Recouvrement des charges

Votre syndic n’a pas le droit de se décharger d’une de ses missions essentielles ; le recouvrement des charges.

Mission de gestion courante

Le recouvrement des charges est déjà une mission ingrate. Elle l’est encore plus lorsqu’il s’agit de recouvrement des impayés de charges !
Il est tentant pour un syndic de confier cette mission à des entreprises spécialisées dans le recouvrement des impayés qui démontrent déjà leur efficacité à la plupart des entreprises.

Mais il n’en a pas le droit, cette mission fait partie des pouvoirs propres du syndic, il doit la réaliser en personne. Même si un vote d’assemblée générale l’y autorise, cette décision sera caduque car un tel transfert de responsabilité n’est pas légal.

Pendant des années la question de la définition des missions du syndic ont alimenté les tensions entre défenseurs des copropriétaires et associations de syndics professionnels. La définition des missions de gestion courante incombant au syndic tendait à être toujours plus restreinte avec la mode de l’externalisation des tâches visant in fine a les faire supporter en charges supplémentaires par les syndics qui ne baissaient pour autant pas leurs honoraires. La loi ALUR est venu mettre un peu de clarté dans cette lutte qui nous occupa plusieurs décennies en définissant une liste limitée de prestations hors contrat, toutes les autres missions étant réputées missions de gestion courante et donc inclue dans le forfait de base de la rémunération du syndic.

Le recouvrement de charges fait partie de ces éléments, tout comme la gestion des archives ou bien le compte bancaire séparé, qui font bien partie des missions courantes du syndic. Mais contrairement à la gestion des archives que le syndic a le droit d’externaliser, le recouvrement des charges et impayés de charges doit être réalisé par lui même.

Et pour les résidences services ?

Le cas des résidences services est un cas un peu particulier. Le recouvrement des charges se traite différemment de la copropriété.

Les résidences services offrent en général à leurs résidents toutes sortes de prestations plus ou moins originales qui vont de l’entretien des espaces verts, à au gardiennage, en passant par la restauration, les services d’un minibus, d’aide à domicile ou des prestations d’animation, de coiffure ou d’infirmière.

Ces prestations peuvent ou non, être incluses dans les charges de copropriété. Sont en général incluses aux charges de copropriété les prestations qui sont non individualisées comme celle d’entretien des espaces verts ou de gardiennage. Sont généralement exclues des charges de copropriété les prestations totalement individualisées comme celle de coiffure ou d’esthétique. Mais certaines prestations comme celles de restauration ou bien d’animation peuvent être ou ne pas être incluses aux charges de copropriété. Cela dépend du règlement de copropriété. Si elles sont incluses, alors chacun des copropriétaires paie aux tantièmes, qu’ils utilisent ou non le service.

Même si ces services sont réalisées par un prestataire extérieur, le syndic ne pourra en aucun cas se décharger de sa tâche de recouvrement des charges concernant ces prestations si celles-ci sont incluses en charges de copropriété. Aucune délégation ne peut être accordée. A l’inverse, si certaines prestations ne sont pas inclues dans les charges de copropriété, le recouvrement des impayés n’est pas l’affaire du syndic et il n’est point besoin d’une quelconque délégation pour que le prestataire de service fasse le nécessaire pour se faire payer.

Pour compléter

Notons pour être complet sur ce sujet la parution fin 2015 du décret d’application concernant l’envoi des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Notons également que depuis la parution du décret d’application du 9 mars 2016, la loi Macron du 6 août 2015 s’applique dans ce qu’elle instaure une procédure simplifiée de recouvrement des créances

 

 

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