Travaux sur les parties communes en copropriété

L’histoire de toute copropriété est jalonnée de travaux.
Réparations, améliorations, transformations, … les occasions de retrousser les manches sont nombreuses.
Mais cela donne souvent lieu à des incompréhensions, des tensions entre copropriétaires ou avec le syndic.
Les cas de figures sont tellement variés, que les copropriétaires ont quelques fois du mal à s’y retrouver.

• Faut-il toujours une autorisation d’assemblée générale ?
• Quelle majorité prévaut ?
• Le syndic aurait-il du présenter des devis ?
• à quels honoraires le syndic peut-il prétendre ?
• le conseil syndical peut-il décider ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous aider répondre.

Première question préalable :

Parties communes ou parties privatives ?

Les parties communes sont les éléments de la copropriété dont les copropriétaires se partagent l’usage.

Certaines sont évidentes comme la montée d’escalier, les accès à la copropriété, le hall d’entrée …
D’autres ne viennent pas immédiatement à l’esprit, mais sont pourtant des éléments communs ; les fondations, les murs, le toit. Mais également les réseaux d’adduction ou d’évacuation, les voies d’accès… Ainsi, même une ASL composée de maisons individuelles bien séparées peut avoir des parties communes.

A l’opposé, les parties privatives sont  à l’usage exclusif du propriétaire du lot : l’appartement, sa cave. Également le parking s’il est privatif, ou le garage.

Il existe aussi des éléments mixtes. Certaines canalisations par exemple sont en partie communes en parties privées, suivant si on se situe avant ou après dérivation.
Les portes et fenêtres sont un cas d’école ; parties privatives, il n’est pas possible de modifier sans autorisation d’AG pour des raisons d’unicité de l’aspect de la copropriété.

Donc une des premières questions à laquelle il faut pouvoir répondre c’est : est-ce que ces travaux concernent une partie privative ou une partie commune. De la réponse à cette question découle les droits et obligations de chacun.

Dans cet article nous allons nous concentrer sur les travaux sur parties communes. Si ceux qui vous occupent sont sur des parties privatives, veuillez vous reporter à l’article correspondant en cliquant sur le lien.

Que sont les parties communes spéciales ?

Ce sont des parties communes dont une partie seulement des copropriétaires a l’usage. Comme précisé dans l’article 6-2 de la loi de 1965. Prenons l’exemple classique d’une copropriété dotée d’un bâtiment séparé réservé aux garages. Le bâtiment des garages peut être désigné comme parties communes spéciales dans le règlement de copropriété. Pour être “parties communes spéciales”, au moins deux copropriétaires doivent en avoir l’usage.
Si des parties communes sont à l’usage d’un seul copropriétaire, alors ce sont des parties communes dites à usage exclusif ou à jouissance privative. Par exemple certains rez de jardins.

Il peut tout à fait y avoir des parties communes spéciales qui ne sont pas considérées comme telles dans un règlement de copropriété. Surtout dans des copropriétés anciennes dont le règlement de copropriété l’est tout autant.
Les copropriétaires qui n’en ont pas l’usage des parties communes spéciales mais qui participent malgré tout financièrement à leur entretien sont lésés.
La loi Elan de 2018, a donné l’obligation aux syndics de procéder à une mise à jour des règlements de copropriétés pour les mettre en conformité avec l’article 6-4 de la loi de 1965. Pour faciliter cette mise à jour, il a abaissé la majorité à laquelle se vote cette modification. Elle bénéficie désormais de la majorité simple.

Les dépenses liées aux parties communes spéciales ne sont supportées que par les copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales.

Lorsque la copropriété doit prendre des décisions qui concernent ces parties communes spéciales, seuls les copropriétaires qui en ont l’usage votent.

Tous les travaux doivent-il d’abord passer en AG ?

Oui … à 90%.

Un vote en assemblée générale doit précéder tous les travaux réalisés collectifs dans la copropriété sur les parties communes.
Sauf les travaux d’entretien courant…

Travaux d’entretien courant

Les travaux d’entretien courant peuvent être décidés unilatéralement par le syndic à partir d’une information donnée par un copropriétaire ou un membre du CS.
Il n’est par exemple pas nécessaire d’obtenir une décision d’AG pour remplacer une ampoule dans la cage d’escalier.

