L’histoire de toute copropriété est jalonnée de travaux.
Réparations, améliorations, transformations, … les occasions de retrousser les manches sont nombreuses.
Mais cela donne souvent lieu à des incompréhensions, des tensions entre copropriétaires ou avec le syndic.
Les cas de figures sont tellement variés, que les copropriétaires ont quelques fois du mal à s’y retrouver.
- Faut-il toujours une autorisation d’assemblée générale ?
- Quelle majorité prévaut ?
- Le syndic aurait-il du présenter des devis ?
- à quels honoraires le syndic peut-il prétendre ?
- le conseil syndical peut-il décider ?
Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous aider répondre.
Première question préalable :
Parties communes ou parties privatives ?
Les parties communes sont les éléments de la copropriété dont les copropriétaires se partagent l’usage.
Certaines sont évidentes comme la montée d’escalier, les accès à la copropriété, le hall d’entrée …
D’autres ne viennent pas immédiatement à l’esprit, mais sont pourtant des éléments communs ; les fondations, les murs, le toit. Mais également les réseaux d’adduction ou d’évacuation, les voies d’accès… Ainsi, même une ASL composée de maisons individuelles bien séparées peut avoir des parties communes.
A l’opposé, les parties privatives sont à l’usage exclusif du propriétaire du lot : l’appartement, sa cave. Également le parking s’il est privatif, ou le garage.
Il existe aussi des éléments mixtes. Certaines canalisations par exemple sont en partie communes en parties privées, suivant si on se situe avant ou après dérivation.
Les portes et fenêtres sont un cas d’école ; parties privatives, il n’est pas possible de modifier sans autorisation d’AG pour des raisons d’unicité de l’aspect de la copropriété.
Donc une des premières questions à laquelle il faut pouvoir répondre c’est : est-ce que ces travaux concernent une partie privative ou une partie commune. De la réponse à cette question découle les droits et obligations de chacun.
Dans cet article nous allons nous concentrer sur les travaux sur parties communes. Si ceux qui vous occupent sont sur des parties privatives, veuillez vous reporter à l’article correspondant en cliquant sur le lien.
Que sont les parties communes spéciales ?
Ce sont des parties communes dont une partie seulement des copropriétaires a l’usage. Comme précisé dans l’article 6-2 de la loi de 1965. Prenons l’exemple classique d’une copropriété dotée d’un bâtiment séparé réservé aux garages. Le bâtiment des garages peut être désigné comme parties communes spéciales dans le règlement de copropriété. Pour être “parties communes spéciales”, au moins deux copropriétaires doivent en avoir l’usage.
Si des parties communes sont à l’usage d’un seul copropriétaire, alors ce sont des parties communes dites à usage exclusif ou à jouissance privative. Par exemple certains rez de jardins.
Il peut tout à fait y avoir des parties communes spéciales qui ne sont pas considérées comme telles dans un règlement de copropriété. Surtout dans des copropriétés anciennes dont le règlement de copropriété l’est tout autant.
Les copropriétaires qui n’en ont pas l’usage des parties communes spéciales mais qui participent malgré tout financièrement à leur entretien sont lésés.
La loi Elan de 2018, a donné l’obligation aux syndics de procéder à une mise à jour des règlements de copropriétés pour les mettre en conformité avec l’article 6-4 de la loi de 1965. Pour faciliter cette mise à jour, il a abaissé la majorité à laquelle se vote cette modification. Elle bénéficie désormais de la majorité simple.
Les dépenses liées aux parties communes spéciales ne sont supportées que par les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales.
Lorsque la copropriété doit prendre des décisions qui concernent ces parties communes spéciales, seuls les copropriétaires qui en ont l’usage votent.
Tous les travaux doivent-il d’abord passer en AG ?
Oui … à 90%.
Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
Sauf les travaux d’entretien courant…
Travaux d’entretien courant
Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés unilatéralement par le syndic à partir d’une information donnée par un copropriétaire ou un membre du CS.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.
