Le Plan Pluriannuel de Travaux – PPT – en copropriété

La nouveauté législative de 2021 est le Plan Pluriannuel de Travaux, autrement dit le PPT.
Ce plan est désormais obligatoire.
Vous en entendrez forcément parler lors d’une assemblée générale de votre copropriété, à court ou moyen terme !

Alors autant être bien informé.

C’est quoi un PPT ?

Comme son nom l’indique un plan pluriannuel de travaux concerne les travaux à réaliser dans la copropriété et permet de les planifier sur plusieurs années.

C’est une liste de travaux qui les organise selon un calendrier. Ces travaux visent à l’entretien de la copropriété et à son amélioration d’un point de vue thermique et énergétique.

Mais attention ! Ce n’est pas une simple liste établie par quelques copropriétaires qui s’y connaissent un peu, aidés par le syndic. Seul un professionnel peut établir un plan prévisionnel de travaux.

Celui-ci doit faire l’état des lieux du bâti ; son diagnostic tant du point de vue de la sécurité, de l’entretien que de la performance énergétique. Puis il établit une liste de travaux à réaliser. Cette liste est hiérarchisée suivant les urgences. La copropriété doit ensuite voter et faire réaliser les travaux.

Objectif : Anticiper pour mieux gérer.

Le législateur veut limiter le nombre de copropriétés qui se laissent surprendre par de gros travaux à faire d’urgence, sans que personne n’ait eu le temps de les budgéter. L’idée c’est de donner aux copropriétaire une vision à long terme, pour prévoir l’organisation des travaux et surtout leur financement.

Quand le PPT devient-il obligatoire ?

A partir du 1^er janvier 2025, aucune copropriété de plus de 15 ans ne pourra y échapper.

En attendant, ça dépend du nombre de lots de votre copropriété.

• 200 lots et plus : PPT obligatoire à partir du 1^er janvier 23
• Entre 50 et 200 lots : PPT obligatoire à partir du 1^er janvier 24
• 50 lots ou moins : PPT obligatoire à partir du 1^er janvier 25

Les dérogations à l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux seront rares.

à quelle majorité se vote un PPT ?

La réalisation d’un plan pluriannuel de travaux se vote tout simplement à la majorité de l’article 24.

Ensuite, les travaux qui seront recommandés par le PPT doivent être votés à la majorité qui correspond à leur nature.
Néanmoins, depuis la loi du 9 avril 2024, la majorité pour voter les travaux aboutissant à des économies d’énergie et/ou de réduction des gaz à effet de serre, a été notablement abaissée.

Une copropriété peut-elle être dispensée de PPT ?

Un PPT n’est obligatoire que dans les copropriétés de plus de 15 ans. Donc les copropriétés neuves sont dispensées de PPT.

Pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans et lorsqu’en 2025 toutes les copropriétés seront concernées par les PPT, il n’existera qu’un seul cas de dispense de PPT : si la copropriété présente un DTG vierge sur les 10 prochaines années. C’est tout.

Il n’y a aucune autre dérogation ou dispense possible prévue ni pour les toutes petites copros, ni sur vote en AG même à l’unanimité.

Théoriquement donc, les copropriétés neuves sont tranquilles les 10 premières années. Mais encore faut-il avoir un DTG qui valide le fait qu’il n’y a effectivement rien à faire dans les 10 prochaines années.

NB cela ne concerne que les copropriétés à usage d’habitation ou mixtes. L’obligation de PPT ne concerne pas les locaux de bureaux.

Combien de temps un PPT est-il valable ?

Un PPT estime les travaux qui doivent être réalisés dans les 10 prochaines années.  La copropriété doit donc l’actualiser au moins tous les 10 ans.

Qui peut faire un plan pluriannuel de travaux ?

Comme indiqué en introduction, seul un professionnel accrédité peut établir un PPT.

La loi précise que les PPT seront établis par un tiers qui a des « compétences spécifiques et présente des garanties ». Le 26 avril 2022, un décret fixe les compétences et garanties exigées pour être à même d’établir un PPT. Sans surprise le décret désigne les professionnels du bâtiment, architectes ou bureaux d’études.

Le décret exige que le professionnel puisse justifier de diplômes dans le domaine du bâtiment (diplôme de niveau 6), d’un titre professionnel de niveau équivalent, ou de l’inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.