Assurer la bonne conservation de l’immeuble fait partie des missions du syndic. C’est une des raisons pour lesquelles un syndic est obligatoire. Il a pour mission de veiller à l’entretien de l’immeuble et ainsi d’assurer la conservation du patrimoine. Ses compétences de professionnel de la gestion immobilière lui permettent de veiller à cet entretien. C’est donc sa responsabilité.

Les frais afférents aux travaux d’entretien courants sont des intégrés aux charges courantes.
Il est à noter que les travaux d’entretien courant ne sont pas nécessairement noté dans le carnet d’entretien. Seuls les travaux conséquents y sont inscrits.

Le conseil syndical est-il décisionnaire ?

Non. L’avis du conseil syndical est systématiquement consultatif.

Bien souvent nous entendons : “le conseil syndical a décidé …”.
La loi ne donne pas au conseil syndical la mission de décider ou non de réaliser des travaux.

Pour assurer la mission de conservation de l’immeuble, le syndic peut avoir besoin d’informations.
Qui mieux que les occupants peuvent lui indiquer les élément de la copropriété qui nécessite de l’entretien ?
Bien souvent c’est le conseil syndical qui fait attention aux éléments qui nécessitent réparation et entretien.
Bien souvent le CS appelle le syndic pour l’informer des travaux à réaliser. Telle est sa mission décrite dans la loi de 65.

Ceci peut donner l’impression que le CS commande les travaux au syndic. On peut être amené à penser que le conseil syndical décide.
Il n’en est rien.
Seul le syndic peut décider des travaux d’entretien courant. Sinon, l’assemblée générale doit être consultée.

Par contre, le conseil syndical a un rôle de contrôle. Jeter un œil sur les factures, consulter la concurrence, essayer de trouver moins cher est totalement dans ses missions. Surtout dans un contexte de recherche d’économies de charges.

Le cas particulier de la délégation de pouvoir

Le seul cas où le conseil syndical peut décider, c’est lorsque l’AG lui délègue ce pouvoir. C’est ce qu’on appelle une délégation de pouvoir. L’AG a donc préalablement pris une décision de principe. Elle laisse au CS le choix de la décision finale.
La délégation de pouvoir peut même être “étendue”. Pour en savoir plus lisez l’article correspondant.

Le conseil syndical doit-il être consulté ?

En AG, chaque année, le syndic fait voter le “montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du CS est obligatoire”. Cela signifie que même pour de l’entretien courant, si les travaux dépassent une certaine somme, le conseil syndical doit être consulté.

Remarques :

• Il en faut pas confondre cette somme avec un budget alloué au CS. Le conseil syndical n’a pas le droit de décider unilatéralement de travaux dans la copropriété sauf délégation spécifique. Voir pour cela la délégation de pouvoir étendue consentie au CS et applicable à partir de début 2021
• Consultation ne signifie pas validation. Il est tout à fait possible que le syndic consulte le CS et fasse les travaux malgré son désaccord. Cela reste légal. Il est également possible que le conseil syndical n’ayant pas donné son accord, le syndic obtempère en “dégageant sa responsabilité”.

Devis obligatoires

Chaque année également, en assemblée générale, les copropriétaires décident à partir de quel montant de travaux le syndic devra obligatoirement chercher plusieurs devis.

Cette obligation ne signifie pas qu’il doit présenter plusieurs devis, mais simplement qu’il doit en rechercher plusieurs. C’est une obligation de moyens et non de résultat.

Au delà de cette obligation, il est important de noter que tous les copropriétaires peuvent de leur côté chercher des devis et essayer de trouver mieux pour moins cher.

Travaux urgents

Il est possible que la situation de l’immeuble ou la survenance d’un événement soudain nécessitent la réalisation de travaux urgents. Les travaux d’urgence sont spécifiques. Leur objectif est de préserver le bâti et ou de garantir préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants de l’immeuble et il y aurait un risque à les reporter. Repeindre la cage d’escalier, ou tondre la pelouse ne peuvent pas être considérés comme “travaux d’urgence” par exemple. Par contre réparer une marche de l’escalier qui risque de faire chuter un occupant, ou bien couper la branche d’un arbre qui menace de tomber, sont clairement des travaux d’urgence.