Assurer la bonne conservation de l’immeuble fait partie des missions du syndic. C’est une des raisons pour lesquelles un syndic est obligatoire. Il a pour mission de veiller à l’entretien de l’immeuble et ainsi d’assurer la conservation du patrimoine. Ses compétences de professionnel de la gestion immobilière lui permettent de veiller à cet entretien. C’est donc sa responsabilité.
Les frais afférents aux travaux d’entretien courants sont des intégrés aux charges courantes.
Il est à noter que les travaux d’entretien courant ne sont pas nécessairement noté dans le carnet d’entretien. Seuls les travaux conséquents y sont inscrits.
Le conseil syndical est-il décisionnaire ?
Non. L’avis du conseil syndical est systématiquement consultatif.
Bien souvent nous entendons : “le conseil syndical a décidé …”.
La loi ne donne pas au conseil syndical la mission de décider ou non de réaliser des travaux.
Pour assurer la mission de conservation de l’immeuble, le syndic peut avoir besoin d’informations.
Qui mieux que les occupants peuvent lui indiquer les élément de la copropriété qui nécessite de l’entretien ?
Bien souvent c’est le conseil syndical qui fait attention aux éléments qui nécessitent réparation et entretien.
Bien souvent le CS appelle le syndic pour l’informer des travaux à réaliser. Telle est sa mission décrite dans la loi de 65.
Ceci peut donner l’impression que le CS commande les travaux au syndic. On peut être amené à penser que le conseil syndical décide.
Il n’en est rien.
Seul le syndic peut décider des travaux d’entretien courant. Sinon, l’assemblée générale doit être consultée.
Par contre, le conseil syndical a un rôle de contrôle. Jeter un œil sur les factures, consulter la concurrence, essayer de trouver moins cher est totalement dans ses missions. Surtout dans un contexte de recherche d’économies de charges.
Le cas particulier de la délégation de pouvoir
Le seul cas où le conseil syndical peut décider, c’est lorsque l’AG lui délègue ce pouvoir. C’est ce qu’on appelle une délégation de pouvoir. L’AG a donc préalablement pris une décision de principe. Elle laisse au CS le choix de la décision finale.
La délégation de pouvoir peut même être “étendue”. Pour en savoir plus lisez l’article correspondant.
Le conseil syndical doit-il être consulté ?
En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.
Remarques :
- Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
- Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal. Il est également possible que le conseil syndical n’ayant pas donné son accord, le syndic obtempère en “dégageant sa responsabilité”.
Devis obligatoires
Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.
Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.
Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.
Travaux urgents
Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et il y aurait un risque à les reporter. Repeindre la cage d’escalier, ou tondre la pelouse ne peuvent pas être considérés comme “travaux d’urgence” par exemple. Par contre réparer une marche de l’escalier qui risque de faire chuter un occupant, ou bien couper la branche d’un arbre qui menace de tomber, sont clairement des travaux d’urgence.
Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.
Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG ces travaux, ainsi que leur financement. Notez qu’en général, il y a une somme prévue pour les travaux urgents dans les budgets des copropriétés. Si les travaux urgents ne dépassent pas la sommes disponible, le syndic peut l’engager sans obtenir l’aval de l’AG ni sans avoir besoin de convoquer une AGE.
Autorisation de l’assemblée générale pour travaux sur parties communes
Tous les travaux autres qu’entretien courant ou urgents, sont donc concernés par le vote d’une résolution par l’assemblée générale.
Ces travaux doivent être votés en AG, à la majorité requise. La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien et de réparation doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.
Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.
Attention, si les travaux concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, alors TOUS les copropriétaires doivent voter (décision de la cour de cassation février 2025). Et il n’est pas nécessaire de faire voter séparément les copropriétaires des parties communes spéciales.
Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes
Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …
Qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux ? La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Pour savoir quelle est la TVA qui s’applique, reportez vous à notre article à ce propos.
