dans mes fonctions. Je suis obligé de lancer une procédure prud’hommale contre toute la résidence. Est ce qu’il existe une jurisprudence afin de pouvoir d’attaquer les trois au lieu de toute la résidence au prud’homme?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non malheureusement la procédure au prud’homme se fait contre l’employeur et votre employeur légal est le syndicat des copropriétaires dans son ensemble.
      Si vous voulez ne mettre en cause que trois de ces personnes vous devez faire une procédure civile et commencer par porter plainte contre elles.
      Ensuite vous pouvez au delà de toute procédure et puisque vous dites que l’ensemble des copropriétaires est satisfait de vos services, avertir par un courrier ou un affichage que suite aux agissement de trois personnes, vous risquez d’être obligé d’aller au prud’homme contre l’ensemble de la copropriété et que cela va coûter de l’argent à tous les copropriétaires. De façons à ce que ce soient les autres copropriétaires qui fassent pression sur les trois indélicats, de façon à ce que ça cesse.
      Cordialement

  109. thorel says:

    bonjour
    je suis gardien de copropriété catégorie b ma loge est attenant a mon logement de fonction l acces de ma loge est elle privée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La loge est une partie commune. C’est un local commun qui est réservé au travail du concierge. Ce n’est pas parce qu’il est commun qu’il est en libre accès pour tous les copropriétaires. L’accès est réservé au concierge et au syndic. Si le conseil syndical veut vous rencontrer dans votre loge il faut se mettre d’accord. Le conseil syndical n’a en aucun cas mandat pour entrer librement dans la loge. C’est le syndic qui a mandat pour gérer les parties parties communes dont la loge.
      Cordialement

  110. Totoro says:

    Bonjour,
    Notre concierge, plus de 30 ans d’anciennete, partira à la retraite l’an prochain et nous devons prévoir des indemnités de départ. Est ce normal que les propriétaires depuis peu paient comme ceux qui sont là depuis 30 alors qu’ils ont peu bénéficié des services du gardien ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est normal.
      Cordialement

  111. bento says:

    Eb cas d’absence du gardien qui distribue le courrier, selon son contrat ; le conseil syndical peut-il décider de distribuer le courrier ? Cette décision ne relève-t-elle pas du syndic et après vote de l’AG ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les textes disent que le syndic doit pourvoir au remplacement de l’employé d’immeuble lorsque celui ci est absent, il doit assurer la continuité du service.
      Il a donc en théorie toute latitude pour signer avec l’entreprise de son choix pour assurer cette continuité. Dans la pratique, les syndics se mettent plutôt en rapport avec le conseil syndical pour identifier les tâches qui nécessitent réellement la mise en place d’un service de remplacement et celles qui peuvent être réalisées par des copropriétaires (CS ou pas) pour éviter des dépenses.
      En général la question se pose surtout pour les poubelles et les syndics prennent en général des sociétés de nettoyage qui assurent également la sortie des poubelles.
      Pour une tâche comme la distribution du courrier, il est assez courant que ce soit un copropriétaire qui s’en charge, en accord avec le conseil syndical, mais pas forcément au sein du conseil syndical.
      Si cette question soulève des tensions dans votre copropriété, le syndic aurait tout à fait le droit de trancher et de décider pour vous, y compris de louer à prix d’or les services d’un porteur de courrier !
      En tous cas, jamais ces décisions ne relèvent d’un quelconque vote en AG.
      Cordialement.

  112. Soverina sylvie says:

    Bonjour merci pour votre réponse…des copropriétaires veulent changer de syndic..le niuveau syndic a t il le droit de modifier mon contrat à la demande des copropriétaires ou plus exactement me supprimet mon 13 ème mois !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, il n’est pas possible de remettre en question de cette manière là des avantages acquis.
      Cordialement

  113. Valerie says:

    Un Copropriétaire depuis décembre 2016 ne veut pas payer les indemnités et charges de départ de la gardienne qui vient de nous faire savoirqu’elle partait fin mai après 38 ans.
    Et bloquer son règlement des charges jusqu’à la libération de la loge si elle ne respectait pas le délais de preavis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce sont deux choses qui n’ont absolument rien à voir.
      Le fait que ce copropriétaire ne paie pas ses charges n’aurait comme seule conséquence le fait qu’il soit débiteur et que le syndic soit fondé à émettre des mises en demeures à ses frais et à entamer une procédure en recouvrement de charges.
      Par ailleurs, c’est le syndic qui gère le départ de la gardienne.
      Ce copropriétaire, comme beaucoup de copropriétaires, pense que le paiement des charges est un moyen de pression, mais il se trompe.
      Je vous engage à lire l’article sur les mises en demeure et les nombreux commentaires que cet article suscite. L’erreur la plus courante est de croire que de payer ses charges est une option ! Non, c’est une obligation !
      Cordialement

