Mise en concurrence des syndics. Quelles obligations ?

La mise en concurrence des syndics a fait couler beaucoup d’encre depuis son apparition en 2014.
Elle est prévue par l’article 21 de la loi de 65.
Article mis à jour suite à la publication de l’ordonnance “copropriété” de 2019.

Les grands principes de la mise en concurrence du syndic.

• Le conseil syndical a l’obligation de mettre en concurrence le syndic à chaque désignation.
• L’élection du syndic reste valable, même sans mise en concurrence.
• L’assemblée générale peut dispenser le conseil syndical de la mise en concurrence.
• Les copropriétaires non membres du conseil syndical peuvent toujours faire une mise en concurrence.

Ce que la mise en concurrence n’est pas :

Attention aux informations erronées.

• C’est au syndic de le faire. FAUX. Votre syndic n’est pas dans l’obligation de proposer des contrats concurrents à la prochaine assemblée générale. Ce n’est pas à lui de le faire.
• C’est obligatoire. Ni vrai ni faux. Le conseil syndical doit faire parvenir des propositions concurrentes à joindre à la convocation d’assemblée générale en cas de renouvellement du syndic, mais il ne peut pas y être contraint.
• Il suffit de donner le nom d’un autre syndic pour faire la mise en concurrence. FAUX. Une proposition de mandat de syndic modèle ALUR doit être envoyé au syndic pour pouvoir être joint à la convocation.
• L’ancien syndic ne peut pas être réélu. FAUX. Mise en concurrence ou pas, l’ancien syndic peut être réélu.
• Si le conseil syndical ne veut pas faire la mise en concurrence, il doit avoir une dispense. FAUX. Il peut être dispensé, mais ce n’est pas obligatoire pour éviter la mise en concurrence.
• Pour dispenser le CS, il suffit de le dire en AG. FAUX la question doit être mise à l’ordre du jour et doit faire l’objet d’un vote au 25.
• En cas de dispense, la mise en concurrence est interdite. FAUX. Même en cas de dispense le CS peut mettre le syndic en concurrence.
• Le conseil syndical est le seul à pouvoir réaliser la mise en concurrence ? FAUX
• Tous les copropriétaires peuvent faire la mise en concurrence. VRAI. Inutile de jeter la pierre au conseil syndical !

Attention, nous vous conseillons de lire attentivement notre article sur cette étape cruciale de la fin du mandat de votre syndic.
C’est en fin de mandat qu’a lieu la désignation d’un syndic.

Il ne peut pas y avoir de mise en concurrence en cours de mandat.

Ce que la loi de 65 prévoit :

Avant que le mandat de votre syndic n’arrive à échéance, votre syndic doit convoquer et tenir une assemblée générale de copropriétaires.
À l’ordre du jour doit obligatoirement figurer la question de la désignation d’un syndic.
Désignation est le terme employé par la loi pour l’élection d’un syndic. Que ce soit un nouveau syndic ou bien un syndic déjà en place.

La loi de 65 prévoit que lorsqu’une désignation de syndic est à l’ordre du jour d’une assemblée, le conseil syndical doit proposer des contrats concurrents.

Mise en concurrence

Si le conseil syndical souhaite mettre le syndic en concurrence, il faut absolument qu’il fasse parvenir au syndic en place un ou plusieurs autres contrats de syndic afin qu’ils soient joints à la convocation d’assemblée générale. Ces contrats doivent être conformes au contrat ALUR type. Et accompagnés de la fiche d’information. Ces contrats concurrents doivent être envoyés en recommandés suffisamment tôt pour que le syndic puisse les joindre à la convocation. La convocation soit partir 21 jours francs avant l’assemblée.

Tout copropriétaire peut faire de même, même s’il n’est pas membre du conseil syndical.

Absence de mise en concurrence

Si le conseil syndical ne souhaite pas mettre le syndic en concurrence, il peut demander à être dispensé de cette obligation. Pour cela il faut qu’il demande à ce que la question soit mise à l’ordre du jour et qu’elle soit votée en AG.

La dispense n’est pas obligatoire.

Si le conseil syndical n’a pas réalisé la mise en concurrence et qu’il n’en a pas non plus été dispensé, le syndic désigné sera malgré tout valablement élu.
Si le syndic en place est réélu sans mise en concurrence et sans dispense, son mandat est valable.
Aucune contestation de son élection ne peut être faite sur la base de l’absence de mise en concurrence.

Dispense de mise en concurrence

Le vote d’une dispense de mise en concurrence se fait à la majorité de l’article 25.

Si le conseil syndical est dispensé de mise en concurrence, cela ne veut pas dire qu’il n’a pas le droit de la réaliser malgré tout.
Le conseil syndical peut malgré tout soumettre un contrat concurrent à la validation de l’AG.