Cela dépend de la décision d’assemblée générale.
Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires
Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire. Il est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété. C’est par exemple le cas lors de la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux.
C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.
Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant des honoraires sur travaux doit
- impérativement être voté lors de la même AG que les travaux et à la même majorité,
- être exprimé en pourcentage du montant des travaux
La fiche d’information syndic (obligatoire à compter du 1er janvier 22) renforce ce mode de détermination des honoraires sur travaux.
Autorisation à titre individuel
Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.
Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale
Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.
Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties et ce, depuis la loi SRU de 2000.
Travaux sur parties communes affectant les parties privatives
L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux sur des parties communes qui affectent les lots privatifs. Souvent ce sont de lourds travaux d’entretien. Quelques fois c’est une contrainte réglementaire ou législative. Les travaux peuvent également être nécessaires pour des raisons de vétusté du bâti ou des équipements. Exemple la rénovation de réseaux d’adduction ou d’évacuation ou des colonnes montantes qui nécessite l’accès via les appartements.
Le copropriétaire ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux
En aucun cas le propriétaire d’un appartement n’a le droit de refuser l’accès à son logement à l’entreprise qui doit réaliser des travaux régulièrement votés en AG. Y compris si ces travaux l’obligent à démonter, retirer, abîmer voire détruire des éléments privatifs.
Exemples parmi les questions des internautes ou des adhérents : démonter une terrasse pour accéder à un regard présent dans un jardin partie commune à usage exclusif, ou bien casser un coffrage et retirer une installation de salle de bain afin d’accéder aux colonnes d’évacuation des eaux usées. Les exemples de ce type sont légion.
Le propriétaire d’un lot privé ne peut pas bloquer l’accès aux parties communes via son appartement. C’est le principe de base. Si pour l’aménagement de l’appartement, le propriétaire recouvre, coffre ou bloque les accès prévus aux parties communes, il s’expose au risque d’une injonction de démolition.
Quels sont les droits des copropriétaires ?
Lorsque des travaux sur les parties communes régulièrement votés, nécessitent un accès via les parties privatives, les copropriétaires concernés reçoivent une lettre recommandée. Le syndic doit les informer au moins 8 jours auparavant de la nécessité des travaux et de l’entreprise qui va les réaliser. Ensuite le copropriétaire peut prendre contact avec l’entreprise pour convenir d’un rendez-vous qui lui convienne.
Si le copropriétaire n’a aucunement modifié les dispositions initiales du lot, alors l’entreprise doit remettre en état une fois les travaux terminés.
Toutes les modifications réalisées par le propriétaire du lot qui entravent l’accès aux parties communes, ne sont pas remises en état par l’entreprise chargées des travaux. C’est au propriétaire de rendre l’accès possible. Et tout surplus de travail de l’entreprise peut être porté à sa charge.
Le propriétaire a-t-il droit à une indemnité ?
Si le propriétaire subit un préjudice du fait des travaux sur les parties communes via son lot, alors il a bien évidemment droit à une indemnité.
L’article 9 de la loi de 65 le prévoit.
Cette indemnité est fixée lors d’une assemblée générale. Par contre, cela ne concerne pas les aménagements entravant l’accès aux parties communes.
Exemple, une salle de bain privative a un accès aux colonnes d’évacuation des eaux usées. La copropriété vote la rénovation de ces colonnes. Le propriétaire qui a fait refaire sa salle de bain en respectant l’accès ne devrait pas subir de dégâts. Mais il peut subir un trouble de jouissance par exemple si les travaux bloquent son accès à la salle de bain pendant plusieurs semaines. Il peut demander une indeminisation.
Un autre propriétaire qui a refait sa salle de bain avec une douche en kit qui recouvre l’accès aux colonnes d’eaux usées, n’aura pas les mêmes droits. C’est à ce propriétaire de faire démonter la douche à ses frais et de la remonter une fois les travaux réalisés sur les parties communes. Par contre il aura également droit à une indeminité si sa salle de bain est inutilisable pendant plusieurs semaines.
