Article en cours de ré-écriture.
L’assemblée générale est le lieu des décisions importantes en copropriété. Cet article est récapitulatif et tente d’être aussi exhaustif que possible.
Nous le mettons régulièrement à jour au fil des nouveautés législatives et réglementaires.
Un rendez-vous essentiel avec votre copropriété !
L’assemblée générale de copropriété est un rendez-vous important, malheureusement souvent boudé par les copropriétaires. Aucune statistique officielle, mais d’expérience environ la moitié des copropriétaires se sent suffisamment concerné pour se déplacer ou donner son pouvoir. C’est dommage.
Votre voix est trop souvent ignorée ? L’assemblée prend des décisions mais rien n’avance ? Vous avez l’impression de perdre votre temps ? Vous préférez ne pas vous y rendre.
Nous allons essayer de vous faire changer d’avis, en vous expliquant les enjeux de cette réunion annuelle.
La copropriété est une micro-société, inconvénients et avantages compris ! Et tous ces gens qui ne sont pas forcément vos amis sont malgré tout propriétaires AVEC vous d’un même bien : votre immeuble. C’est votre patrimoine. Il faut l’entretenir pour qu’il conserve sa valeur. Et vous ne pouvez le faire qu’ensemble !
La copropriété est une démocratie miniature.
La présence de chaque copropriétaire est essentielle. C’est le lieu et le moment pour s’informer et participer à la vie de la copropriété.
CoproConseils est là pour vous expliquer, vous épauler, vous éclairer :
- à quoi sert une assemblée générale ?
- quelles sont les règles ?
- comment pouvez-vous faire entendre votre voix ?
Nous allons faire le tour complet de la question.
Vous pouvez cliquer sur chaque chapitre pour trouver des informations complémentaires.
Et chaque chapitre vous renverra vers un article plus détaillé si besoin.
Etape 1 : préparer l’assemblée générale
Quel est le rôle de chacun ?
Le syndic acteur primordial
Le syndic est un acteur essentiel, car il connaît les lois et la gestion de copropriété est son quotidien. Il convoque, connaît le formalisme à respecter pour établir l’ordre du jour. C’est le syndic qui envoie les convocations. Il connaît les majorités qui s’appliquent et sait si une résolution est adoptée ou non. Enfin c’est lui qui établit le procès-verbal et le diffuse. Il est incontournable d’un bout à l’autre du processus. Certes l’assemblée générale est LE moment où les copropriétaires peuvent s’exprimer et doivent voter. Mais ils ont souvent l’impression de ne pas maîtriser grand chose. Le syndic semble mener la danse alors qu’en réalité les copropriétaires devraient avoir le rôle principal.
Ne pas négliger le rôle du conseil syndical
Au delà du rôle du syndic, le rôle du conseil syndical est essentiel pour transformer une assemblée générale en une réunion “courte” et efficace. Un conseil syndical qui anticipe, qui participe et qui s’implique change totalement la tenue d’une AG. Lisez notre article sur le conseil syndical efficace.
Et les copropriétaires ?
Il est de la responsabilité des copropriétaires de faciliter la tenue de l’assemblée générale. S’informer préalablement et faire remonter les informations au CS avant le jour de l’assemblée. Penser à donner son pouvoir si on ne peut pas être présent. Lire en détail les documents que le syndic envoie préalablement à la réunion. Éventuellement assister le conseil syndical dans la recherche de devis etc…
Les copropriétaires, même ceux qui ne sont pas au conseil syndical, peuvent également être élus président de séance, ou scrutateur, voire s’ils le souhaitent secrétaire de séance.
Le contrôle préalable des comptes
Avant l’assemblée générale doit avoir lieu le contrôle ou la vérification des comptes.
C’est fastidieux, rébarbatif, mais c’est le seul moment où l’on peut vraiment … demander des comptes au syndic !
Le syndic doit proposer le contrôle des comptes dans les trois mois qui suivent leur clôture.