Tout copropriétaire peut toujours mettre le syndic en concurrence.

Pourquoi dire que la mise en concurrence est obligatoire ?

Le conseil syndical doit faire une mise en concurrence mais s’il ne la fait pas ça ne change rien.
Le conseil syndical peut être dispensé, mais s’il est dispensé on peut quand même mettre le syndic en concurrence.

Cette obligation de mise en concurrence sert-elle vraiment à quelque chose ?

Pourquoi mettre le syndic en concurrence ?

Cette disposition législative part d’un constat : un syndic trop certain de la reconduction de son mandat aura tendance à être moins actif dans la gestion d’une copropriété. Par ailleurs la demande de mise à l’ordre du jour d’une proposition concurrente avant tendance à être assimilé à de la défiance par les syndics. Voire à un coup de couteau dans la confiance mutuelle entre le syndic et le conseil syndical. Le législateur cherche donc à ce que la mise en concurrence soit une pratique banale en copropriété. Elle devrait à terme participer à favoriser la baisse des charges de copropriété.

Pourquoi aussi peu de contraintes alors ?

Le conseil syndical est composé de copropriétaires bénévoles. Il n’est pas possible de faire peser des obligations avec contrainte sur des personnes qui donnent gratuitement de leur temps et de leur énergie pour s’occuper de la copropriété.

Est-on obligés de renouveler le syndic en place ?

Si personne n’a prévu la mise en concurrence, la copropriété est-elle condamnée à réélire le syndic en place ?

Non. Ce n’est pas la seule solution.
Il est possible de ne pas réélire un syndic en place même si aucun autre contrat n’est proposé en AG.

Attention : ce n’est pas parce que c’est possible que c’est simple ni souhaitable.

Il est très important dans ce cas de savoir quand exactement se termine le mandat de votre syndic.

Le mandat de votre syndic court encore pendant plusieurs semaines

C’est le cas le plus simple. Votre syndic a convoqué une AG largement avant la fin de son mandat. Vous n’avez pas eu le temps de prévoir la mise en concurrence. Vous pouvez très bien ne pas le réélire et demander à ce qu’il convoque une nouvelle AG pour désigner un syndic avant la fin de son mandat. D’ici là vous aurez le temps de chercher des propositions concurrentes.

Le mandat de votre syndic se termine rapidement après la date de l’AG

C’est le cas le plus difficile. Mais vous avez malgré tout le droit de ne pas réélire le syndic sortant.

Évidement les syndics vous diront que ce n’est pas possible. Ils vous expliqueront que la loi interdit la vacance de syndic.
C’est vrai, mais elle prévoit le cas.

Dans ce cas la copropriété se retrouve dans un premier temps sans syndic.
Le président du conseil syndical doit “sans tarder” (tels sont les mots de la loi ALUR) convoquer une nouvelle AG pour élire un nouveau syndic. Soit un syndic professionnel soit un syndic bénévole, sans quoi la copropriété passe en administration provisoire. Ce dernier cas est bien évidemment à éviter car il coûte très cher.

Il n’est plus possible, en séance, de désigner un syndic bénévole pour éviter de se trouver sans syndic. En effet depuis la loi ALUR tous les syndics qu’ils soient professionnels ou non professionnels doivent fournir un contrat de syndic.

Si vous êtes dans ce cas, il faut absolument récupérer a minima la feuille de présence avant le départ du syndic non réélu de la réunion. Cette feuille de présence est essentielle pour pouvoir convoquer une nouvelle AG. Elle peut se révéler difficile à obtenir.

Est-ce obligatoire tous les trois ans ?

La mise en concurrence est une obligation mise en place par la loi ALUR dans son article 55 modifie l’article 21 de la loi de 65.

Les dispositions de la loi ALUR ayant donné lieu à des interprétations, la loi Macron du 6 août 2015 a modifié par son article 88, le 3e alinéa de l’article 21 de la loi de 65. Elle stipulait que la mise en concurrence devait avoir lieu tous les trois ans.

Au final l’ordonnance du 30 novembre 2019 modifie à son tour l’article 21 de la loi de 65 et décide que la mise en concurrence doit avoir lieu au moment de la désignation d’un nouveau syndic. C’est à dire effectivement au plus tard tous les trois ans puisque c’est la durée maximale d’un contrat de syndic. Mais elle peut avoir lieu tous les ans si le mandat du syndic n’est que d’un an.

Quelles sont les conséquences de cette mise en concurrence obligatoire ?

Cette mise en concurrence est une réalité depuis quelques années. Quelles sont ses conséquences.
L’objectif est d’empêcher les syndics de bénéficier d’une rente de situation. Dans certaines copropriétés effectivement, le syndic est en place depuis 20 ans, il ne vient à l’idée de personne de comparer ses tarifs et services puisque les choses « se passent bien ». Le législateur vient en quelque sorte obliger le copropriétaire à ouvrir les yeux, à comparer et à tirer bénéfice de cette mise en concurrence.