Nota, les professionnels du bâtiment sont attentifs à ces dispositions et vous indiquent ce qu’il est possible de réaliser ou pas.
Notez également que le principe d’indemnisation est d’ordre public. Aucun règlement de copropriété ne peut le remettre en question.
Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre
Si la copropriété a voté des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (loi climat et résilience) qui impactent des lots privatifs. Le copropriétaire impacté peut refuser les travaux qui impactent son lot si il est en mesure de prouver qu’il :
- a déjà réalisé des travaux équivalents
- y a d’autres solutions techniques qui n’affectent pas son lot
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en rdc dans un bâtiment. J’ai modifié la baignoire existante en une douche plein pied. Cependant les évacuations doivent se faire verticalement et non plus horizontalement. Pour raccorder ma douche il me faudrait accéder au vide sanitaire pour relier la nouvelle à l’ancienne évacuation (qui ne dessert que mon appartement).
Suis-je en droit de demander l’accès au vide sanitaire pour raccorder l’ancienne évacuation à la nouvelle ?
Merci par avance
Bonjour
Oui, vous demandez juste un accès à des parties privatives. Il n’est nécessaire de demander une autorisation d’AG que si vous souhaitez modifier des parties communes.
Cordialement.
Bonjour, je suis copropriété d’un lot dans une résidence composée de 3 lots. Les deux autres appartiennent à la même personne. Des travaux d’étanchéité doivent être réalisés sur une terrasse. Je souhaite faire les travaux sur toute la terrasse afin que la garantie décennale soit assurée. Mais l’autre copropriétaire refuse préférant réparer un bout de terrasse car cela reviendra moins cher. Quels sont mes recours, car j’ai peur que l’on doive tout refaire si les infiltrations atteignent l’autre partie de la terrasse. Merci pour vos conseils
Bonjour
Dans les copropriétés à deux copropriétaires, les seuls recours du copropriétaire minoritaire sont automatiquement devant les tribunaux.
Cordialement.
Bonjour.
Je suis locataire dans une copropriété en Rez de Jardin.
Lors de la dernière réunion du syndic de copropriété et les propriétaires, il a été décidé de peindre les barreaux de fenêtres. A qui cette tâche incombe ?
Merci.
Bonjour
Tout dépend de la décision qui a été prise en AG.
Mais le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à réaliser ces travaux.
Cordialement
Bonjour,
Un etaiement dans mes combles partie privative, soutient une poutre de la toiture sur le point de craquer. L’étaiement date d’avant l’achat est n’est pas sur les plans.
Je souhaite l’enlever car j’aimerais aménager mes combles.
Puis je faire valoir le fait que l’étaiement n’a pas à empiéter ma partie privée pour soutenir la partie commun et ainsi faire réaliser les travaux au syndic?
Bonjour
Bonjour, ce n’est pas le syndic qui décide de réaliser des travaux. C’est la copropriété. Il est impératif de mettre cette question à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Dans l’idéal en proposant déjà des devis.
Cordialement
Bonjour,
J’ai lu sur pas mal de sites que l’installation d’une pompe à chaleur par un copropriétaire doit faire l’objet d’une résolution à l’assemblée générale des copropriétaires pour modification de l’aspect extérieur. Je m’étonne que le vote ne soit pas également dépendant du risque de nuisances sonores sans étude préalable, notamment dans le cas où l’équipement bruyant serait installé dans une cour intérieure et encaissée (ce qui est fortement déconseillé). Avez-vous des informations à ce sujet ? Peut-on conditionner l’acceptation de la résolution à une étude préalable (audit acoustique à la charge du copropriétaire qui souhaite faire l’installation) dans la mesure où il s’agit d’un particulier ? La loi n’est pas claire là dessus.
