Règlement de Copropriété – obligations et révisions

Le règlement de copropriété est un document essentiel de votre copropriété. Il régit le fonctionnement de la copropriété. Il n’est pas possible de ne pas le respecter. Le syndic a la responsabilité de gérer la copropriété en respectant le règlement de copropriété. C’est pour cette raison que ce document est fondamental pour vérifier correctement les comptes d’une copropriété.

Mise à jour 31 janvier 2024

La loi ELAN oblige-t-elle les copropriétés à réviser leur règlement de copropriété ?

La loi ELAN aurait introduit une obligation de révision des règlements de copropriétés. La date butoir initialement prévue au 24 novembre 2021 a été annulée. Si c’est cette obligation qui vous préoccupe, rendez-vous au dernier paragraphe de cet article.

Comment obtenir le règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire doit pouvoir consulter à tout moment le règlement de copropriété de son immeuble. L’idéal lorsqu’on est copropriétaire, est d’en avoir un exemplaire personnel.

Il y a plusieurs moyens de l’obtenir.

• Le notaire a l’obligation de vous en remettre une copie au moment de l’achat.
• Vous pouvez également le demander à l’ancien propriétaire si vous êtes acheteur.
• Le syndic a l’obligation de vous en remettre une copie (gratuite par email – obligation du contrat ALUR) si vous le demandez.
• Enfin, il obligatoirement présent dans l’extranet de la copropriété. (loi ELAN)

Ce document est obligatoire. Il est obligatoire de le respecter.

Dès lors qu’un immeuble est mis en copropriété, l’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire. Toute copropriété neuve est obligatoirement livrée avec un règlement de copropriété.
Obligatoire ne veut pas forcément dire parfaitement adapté. Quelques fois le RC est inadapté, pas pratique … voire inexact par rapport à la réalité. Pour autant, il faut le respecter. La seule solution ; le modifier.

A quoi sert le règlement de copropriété ?

C’est le document qui gère le bien vivre ensemble. Ce que l’on a le droit de faire et de ne pas faire.
Installer une antenne parabolique sur le balcon ou pas. Ranger les vélos et les poussettes sous l’escalier ou pas. Repeindre ses encadrements de fenêtre en rose fushia ou pas, se garer le long des trottoirs ou pas, etc …

C’est surtout un document qui définit les clefs de répartition des charges. C’est un des points de litiges les plus courants.
Les clefs de répartition sont les modalités de calcul des charges de chaque lot. Il existe des charges communes générales et des charges spécifiques. Exemple des charges bâtiment, des charges ascenseur, des charges chauffage, des charges piscine etc. Chaque charge spécifique a un système de répartition propre. Ce sont les clefs de répartition. L’article 11 de la loi de 65 dit que les clefs de répartition ne sont modifiables qu’à l’unanimité.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Ce document est établi par le promoteur au moment de la construction de l’immeuble.
Pour eux c’est une obligation, qui représente des coûts et aucun avantage.
De plus, sauf exception, le promoteur ne supportera jamais les conséquences d’un règlement de copropriété bâclé.
Malheureusement, une fois établi, il n’est pas facilement modifiable.

Il existe également des immeubles qui sont mis en copropriété des années après avoir été construits. Il convient alors de créer un règlement de copropriété. Dans ce cas, il est plus facile de mettre en place un règlement de copropriété adapté et bien pensé. Malheureusement ce n’est en général pas le soucis principal des nouveaux copropriétaires. Bien souvent, ils laissent faire le notaire. Celui-ci leur propose un règlement modèle. Mais pour lui non plus ce n’est pas rentable de passer des heures à adapter un règlement à la réalité d’une copropriété.
Pour finir, peu de propriétaires prennent la peine de se plonger dans les lignes de ce document peu attrayant.

Pourtant on peut, des dizaines d’années plus tard, en payer les conséquences. Le règlement de copropriété est un élément crucial de votre copropriété. Il est important de vérifier que les usages au sein de votre copropriété correspondent bien à ce texte. Car les problèmes se posent lorsque le règlement n’est pas respecté.

Les obstacles à son application

Quelques fois, le règlement de copropriété est très mal rédigé.
Il peut être alors plus logique, ou plus pratique d’appliquer d’autres règles. Erreur !
Il se trouve malheureusement des copropriétés et des syndics pour s’accommoder d’une application partielle, ou adaptée du règlement de copropriété.
Puis les années passent et plus personne ne remet en question la mauvaise application du règlement !

Arguments ?

• C’est plus logique comme ça
• Modifier le règlement de copropriété ça coûte cher, personne ne veut payer
• De toutes façons on aurait jamais l’unanimité pour voter la modification, donc on laisse comme ça

C’est bien joli, mais c’est illégal !

En premier lieu, la responsabilité du syndic est engagée. C’est dans les attributions du syndic de veiller à la bonne application du règlement de copropriété.