  114. boitalettres says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une studette dans un immeuble qui n’a pas de boites à lettres. Je loue cette studette et la gardienne de l’immeuble, normalement chargée de la distribution du courrier, laisse le courrier sur le paillasson des habitants de l’immeuble, SAUF pour ma locataire à qui elle demande de récupérer son courrier sous le paillasson de sa loge (je précise que la gardienne passe devant la studette pour déposer le courrier chez les voisins mais qu’elle fait de la discrimination en ne distribuant pas celui de ma locataire)..
    Ma question est : ais-je le droit d’installer une boite à lettre sur la porte de ma studette, côté intérieur, avec juste une fente côté extérieur? Puis-je, moi-même, obliger la gardienne à y mettre le courrier de ma locataire, sachant que le syndic lui a demandé de traiter ma locataire comme les autres habitants de l’immeuble et qu’elle ne le fait toujours pas?
    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez eu raison de demander au syndic de lui rappeler ses tâches. C’est bien lui qui est votre interlocuteur dans cette affaire. Et vous ne pouvez en aucun cas obliger “vous même” (comment ?) la gardienne à réaliser les tâches prévues à son contrat.
      Votre porte est partie privative, mais étant donné que ce que vous envisagez comporte un “changement d’aspect extérieur des parties communes”, il vous faut pour cela une autorisation de l’assemblée générale.
      Mais avant d’abîmer votre porte, vous devriez plutôt essayer de savoir quel est le fin mot de l’histoire et pourquoi exactement cette gardienne discrimine votre locataire.
      Cordialement.

  115. prevots says:

    je voudrais vous poser une question pour ma mèrequi a 75 Ans. Elle m’a ditque le syndic lui faisait regler des chages en tant que locataire : A LA FOIS LE SALAIRE DE L’EMPLOYE D’IMMEUBLES POURSA FONCTION DE FEMME DE MENAGE et en plus les frais de l’mploye de remplacement quand la femme de menage est absente pour maladie . EST-CE NORMAL ? Merci d’avance pour votre réponse;Prevots

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les frais de nettoyage sont ce que l’on appelle des charges locatives. Ce n’est pas le syndic qui lui fait payer, mais c’est la loi. C’est le propriétaire qui les paie et qui les reporte sur son locataire car c’est le locataire qui bénéficie du nettoyage des parties communes. Si l’employé de l’immeuble est absent et qu’il faut le remplacer par une entreprise, cela fait toujours partie des mêmes dépenses.
      Donc OUI c’est normal.
      Cordialement

  116. Pascal says:

    Bonjour,

    Suite à des travaux dans notre immeuble, un (e) copropriétaire, s’est plaint auprès du conseil syndical de la saleté, laissé par des ouvriers suite à un chantier chez un copropriétaire, poussière de plâtre, etc…
    Le conseil syndical ou la personne en a reporté la faute sur notre concierge, au motif qu’elle n’aurait pas nettoyé assez vite, la saleté. Celle-ci a reçu par la suite une lettre d’avertissement de la part du syndic de notre copropriété.

    Aucun des copropriétaires de l’immeuble à part ceux, du conseil syndical, n’est au courant de l’affaire. Je l’ai appris par hasard, par notre concierge.

    Aussi, je voulais savoir, si le conseil syndical avant de demander au syndic de l’immeuble, d’envoyer une telle lettre, n’aurait-il pas dû en informer par courrier simple, l’ensemble des copropriétaires ou du moins avoir leur avis, du fait de la gravité de la chose, puisque cela correspond à une faute professionnelle ?

    D’autre part et en tant que copropriétaire, puis-je demander au syndic, les raisons de cet avertissement et qui en a pris l’initiative ?