Je vous remercie d’avance.
Bonjour
Étant donné qu’il faut une autorisation d’AG, rien n’empêche l’AG de conditionner son autorisation à la fourniture d’une étude acoustique préalable.
Cordialement
Bonjour,
Mon conjoint et moi avons acheté, il y a 3 ans et demi, une maison qui fait partie d’une copriopriétée de deux ; une grande maison divisée en deux avec chacun son entrée portail, chacun son jardin et chacun ses propres réseaux (électricité, eaux, chauffage, etc). Il n’y a aucune partie commune. Nos voisins copropriétaires ont une pompe à chaleur installée à quelques centimètres de la limite de propriété entre nos deux jardins et à quelques centimètres de l’une de nos fenêtres. Mon conjoint et moi ne nous souvenons plus si elle était installée avant notre achat ou non mais une chose est sûre, nous n’avons jamais donné notre accord (même oral) et il n’existe aucun document confirmant le potentiel accord des anciens propriétaires quant à l’installation de cette pompe à chaleur. Cette dernière est très bruyante et nous gêne de plus en plus. Nous avons plusieurs questions :
– nos voisins copropriétaires avaient-ils le droit d’installer une PAC sans l’accord de leurs copropriétaires (nous ou les anciens propriéraires de notre maison) ?
– pouvons-nous lancer un recours maintenant, plusieurs années après son installation ?
– quelle est la règlementation en terme d’installation de PAC dans ce type de copropriété ?
– que pouvons-nous faire si nos voisins refusent d’entendre nos plaintes ?
Merci beaucoup.
Bonjour
Contrairement à ce que vous pouvez penser, il y a forcément des parties communes. Une grande maison divisée en deux a le bâti en commun, le toit, peut-être des réseaux d’adduction ou d’évacuation etc …
Cette maison doit donc être gérée en copropriété. C’est à dire règlement de copropriété, assurance, syndic, assemblée générale etc …
Si vous avez besoin de conseils personnalisés, vous pouvez prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, nous avons repris un syndic d’une petites copropriété de 6 lots avec 3 bâtiment collés mais avec 3 toits indépendants. Le premier toit a trois lots le deuxième a 1 lot et le dernier toit du bâtiment à deux lots. Sur le premier toit qui a trois lots il y a une fuite qui a provoqué un dégât des eaux sur le logement au dernier étage. Donc mes questions sont : Les frais liés aux réparations sont il imputable à la totalité des copropriétaires ? Doit on faire une AG à ce sujet ? Doit on faire un vote avec avec une majorité simple où absolu pour faire les travaux ? Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour
La majorité à laquelle se votent les travaux dépend de leur nature. Vous pouvez vous rapporter à notre article à ce sujet sur les majorités en copropriété.
Les réparations sont votées à la majorité simple.
Quant à savoir comment les charges seront réparties, cela dépend de votre règlement de copropriété. Même si le toit n’est pas d’un seul tenant, il reste possible que toute la toiture sans distinction soit en parties communes générales auquel cas les charges doivent être réparties en charges communes générales. Si par contre le règlement de copropriété prévoit des clefs de répartitions spéciales pour les différents éléments de toiture, alors les charges seront réparties ainsi. Aucune décision d’AG ne peut aller à l’encontre d’une clef de répartition incluse au RC.
Cordialement
Bonjour,
Notre RDC indique que le bâti est partie commune (il n’est pas écrit dans l’acte de vente que j’en suis propriétaire) et indique les canalisations intérieures d’un lot comme parties privatives.
Une fuite provenant d’une canalisation encastrée dans la dalle de la salle de bains est-elle partie commune puisqu’elle est située dans la dalle qui est donc partie commune ou est-elle considérée comme privative ?
A mes yeux le RDC comprend deux énoncés contradictoires, pouvez-vous m’expliquer ?
Merci de votre aide.