Mais c’est aussi du ressort de chaque copropriétaire et notamment du conseil syndical. Il n’est dans l’intérêt de personne de laisser une copropriété fonctionner dans l’illégalité. Même si à très court terme, certains copropriétaires ont l’impression d’y gagner. Les conséquences devant un tribunal peuvent être catastrophiques.
C’est un peu comme un conducteur qui trouverait avantageux de rouler sans assurance. A court terme il a l’impression d’être gagnant ! Mais tout le monde comprend bien que cela reste une très mauvaise idée car personne n’est à l’abri, ni de l’accident, ni d’un contrôle de police !

Le règlement de copropriété n’est pas appliqué ?

Chez CoproConseils, il nous arrive relativement souvent de nous rendre compte d’écarts importants entre l’usage et les règles.
Les écarts qui posent le plus de problèmes sont souvent ceux liés à la répartition des charges.

Que faire ?

Il convient en premier lieu de revenir à une application stricte du règlement de copropriété.
Lorsqu’il s’agit de répartition des charges, le malheur des uns fait bien souvent le bonheur des autres. Ceux qui perdent à une application stricte du RC peuvent malgré tout se réjouir. Si les comptes ont été approuvés les années précédentes, il n’y a pas de rétroactivité possible. Il ont gagné (illégalement) des charges au détriment d’autres copropriétaires. Ce temps est fini.

Si le règlement de copropriété est véritablement inadapté. Il faut envisager de le modifier. Le bât blesse toujours au même endroit : les majorités requises. L’unanimité est quasi impossible à obtenir. Il y a toujours un copropriétaire perdant qui vote contre. Mais quelques fois même la majorité de l’article 26 est difficile à atteindre.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Notons dès à présent que ces informations sont données à titre indicatif. Chaque copropriété est un cas particulier. Il est absolument indispensable d’étudier en détail l’ensemble des documents de la copropriété. Votre syndic doit être votre conseil en la matière. Mais CoproConseils peut vous aider si vous le souhaitez.

Un règlement de copropriété peut être modifié soit par l’assemblée générale de copropriété, soit la décision d’un juge. En effet, si une clause d’un règlement de copropriété ne respecte pas les lois, un juge peut la réputer “non écrite” et la réécrire. Elle s’appliquera alors automatiquement pour l’avenir, sans contestation possible et sans qu’il ne soit nécessaire de voter ce changement en AG.

Quelle majorité s’applique pour modifier le règlement de copropriété ?

La majorité qui s’applique par défaut pour modifier un règlement de copropriété est la majorité de l’article 26.

Auparavant seule l’unanimité prévalait. Mais il existe encore un certain nombre de points qui requièrent l’unanimité. Parmi ceux-ci, les critères de répartition des charges ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité. Il en va de même pour la suppression du poste de concierge dans un immeuble de standing.

Les lois successivement votées depuis les années 2010 ont constamment réduit les majorités requises. La dernière en date étant la première ordonnance “copropriété” en application de la loi Elan, qui introduit la passerelle de l’article 26-1.

Votre règlement de copropriété est très ancien (avant 1965)

Votre règlement est par définition obsolète car il ne tient pas compte de la loi fondatrice de la copropriété en France qui est la loi du 10 juillet 1965. Si vous avez un règlement qui date d’avant la loi de 65, il est temps de s’y plonger ! Pour mettre à jour votre règlement de copropriété, la majorité de l’article 24 est valable (depuis la loi ALUR).

Si votre règlement de copropriété est ancien (années 80)

Il est possible que votre règlement de copropriété soit correct, mais il n’est pas impossible qu’il soit inadapté.
Il se peut donc qu’une mise en conformité soit souhaitable.

La loi SRU de 2000 avait à l’aube du XXIe siècle, obligé les copropriétés dotées d’un règlement de copropriété obsolète et non adapté, à le revoir totalement. Cela a donné lieu à de nombreuses mises à jour qui avaient été faites à la majorité de l’article 25. Si votre copropriété est passée au travers des mailles du filet, il est temps de le faire. Depuis la loi ALUR, il possible de le faire à la majorité de l’article 24.

Attention, la mise en conformité doit porter sur les points qui sont non conformes. Si vous voulez en profiter pour modifier d’autres points du règlement de copropriété, la majorité de l’article 26 s’applique.

Si votre règlement est récent et malgré tout, en certains points, inadapté

Il convient alors de l’étudier en détail.  Il est possible de s’appuyer sur certains critères et jurisprudences.

Le critère d’utilité

Il est possible de s’appuyer notamment sur l’article 10 de la loi de 65, qui introduit ce que l’on appelle le critère d’utilité.
Qu’est ce que le critère d’utilité ? C’est un principe simple et logique ; les copropriétaires doivent payer les charges qui correspondent aux services dont le lot bénéficie.
Exemple : un appartement au RDC d’un immeuble sans sous-sol, ne doit pas payer de charges ascenseur.
Le propriétaire d’une place de parking n’a pas à payer de chauffage.
Le propriétaire au 5e étage paie plus de charges ascenseur que le propriétaire du 1er.