    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Suite à un chantier, il y a normalement un nettoyage de fin de chantier dont la gardienne n’est pas responsable. Il est le plus souvent à la charge de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Le plus souvent ils ne perdent pas d’argent à missionner une entreprise de nettoyage, et ce sont les ouvriers qui sont chargés de laisser propre. Évidemment, les communs ne sont pas parfaitement propres à l’issue du chantier et la personne chargée du nettoyage a forcément un surcroit de travail. Surcroit de travail qu’elle devra peut être étaler dans le temps pour revenir à la normale. Si tout le monde y met du sien, cela peut être tout au plus source de désagréments.
      Il est assez étonnant que ce soit l’avertissement qui soit directement choisi par le syndic.
      Ceci est peut être le signe de tensions pré-existantes avec la concierge.
      Et peut être d’autres lettres de rappel dont vous n’avez pas forcément eu connaissance.
      En tout état de cause vous pouvez :
      – à la prochaine AG vous présenter pour faire partie du Conseil Syndical et vous serez forcément mieux informé
      – toujours à la prochaine AG, au moment des compte-rendu de gestion dans les premiers points abordés en AG, vous pouvez poser vos questions et demander des éclaircissement concernant cette affaire.
      A priori un avertissement n’est pas une faute professionnelle, mais cela peut être les premiers signes d’un conflit avec la gardienne qu’il est peut-être possible de gérer différemment qu’en lui cherchant noise.
      Cordialement

  117. Martinez says:

    Bjr je suis gardien d’immeuble depuis 25ans. Depuis quelques temp,les éboueurs passent à 11h25 le samedi !et mon contrat stipule ,que le samedi je termine à 11h donc , je suis hor contrat pour ranger les poubelles.pour ce faire j ai proposé un avenant de 30 mn
    C’est le meilleur moyen,pour assurer mon contrat .
    Sauf que la Regis veulent me faire changé de contrat (tout ça pour 30mn) qu’en pensez-vous merci .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est une affaire de négociation.
      Ni textes ni règlements à ce propos.
      Par contre, on ne peut rien vous imposer. Il faut que vous soyez d’accord avec la solution proposée.
      Cordialement

  118. Sarah says:

    Bonjour, En cas d indivision sur un immeuble, qui délivre le bulletin de paie de la gardienne et comment sont déclarees les charges sociales? Merci pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre immeuble est en copropriété, c’est le syndic (qu’il soit professionnel ou bénévole) qui doit gérer le personnel. Dans son travail sont dont inclus les tâches de déclaration de l’employé et l’établissement de son bulletin de salaire.
      Si votre immeuble n’est pas en copropriété, alors c’est du domaine privé. Le code de la copropriété est inopérant.
      Les propriétaires en indivision doivent se mettre d’accord.
      Si personne parmi les copropriétaires n’est compétent en la matière, vous pouvez éventuellement sous-traiter ce service auprès d’un comptable, ou d’une agence immobilière.
      Cordialement

  119. GREBOVAL says:

    Bonjour,
    le 27 décembre, après avoir reçu une réponse très succincte sur le planning concernant l’entretien des parties communes de notre immeuble, j’ai demandé au syndic de m’expliquer la saleté en leur joignant des photos. Les parties communes sont très sales, d’après des copropriétaires de longue date, cela fait des années que le ménage n’est pas fait. Pourtant un gardien et sa femme sont alloué à cet l’entretien. Sans réponse j’ai transféré par mail mes échanges au conseil syndical. 15 jours après rien, j’ai donc appelé le président du conseil syndical. sa réponse :”il a reçu d’autres plaintes de copropriétaires, il travaille à faire comprendre à la femme de ménage qu’il faut qu’elle en fasse un peu plus. 15 jours après aucun effet. J’ai donc renvoyé un mail au président du conseil en lui demandant d’agir à l’égard du syndic. Il m’a invité à rencontrer la gestionnaire du syndic. D’après une personne qui travaille dans le secteur de la propreté il faudrait au moins 5 ans pour qu’une telle saleté s’installe. A côté de cela le gardien de l’immeuble siège au conseil syndical. Comment cela se justifie t il puisqu’apparemment c’est interdit. Merci pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Effectivement c’est interdit.
      Il serait judicieux de rencontrer le gestionnaire de votre copropriété pour tirer au clair cet aspect des choses.
      Le gardien siège-t-il officiellement ? A-t-il été élu ? ou bien est-il présent et personne n’a songé y redire ?
      Le syndic est responsable de la légalité de ce qui se passe en AG, et notamment de l’élection des membres du conseil syndical.
      Quoi qu’il en soit, c’est le syndic qui détient la clé de tout ce qui touche aux employés d’immeubles.
      La solution passera par lui et c’est sur lui qu’il faut faire pression.
      S’il sait qu’il a une confiance aveugle de son conseil syndical et l’assurance d’une large majorité en AG.
      Il se peut que vous perdiez votre énergie pour rien.
      En tout état de cause faites très attention à ne pas faire pression directement sur le gardien ou sur sa femme ce qui pourrait s’apparenter à du harcèlement. Lisez notre article à ce propos.
      Cordialement