Bonjour
Les canalisation qui desservent les appartements sont privées à partir du piquage.
Si elles passent dans une dalle (partie commune) cela ne leur enlève pas leur caractère de partie privative.
Cordialement
Bonjour
Excellent article et je vous en remercie ! J’ai un appartement dans un immeuble en co proprieté , géré par un syndic peu réactif d’ ailleurs . Il y a 5 ans environ l’un des deux immeubles a été rénové ( entrée / cage d’ escalier repeinte etc ..cela en avait besoin ..or depuis ce temps ils m’ont demandé d’ accompagner les peintres pour les devis car vraiment la partie de l’ immeuble dans lequel se situe mon appartement se deteriore ..pas de peinture depuis au moins 30 ans, de sportes d’ entrée idem mais si je change la mienne par une jolie porte avec moulure cela donen sur la cage d’escalier bref cla avait été voté puis vocid puis plus rien …le bien se deprecie meme les immeubles de type OPAC HLM sont mieux entretenus ..or d’apres eux certains proprietaires qui n’ y habitent pas et louent à des personnes agées qui resteront là jusqu’ a leur mort , bref c’est une rentrée d’ argent sans exigence ca elles sont là depuis des années … or moi je vois la valeur de mon bien se déprécier ..idem une des mamies met regulierement dans les parties communes ce dont elle ne veut pas chez elle … alors que l’ immeuble pourrait etre “cossu” avec de l’ entretient, parties communes refaites et portes d’ entrées changées cela ne ressemble à rien ! idem la derniere fois one st revenus et les portes avaient été repeintes couleur saumon ! Que peut on faire contre une majorité qui s’ accommode tres bien d’ encaisser des loyers sans debourser un centime en entretien et valorisation du bien ? J’ aimerais emprunter pour un autre bien et lors de l’ estimation pour une éventuelle hypothèque les agents m’ont clairement dit la meme chose : la valeur du bien est dépréciée du au manque d’ entretien ,”dans son jus” pour résumer , meme les boites aux lettres sont des années 50 , pourtant un immeuble en pierre de taille , d’ autres dans la ville en tous points similaires se vendent mieux car mieux entretenus ..de la meme façon , j’ ai repeint les volets metalliques + le balcon soigné …à l’ inverse des voisins avec volets rouillés etc..le tout donne une triste impression d’ abandon ..c’est lamentable , est ce aux locataires de repeindre leurs volets ou aux proprietaires svp?
Bonjour
Lorsque la majorité des copropriétaires ne souhaite pas réaliser de travaux, la minorité ne peut que se soumettre malheureusement. Ce qui a pour conséquences vous avez raison, la lente mais certaine dégradation du bien.
Pour permettre aux copropriétaires de se rendre compte du danger, le législateur a rendu obligatoire le PPT. Mais la décision de réaliser ou non les travaux, reste une décision de l’AG.
Cordialement
Bonjour.