Pour ces travaux là, le syndic peut agir directement sans en référer à quiconque. Il a le droit de consulter le CS s’il en a le temps, mais il n’est pas obligé.

Il peut engager un tiers de la somme totale. Par contre il a l’obligation de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire pour faire valider par un vote en AG  ces travaux, ainsi que leur financement. Notez qu’en général, il y a une somme prévue pour les travaux urgents dans les budgets des copropriétés. Si les travaux urgents ne dépassent pas la sommes disponible, le syndic peut l’engager sans obtenir l’aval de l’AG ni sans avoir besoin de convoquer une AGE.

Autorisation de l’assemblée générale pour travaux sur parties communes

Tous les travaux autres qu’entretien courant ou urgents, sont donc concernés par le vote d’une résolution par l’assemblée générale.

Ces travaux doivent être votés en AG, à la majorité requise. La nature des travaux détermine la majorité qui s’applique. D’une manière générale les travaux d’entretien et de réparation doivent être votés à la majorité simple. Par contre, c’est la majorité absolue qui s’applique pour les travaux d’addition, amélioration, transformation.

Depuis la loi ELAN, chaque vote de travaux en copropriété doit être immédiatement suivi d’un autre vote qui en détermine le financement. Ce second vote a lieu à la même majorité que celle qui a présidé à la validation des travaux.
Exemple installation d’une caméra de vidéosurveillance, validée à la majorité de l’article 25, financement par un appel de fond exceptionnel appelé en une fois au prochain appel de fonds, également voté au 25.

Attention, si les travaux concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, alors TOUS les copropriétaires doivent voter (décision de la cour de cassation février 2025). Et il n’est pas nécessaire de faire voter séparément les copropriétaires des parties communes spéciales.

Démarches administratives suite à validation de travaux sur les parties communes

Votre copropriété vient de voter la réalisation de travaux sur les parties communes. Réfection de toiture, ravalement, démolition d’un muret, construction d’un local poubelle, plantation d’une haie, nettoyage d’une courette intérieure …

Qui est responsable des démarches administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux ? La déclaration auprès de l’urbanisme par exemple.
Pour savoir quelle est la TVA qui s’applique, reportez vous à notre article à ce propos.

Cela dépend de la décision d’assemblée générale.

Travaux votés au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires

Si c’est l’ensemble de la copropriété qui a décidé de réaliser les travaux pour la collectivité des copropriétaires, alors le syndic est le mandataire. Il est fondé à demander toutes les autorisations administratives au nom de la copropriété. C’est par exemple le cas lors de la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux.

C’est valable même si cela concerne une partie commune à jouissance privative. Cela peut également concerner l’extérieur comme la plantation de haies.

Notez pour mémoire que le syndic peut exiger une rémunération spécifique pour le suivi des travaux . Le montant des honoraires sur travaux doit

• impérativement être voté lors de la même AG que les travaux et à la même majorité,
• être exprimé en pourcentage du montant des travaux

La fiche d’information syndic (obligatoire à compter du 1er janvier 22) renforce ce mode de détermination des honoraires sur travaux.

Autorisation à titre individuel

Si à l’inverse, la copropriété vote une autorisation de travaux pour qu’un copropriétaire réalise à ses frais des travaux sur les parties communes, alors le syndic n’est pas fondé à le représenter sans qu’un mandat exprès lui soit confié. Le propriétaire doit réaliser lui même les démarches administratives liées aux travaux ou bien mandater personnellement le syndic dans un contrat spécifique qui donnera lieu à rémunération bien entendu.

Travaux sur parties communes non votés en assemblée générale

Il est important de noter à toutes fins utiles, que les copropriétaires n’ont pas le droit de réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Article 9 de la loi de 65. Voir également notre article à ce propos.

Dans certaines copropriétés, il est des parties communes qui se retrouvent à être “à jouissance exclusive”. Comme un bout de palier ou un bout de couloir. La loi s’applique également à ces parties et ce, depuis la loi SRU de 2000.