Non, la mise en concurrence ne met pas les copropriétés dans une situation précaire

L’objectif de cette loi n’est en aucun cas de mettre les copropriétés dans une situation précaire.
Certains syndics ont voulu le faire croire. C’est FAUX ! Si aucun contrat concurrent n’a été soumis au vote de l’assemblée générale, vous pouvez réélire votre syndic actuel. Et le nombre de copropriété sans syndic n’a pas flambé depuis la mise en place de l’obligation de mise en concurrence.

Un cadeau fait aux courtiers de syndics ?

Depuis quelques années vous voyez certainement fleurir les sites internet qui vous proposent de changer de syndic facilement, ce petit paragraphe supplémentaire dans l’article 21 va leur a donné des ailes. Les courtiers vous proposent de vous décharger de cette tâche fastidieuse et désormais obligatoire. Mais si cette tâche est fastidieuse, sachez que rien ne remplace votre connaissance de votre copropriété pour se faire une idée. Un courtier est bien souvent un robot qui prend principalement en compte le critère des prix et de la géolocalisation.

Un cadeau fait aux syndics ?

Effectivement votre syndic peut utiliser l’argument de l’obligation de mise en concurrence pour vous proposer de voter un mandat de 3 ans. Cela limite mathématiquement le nombre de fois où le conseil syndical a ce fastidieux travail de mise en concurrence à réaliser ! Mais confiance ne veut pas dire aveuglement ! À refuser à tout prix évidemment, ne renouvelez jamais votre syndic pour une durée supérieure à un an.

Vers plus d’instabilité ?

Conséquence possible mise en avance par les syndics ; l’accroissement de l’instabilité dans la gestion des copropriétés. La tentation du moins disant peut aboutir à une plus grande versatilité des copropriétés au détriment du travail de fond.  Chez CoproConseils nous mettons systématiquement en garde contre la tentation du moins disant. Effectivement, la connaissance qu’un syndic acquiert d’une copropriété dans la durée est un point à ne pas négliger. Il n’est pas souhaitable pour une copropriété de changer de syndic trop souvent.

Par contre il est encore plus préjudiciable pour une copropriété de se trouver piégée par un contrat de 3 ans avec un syndic qui ne réalise pas un travail satisfaisant !

Tout bénéf pour les copropriétés neuves

Le syndic proposé par le promoteur n’est qu’un syndic provisoire. Il est désigné pour pouvoir convoquer une première assemblée générale. Au cours de cette première AG doit avoir lieu l’élection d’un syndic parmi ceux proposés qui doivent donc désormais être au moins deux. Une chance pour les copropriétés neuves d’échapper aux contrats souvent très profitables pour les syndics nommés par les promoteurs.

Notons en conclusion :

• Mettez votre syndic en concurrence régulièrement. Mais n’en changez pas comme de chemise !
• profitez de la mise en concurrence pour renégocier le contrat plutôt que pour tout remettre en question
• Une mise en concurrence ne remplacera jamais une vigilance de tous les instants. Sur les tarifs ET sur les prestations.
• Il n’est absolument pas nécessaire de faire intervenir un courtier en syndic pour appliquer ce dispositif.
• Ne vous limitez pas aux prix !
• Ne changez pas de syndic juste pour gagner quelques centaines d’euros. Changer sous prétexte que c’est moins cher peut être parfaitement contre-productif. Il est souvent beaucoup plus efficace et bénéfique pour la copropriété de pousser le syndic en place à proposer un contrat juste et légal. Ou bien à le remettre au travail. Ou encore à tenter d’apaiser d’éventuelles tensions.
• Mais changez, si effectivement votre syndic ne vous donne pas satisfaction du tout !

Comment trouver un autre syndic ?

Vous pouvez facilement trouver les coordonnées de syndics sur internet. Attention sachez qu’internet ne classe pas les résultats de recherche comme le bottin simplement par ordre alphabétique ! Les syndics qui apparaissent les premiers dans les pages de Google sont ceux qui ont la meilleure agence de com, mais pas forcément ceux qui travaillent le mieux. Certains syndics sont beaucoup plus offensifs que d’autres, on entend parler d’eux partout, ce n’est pas forcément le gage de leur professionnalisme.

Renseignez vous auprès des copropriétés voisines ! Demandez autour de vous quel syndics ils ont, s’ils en sont contents.

Enfin, consultez CoproConseils. Une analyse du contrat de syndic proposé, vous permettra a minima de savoir si ce syndic fait une proposition conformes aux lois et règlements en vigueur.