Le décret exige également que le professionnel s’engage sur son impartialité et son indépendance. Il ne doit par exemple pas être lié ni au syndic, ni à des fournisseurs d’énergie ou de matériaux etc. Bien évidemment, ces professionnels doivent s’engager à ne recevoir aucune rétrocommission de la part d’entreprises tierces.

Pour finir, une assurance responsabilité professionnelle est obligatoire.

Théoriquement donc, le syndic ne peut pas établir de PPT. Néanmoins, il est à noter qu’il pourrait indirectement être autorisé à le faire par le biais d’une autorisation de l’assemblée générale votée à l’article 24. Nous vous déconseillons de tout confier à votre syndic.

Les syndics auront la responsabilité de faire établir le PPT et de le mettre en œuvre. C’est déjà suffisant.
La copropriété aura la responsabilité de choisir le prestataire, voter le PPT et ensuite de voter les travaux correspondants et leur financement.

Qui paie le PPT ?

Évidemment c’est une charge commune générale. La copropriété paie à la fois le professionnel qui va établir le plan pluriannuel et évidemment les travaux qui en découlent. Ceux-ci par contre peuvent éventuellement être répartis selon une autre clef de répartition si le règlement de copropriété le prévoit.

Comment tout cela est-il financé ?
Les copropriétaires le décideront en AG.
Mais d’ores et déjà la loi prévoit une réforme importante du fonds ALUR. Si vous voulez en savoir plus, reportez-vous à l’article CoproConseils correspondant.

Le syndic peut-il demander des honoraires supplémentaires pour l’établissement d’un PPT ?

Non, mais indirectement oui.

Le législateur précise bien que l’établissement du PPT et le suivi de cette nouvelle obligation n’ouvre pas de droit à des honoraires supplémentaires pour les syndics. On est dans les missions courantes prévues au contrat.

Par contre, le PPT va inévitablement déboucher sur des travaux, qui eux vont donner lieu à des honoraires de suivi de travaux classiques.

Comment procéder pour établir un plan pluriannuel de travaux ?

Étape 1 – année N – le choix du prestataire

Dès que votre copropriété est concernée, le syndic doit mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution pour choisir le prestataire.

Le syndic sera certainement en mesure de proposer plusieurs devis, mais comme pour tous les travaux, rien n’empêche les copropriétaires de chercher des devis de leur côté.

Le choix du prestataire se fait à la majorité de l’article 24.

Étape 2 – année N+1 – la présentation du PPT et le vote des travaux

Le prestataire présente le PPT à l’assemblée générale de l’année N+1. Les copropriétaires se déterminent à la majorité de l’article 25 sur l’approbation ou non de ce PPT. Cette approbation peut être totale ou partielle. Les copropriétaires peuvent hiérarchiser les travaux en fonction de l’urgence. Ils peuvent ne pas suivre les préconisations du professionnel.

L’assemblée peut décider de ne pas suivre l’échéancier proposé par le prestataire.

Pour voter ces travaux, les majorités qui s’appliquent dépendent du type de travaux. Cela peut être du 24 ou du 25.
Notez en particulier la nouvelle passerelle de majorité issue de la loi du 9 avril 24.

Chaque vote doit s’accompagner d’un vote sur leur financement ainsi que du vote sur les honoraires à percevoir par le syndic.

Si de lourds travaux sont prévus, l’assemblée peut souhaiter obtenir des devis complémentaires.

Il est alors possible, pour ne pas perdre trop de temps, de voter une délégation de pouvoirs étendue au CS. Sinon, la décision attendra l’année N+2.

Étape 3 – réalisation des travaux

La réalisation des travaux préconisés par le PPT ne se distinguent en rien de travaux réalisés hors PPT. Les années suivantes, le syndic doit faire le point en AG sur l’évolution de la réalisation des préconisations du PPT.

Étape 4 – année N+10 – réalisation d’un nouveau PPT

Le PPT est à renouveler tous les 10 ans. Si la copropriété a réalisé l’ensemble des travaux recommandés lors du premier PPT, il peut être judicieux de ne réaliser qu’un DTG. Si ce DTG est vierge, la copropriété n’a plus besoin de PPT pendant 10 ans.

A quoi servent un DTG ou un DPE si le PPT est obligatoire ?