La juste répartition

L’article 12 qui dit que si la part de charges que le lot paie est supérieure de plus de 25% à ce qui est “juste”, alors un juge peut ordonner une rectification du règlement de copropriété.
Là il n’est plus question de majorité. Si le juge considère la requête fondée, il missionne lui même un expert. L’expert publie un nouveau règlement de copropriété. Il devient le nouveau document à respecter. Personne ne peut s’y opposer.

Modifications

Lorsque ce sont “des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition” qui sont à la source de l’inadéquation entre le règlement de copropriété et la réalité, alors la mise en conformité du RC n’a pas besoin de l’unanimité.  Ce sont les mêmes conditions de majorités qui s’appliquent.

Obligation de révision introduite par la loi ELAN

Dix-huit ans après la loi SRU, le législateur demande à nouveau aux copropriétés de se poser la question de la révision de leur règlement de copropriété. Cette fois pour le mettre en conformité avec un texte de 2018 ; la loi ELAN. Celle-ci a introduit l’article 6-4 de la loi de 65 . Cet article porte sur les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

C’est en effet un domaine dans lequel les jurisprudences sont légion. Le législateur propose donc une grande remise à plat.
La loi ELAN de 2018, donnait trois ans aux syndics pour mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale, la nécessité de modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec ses dispositions. Ces trois ans n’ayant pas été suffisants, le Grecco a demandé une rallonge. Finalement la loi dite 3DS dans son article 89, supprime tout délai.

Conséquences de cette obligation :

• il est obligatoire de se poser la question de la nécessité de révision du règlement de copropriété chaque année s’il existe dans la copropriété des parties communes spéciales qui ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété.
• la révision du règlement de copropriété n’est pas obligatoire
• la remise à plat proposée par la loi ELAN ne porte QUE sur les parties communes spéciales
• la loi ELAN oblige simplement les copropriétés qui sont ont des parties communes spéciales à se poser la question en AG de savoir si oui ou non il convient de procéder à une révision du RC
• elle apporte un outil : l’abaissement des majorités. Il suffit de la majorité de l’article 24 pour valider une modification du RC qui permette de mieux prendre en compte les charges liées aux parties communes spéciales.

Délai pour mettre à jour le règlement de copropriété dans le cadre de la loi ELAN

La loi Elan date du 23 novembre 2018. Elle donnait trois ans aux syndic pour mettre la question à l’ordre du jour. Vu le chantier, et après recommandation du GRECCO, la loi 3DS a supprimé toute mention de délai.

Que sont les parties communes spéciales ?

Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne bénéficient pas à la totalité des copropriétaires, mais à une partie d’entre eux seulement.
Exemple un bâtiment avec 4 cages d’escalier. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de clef de répartition spéciale pour chaque montée d’escalier, c’est le moment de le mettre à jour. Ainsi la réfection de la cage d’escalier, ou le changement des boites aux lettres pourra être décidé et financé montée d’escalier par montée d’escalier.

Pourquoi faut-il tenir compte des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété prévoit les clefs de répartition des charges. Il attribue à chaque lot un nombre de millièmes de l’immeuble en regard de l’utilité qu’il a de la charge à répartir.

Exemple l’assurance de l’immeuble est une charge répartie en millièmes généraux. Aucun lot ne peut s’en dissocier. Tout le monde paie sa part et c’est normal quel les grands appartements paient plus que les petits.

Par contre,il y a des charges dont tout le monde n’a pas l’utilité. L’électricité dans l’escalier du bâtiment A ne doit être payée que par les occupants du bâtiment A. Le règlement de copropriété doit donc avoir une clé de répartition spéciale et chaque lot du bâtiment A des millièmes bâtiment.

Si cette partie spéciale n’est pas prévue dans le règlement de copropriété et que les occupants du bâtiment B paient l’électricité du bâtiment A, alors il y a un problème. Il faut donc réviser le règlement de copropriété et y inclure les parties communes spéciales.

Parties communes à jouissance privative.

L’article 209 de la loi ELAN prévoit le même dispositif concernant les parties communes à jouissance privative.
Exemples :

• Un palier qui ne dessert qu’un seul appartement.
• Une partie de cour extérieure qui n’est accessible que par un seul appartement,
• Certains rez-de-jardin …

Cette disposition de la loi ELAN devrait permettre à un grand nombre de conflits de trouver une issue.
à ce propos le GRECCO a publié une recommandation, sa 13e. Il prévoit les 7 situations dans lesquelles il peut être nécessaire de faire une révision du règlement de copropriété en regard de ces parties communes à jouissance privatives. Il propose pour chaque situation la solution juridique la plus adaptée et la plus perenne.
Les auteurs de la recommandation soulignent qu’une copropriété n’ayant pas tenu compte de cette disposition de la loi ELAN pourrait être condamnée. Notamment dans le cas où la spécificité d’une partie commune porte préjudice à un copropriétaire qui cherche à vendre son lot.