Travaux sur parties communes affectant les parties privatives

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider des travaux sur des parties communes qui affectent les lots privatifs. Souvent ce sont de lourds travaux d’entretien. Quelques fois c’est une contrainte réglementaire ou législative. Les travaux peuvent également être nécessaires pour des raisons de vétusté du bâti ou des équipements. Exemple la rénovation de réseaux d’adduction ou d’évacuation ou des colonnes montantes qui nécessite l’accès via les appartements.

Le copropriétaire ne peut pas s’opposer à la réalisation des travaux

En aucun cas le propriétaire d’un appartement n’a le droit de refuser l’accès à son logement à l’entreprise qui doit réaliser des travaux régulièrement votés en AG. Y compris si ces travaux l’obligent à démonter, retirer, abîmer voire détruire des éléments privatifs.
Exemples parmi les questions des internautes ou des adhérents : démonter une terrasse pour accéder à un regard présent dans un jardin partie commune à usage exclusif, ou bien casser un coffrage et retirer une installation de salle de bain afin d’accéder aux colonnes d’évacuation des eaux usées. Les exemples de ce type sont légion.

Le propriétaire d’un lot privé ne peut pas bloquer l’accès aux parties communes via son appartement. C’est le principe de base. Si pour l’aménagement de l’appartement, le propriétaire recouvre, coffre ou bloque les accès prévus aux parties communes, il s’expose au risque d’une injonction de démolition.

Quels sont les droits des copropriétaires ?

Lorsque des travaux sur les parties communes régulièrement votés, nécessitent un accès via les parties privatives, les copropriétaires concernés reçoivent une lettre recommandée. Le syndic doit les informer au moins 8 jours auparavant de la nécessité des travaux et de l’entreprise qui va les réaliser. Ensuite le copropriétaire peut prendre contact avec l’entreprise pour convenir d’un rendez-vous qui lui convienne.

Si le copropriétaire n’a aucunement modifié les dispositions initiales du lot, alors l’entreprise doit remettre en état une fois les travaux terminés.

Toutes les modifications réalisées par le propriétaire du lot qui entravent l’accès aux parties communes, ne sont pas remises en état par l’entreprise chargées des travaux. C’est au propriétaire de rendre l’accès possible. Et tout surplus de travail de l’entreprise peut être porté à sa charge.

Le propriétaire a-t-il droit à une indemnité ?

Si le propriétaire subit un préjudice du fait des travaux sur les parties communes via son lot, alors il a bien évidemment droit à une indemnité.
L’article 9 de la loi de 65 le prévoit.
Cette indemnité est fixée lors d’une assemblée générale. Par contre, cela ne concerne pas les aménagements entravant l’accès aux parties communes.

Exemple, une salle de bain privative a un accès aux colonnes d’évacuation des eaux usées. La copropriété vote la rénovation de ces colonnes. Le propriétaire qui a fait refaire sa salle de bain en respectant l’accès ne devrait pas subir de dégâts. Mais il peut subir un trouble de jouissance par exemple si les travaux bloquent son accès à la salle de bain pendant plusieurs semaines. Il peut demander une indeminisation.
Un autre propriétaire qui a refait sa salle de bain avec une douche en kit qui recouvre l’accès aux colonnes d’eaux usées, n’aura pas les mêmes droits. C’est à ce propriétaire de faire démonter la douche à ses frais et de la remonter une fois les travaux réalisés sur les parties communes. Par contre il aura également droit à une indeminité si sa salle de bain est inutilisable pendant plusieurs semaines.

Nota, les professionnels du bâtiment sont attentifs à ces dispositions et vous indiquent ce qu’il est possible de réaliser ou pas.

Notez également que le principe d’indemnisation est d’ordre public. Aucun règlement de copropriété ne peut le remettre en question.

Travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre

Si la copropriété a voté des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (loi climat et résilience) qui impactent des lots privatifs. Le copropriétaire impacté peut refuser les travaux qui impactent son lot si il est en mesure de prouver qu’il :

• a déjà réalisé des travaux équivalents
• y a d’autres solutions techniques qui n’affectent pas son lot