Le diagnostic technique général et/ou le diagnostic de performance énergétique sont des sous-éléments du plan pluriannuel de travaux.

En effet, ce sont des outils qui permettent d’établir le PPT.
Ils ne sont pas obligatoires, mais ils permettent d’établir un PPT plus efficace

De plus certains points obligatoires d’un PPT correspondent à un DTG ou un DPE. Donc si on a déjà fait ces deux diagnostics on gagne du temps et donc de l’argent

Que contient un plan pluriannuel de travaux ?

1. Un diagnostic (reprise du DPE et/ou DTG si existant)
2. La liste des travaux. Ceux-ci visent en priorité :
   • La sauvegarde de l’immeuble
   • La préservation de la santé et de la sécurité des occupants
   • La réalisation d’économies d’énergie
   • La réduction des émissions de gaz à effet de serre
3. L’estimation sommaire du coût de chaque travaux à prévoir
4. Une proposition d’échéancier

Quelles sont les obligations de votre syndic ?

1. Tâches de gestion courante :

• Chercher les devis des experts agréés et aider l’AG à choisir le meilleur expert pour l’établissement du PPT
• Inscrire le PPT à l’ODJ de l’AG suivante, ainsi que les travaux correspondants
• Si le PPT est refusé, il doit en présenter une nouvelle version à l’AG l’année suivante.
• Le syndic doit actualiser du PPT dans les 10 ans

2. Devoir de conseil :
   Le syndic doit mettre son expertise au service de la copropriété pour la conseiller dans ses différents choix que la mise en œuvre du PPT va générer.
   Tout comme un syndic doit veiller à la bonne réalisation de travaux votés par l’assemblée générale, il doit surveiller la progression de la réalisation du plan pluriannuel de travaux.
3. Administratif

Le syndic doit :

• Inscrire le PPT dans la fiche synthétique
• Le mentionner dans la fiche de la copropriété au registre des copropriétés
• Intégrer les travaux prévus par le PPT dans le carnet d’entretien de l’immeuble
• Le transmettre à toute autorité administrative qui en ferait la demande (maire, préfet et…)

Combien coûte un plan pluriannuel de travaux ?

Les tarifs vont varier suivant plusieurs éléments :

• Le nombre de lots de la copropriété
• Son état général
• Les diagnostics déjà réalisés
• Le professionnel choisi

Évidemment, nous conseillons une sérieuse mise en concurrence, surtout si votre copropriété est ancienne et dégradée.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’obligation d’un PPT ?

Si votre syndic ne respecte pas l’obligation de mettre un PPT à l’ordre du jour de votre AG dans les temps, que faire ? Le conseil syndical ou tout autre copropriétaire, peut chercher des devis et demander (en lettre recommandée) à mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Si la copropriété refuse, plusieurs années d’affilée, de voter les PPT qui lui sont présentés malgré un état dégradé, alors, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, l’autorité administrative compétente pourra en faire réaliser un d’office aux frais des copropriétaires.

Pourquoi mettre en place cette nouvelle mesure ?

Ce n’est pas trop tôt

Toutes les études qui paraissent sur le parc immobilier français en copropriétés sont unanimes ; les copropriétés qui évitent et retardent les travaux se dégradent plus vite que les autres. Une fois dégradée il est encore plus difficile de revenir à un niveau d’entretien normal. Bien souvent il faut alors faire appel aux pouvoirs publics. Ça coûte plus cher

Depuis plusieurs années, toutes les mesures prises par le législateur vont dans le même sens : anticiper pour mieux gérer.

Le parc immobilier français est très disparate. Mais de très nombreuses copropriétés sont sorties de terre durant les 30 “glorieuses” ; entre l’après-guerre et le premier choc pétrolier. Elles vieillissent mal. L’enjeu est de taille.

Un coût énorme !

Après l’obligation de l’isolation phonique et thermique, les innombrables diagnostics qui s’enchainent, voilà venue l’heure des travaux obligatoires. Pas vraiment étonnant que les charges de copropriété augmentent.

Certes l’obligation de réaliser ces PPT est étalée sur plusieurs années. Mais cette obligation va certainement générer un grand nombre de travaux dans les copropriétés. Ces dépenses supplémentaires vont forcément impacter les charges.

Il est donc plus que jamais essentiel de rester vigilant !