Habitant une maison à l’arrière d’un immeuble, je ne suis pas membre de la copropriété. Des arbres “anciens” sont presque en limite de ma propriété. Ils grandissent et leurs racines ont attaqué le béton du chemin (chemin appartenant à la copropriété) menant à ma terrasse en bois. Celle-ci a été légèrement touchée. Je l’ai réparée, et désolidarisée du chemin en béton, car le phénomène de soulèvement continue et s’aggrave. Aujourd’hui, il y a création d’une fracture et d’une “marche” de presque 10cm, dangereuse pour mes visiteurs et nous-mêmes, surtout en soirée et la nuit. Le tronc d’un des arbres (il penche sérieusement vers la propriété du voisin immédiat) a attaqué (il y est maintenant bien encastré) le mur mitoyen où courraient les goulottes extérieures contenant l’alimentation électrique de ma maison, les câbles téléphonique et de liaison au portier extérieur permettant l’ouverture du portail de l’immeuble. Pour éviter un écrasement, les goulottes ont été détachées du mur et pendent lamentablement. ENEDIS refuse d’intervenir pour recâbler, du fait que l’arbre en question est un “danger”… J’ai demandé au syndic de faire couper cet arbre, et d’envisager la réfection du chemin en béton, ceci, il y a presque 3 ans. Par deux fois, la syndic m’a dit que l’AG n’avait pas statué. A titre informatif, cette copropriété ne se préoccupe guère de l’état de la partie commune extérieure menant à ma maison. Pour l’instant, j’en assure l’entretien bénévolement, passage du karcher sur le chemin et la plate-forme en béton, ramassage des feuilles des arbres sus-nommés, taille d’un immense rosier et d’un parterre d’iris. Je n’ai pas à assumer cet entretien, ni à subir des dégradations qui ne sont pas de mon fait. Qu’en pensez-vous? Comment faire entendre raison aux copropriétaires? Pour l’instant, les échanges ont été par téléphone et SMS. Je vais faire une LRAR, pour au moins avoir une réponse. Merci pour votre avis. Bien cordialement
Bonjour
N’étant pas copropriétaire, vous n’avez pas la possibilité de les forcer de mettre une question à l’ordre du jour.
Dès lors que vous subissez des dommages significatifs, vous pouvez mettre en demeure la copropriété d’agir pour faire cesser les dommages sans quoi vous vous verriez obligés d’en référer à un tribunal.
Si pour l’instant votre seul interlocuteur a été le syndic, peut être devriez vous vous rapprocher du conseil syndical pour une démarche amiable.
Cordialement
Bonjour,
Pour le chauffage collectif, si le tuyau horizontal est de la responsabilité du copropriétaire et le vertical de la responsabilité de la copropriété, quid de la soudure de piquage qui relie les deux ?
Si vous avez une réponse indiscutable, pourrez-vous donner votre source car c’est introuvable sur le Net.
Merci de votre attention.
Bonjour
En général la réparation du Y passe en charges générales (parties communes)
La seule réponse indiscutable est celle d’un expert qui serait mandaté sur votre copropriété et qui rendrait un rapport.
Cordialement
Bonjour,
Des travaux d’abattage, potentiellement dangereux car très hauts, ont été votés lors de l’AG selon l’article 25.
L’entreprise d’espaces verts a doublé le montant de son devis avant qu’il ne soit validé, le Syndic ayant attendu le terme du délai de contestation avant de le faire.
Rien n’étant précisé sur ce point dans le RC, le vote aurait-il dû être effectué selon l’article 24 qui aurait permis de valider le devis aussitôt après l’AG ?
L’entreprise d’espaces verts propose de réaliser la moitié des travaux pour le montant initial du devis et l’autre moitié l’année prochaine à un prix qui n’est pas encore communiqué. Nous ignorons aussi si celui-ci nous sera garanti jusqu’à l’année prochaine.
Le montant total deux devis initial a été payé par la copropriété.
Etant donné que le Syndic a fait voter les travaux selon l’article 25, peut-il maintenant mettre en avant le caractère urgent de ces travaux pour les faire réaliser en totalité ?
Sinon peut-il faire réaliser la moitié des travaux seulement et attendre la prochaine AG pour faire voter l’autre moitié de l’abattage ?
Merci de nous indiquer comment le Syndic devrait procéder.
Bonjour
Un devis engage une entreprise. Mais il mentionne systématiquement une date de fin de validité. Si l’AG choisit un devis qui n’est plus valide, il faut une nouvelle décision d’AG si le montant des travaux ne correspond plus.
Si le syndic ne peut commander les travaux dans les temps et que la date de validité expire à cause de ce délai, tout dépend des raisons qui poussent le syndic à retarder la commande.
Oui, des travaux peuvent entre temps devenir urgents.
Pour des réponses plus détaillées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert qui étudiera votre question avec toutes ses spécificités.
Cordialement