  120. pintassilgo says:

    Bonjour
    Je suis employé d’immeuble pour chaque remplacement de la titulaire depuis 19 ans.
    Cette dernière est en arrêt depuis plus de 1 an.
    Je n’ai jamais signé de contrat de travail.
    Aujourd’hui je reçois un courrier simple me stipulant que les propriétaires ont demandé l’arrêt de mes interventions en date du 16/01, soit il y a 5 jours !
    Je n’ai pas de période de préavis ?
    Ai je droit à des indemnités ?
    Je n’ai jamais signé de contrat de travail avec le syndic, qu’en est il ?
    Quels sont leurs droits et devoirs envers moi ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous sommes experts en droit de la copropriété et spécialistes dans la défense des copropriétaires.
      Mais nous sommes d’abord indépendants et sans parti pris. Aussi nous vous remercions de la confiance que vous nous accordez en nous posant votre question.
      Les copropriétaires ne sont pas décisionnaires en ce qui concerne les contrats des employés de copropriété, c’est le syndic de la copropriété qui doit embaucher dans les règles.
      Si vous avez eu régulièrement des bulletins de paie, cela sera facilement requalifié en contrat de travail.
      Notamment le dernier remplacement qui si on vous suit bien dure depuis un an.
      Si vous êtes non déclaré, payé en liquide, il va vous falloir trouver des preuves par contre.
      En l’absence de mention spécifique d’une durée, un contrat de travail est par défaut un CDI.
      Il s’agirait donc d’un licenciement.
      Dans cette affaire, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire assister d’un avocat spécialiste du droit du travail.
      Si vous êtes syndiqué, vous trouverez facilement auprès de votre syndicat des personnes compétentes à même de faire valoir vos droits.
      Cordialement

  121. Aleks says:

    Bonjour,
    notre syndic a licencié le concierge-gardien sans convoqué l’AG. Or ce dernier les a poursuivis au tribunal et a gagner. Il a demander des dommages et intérêts s’élevant à 28000€. Est ce nous les copropriétaires qui doivent régler cette dette, ou cela appartient au syndicat de la régler?

    Je vous remercies d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Aleks.
      La loi dit que le syndic gère les embauches et le licenciement des gardiens concierges et employés d’immeubles.
      Donc a priori, votre syndic est dans son rôle lorsqu’il licencie sans convoquer d’AG, car celle-ci n’a pas légalement d’aval à donner.
      Reste le plus important ; quelles raisons ont été invoquées par le syndic pour ce licenciement et quelles sont les raisons invoquées par le tribunal pour justifier des dommages et intérêts de 28 000€ etc… Il convient d’étudier le dossier avec soin avant de décider d’une stratégie à adopter pour la copropriété. Soit le syndic doit faire appel soit la copropriété doit assigner le syndic en responsabilité professionnelle. Évidemment votre affaire ne peut pas s’arrêter là. Nous pouvons vous assister dans ce dossier, mais vous pouvez également demander l’aide d’un avocat spécialisé.
      N’hésitez pas à nous solliciter via le formulaire de contact.
      Cordialement

  122. RAUT says:

    Bonjour,
    Ma question est la suivante : un gardien de copropriété (camp de loisirs) peut-il être auto entrepreneur?
    Merci d’avance,
    Cordialement,
    Mme RAUT D.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question ne concerne pas le droit de la copropriété mais le droit du travail tout simplement. Aussi devriez-vous aller chercher confirmation auprès de spécialistes. Notre avis : Si votre gardien offre ses services à plusieurs clients, a priori pourquoi pas. Par contre si vous êtes son seul “client” en réalité vous êtes son employeur et le contrat peut être requalifié en contrat de travail avec pénalités à l’appui. Pour quelles raisons voudriez-vous qu’il soit auto-entrepreneur plutôt que salarié ? pour payer moins de charges sociales ? C’est exactement ce que l’État souhaite éviter !
      Merci pour votre question

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