Il arrive que le syndic ne propose à personne de venir contrôler les comptes si le conseil syndical ne le demande pas.
Le contrôle des comptes n’est pas un simple pointage des factures
Le syndic a pourtant tout intérêt à vous le faire croire. Or cela ne suffit pas. Pour correctement contrôler les comptes, les copropriétaires doivent à minima pointer les factures. Mais ce n’est qu’une toute petite partie du travail. Il doivent également vérifier leur bonne imputation, s’assurer que les contrats de la copropriété sont correctement négociés, factures, état des dépenses, comparatif budgétaire, grand livre, relevés de banques, rapprochements bancaires, etc
Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour réaliser un audit complet de la gestion du syndic.
Pourtant c’est sa mission. Le législateur l’a prévu. Il lui a donné le droit de se faire aider par l’expert de son choix (article 27 du décret). Vous avez choisi CoproConseils et vous avez raison ! Un audit comptable et de gestion réalisé par CoproConseils permet de véritablement maitriser le budget et connaître sa copropriété.
La renégociation des contrats
Une copropriété a toutes sortes de contrats avec toutes sortes de fournisseurs : eau, électricité, assurance, espaces verts, entretien, chaufferie, etc … Autant de contrats qui pour la plupart se renouvellent par tacite reconduction.
Les tarifs augmentent régulièrement mais personne n’y prend réellement garde. Quelques fois il y a même des contrats qui courent alors que plus personne n’utilise ces services. Avant l’assemblée générale c’est le moment de la renégocier les contrats. C’est le moment de comparer avec la concurrence. En Assemblée Générale c’est trop tard pour renégocier un contrat et mettre en concurrence. C’est donc une tâche du conseil syndical qui doit se faire largement avant l’assemblée générale.
Négociation du contrat du syndic en cas de renouvellement
Si le mandat de votre syndic arrive bientôt a échéance, l’AG que vous préparez va devoir désigner un syndic. Votre syndic actuel va certainement à nouveau proposer sa candidature. Il faut impérativement négocier avec lui les conditions de cette candidature avant la tenue de l’assemblée générale. En effet, une jurisprudence de novembre 2025 indique qu’il n’est plus possible en AG de modifier les conditions qui sont proposées dans la résolution. Durée et montant des honoraires doivent absolument faire l’objet d’une négociation préalable.
Etape 2 : convoquer l’assemblée générale
Qui a le droit de convoquer l’AG ?
Règle générale : le syndic convoque l’AG dans le cadre de son mandat.
Les obligations du syndic en matière de convocation
C’est au syndic que revient l’obligation de réunir l’assemblée générale au moins 1 fois par an.
C’est l’assemblée générale ordinaire.
Si les circonstances l’exigent, le syndic peut aussi convoquer une AGE (assemblée générale extraordinaire).
Les copropriétaires peuvent éventuellement également convoquer une AG.
Le syndic n’est pas le seul à pouvoir convoquer une Assemblée Générale.
En cas d’empêchement du syndic, depuis la loi ALUR, l’article 18 de la Loi de 65 donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG. Le seul point à l’ordre du jour sera l’élection d’un syndic. Cela peut être un syndic bénévole. D’où l’importance dans un CS d’avoir un·e président·e, même si cela n’est pas obligatoire.
Le syndic est également obligé de réunir l’assemblée générale de copropriété dans le cas où la convocation lui est demandée par :
- le conseil syndical ;
- un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le 1/4 des voix de la copropriété.
Un copropriétaire peut à titre individuel demander au syndic de convoquer une AG. Elle sera convoquée à ses frais. Il sera maitre de l’ordre du jour.
Quand le syndic n’a-t-il pas le droit de convoquer ?
Attention, le syndic qui convoque une assemblée générale doit avoir un mandat en cours de validité au jour où il envoie la convocation. La cour de cassation a affirmé ce principe de multiples fois. Un copropriétaire peut demander l’annulation d’une AG convoquée hors mandat sans avoir à démontrer de préjudice. Par contre, la date de l’AG peut être fixée à une date hors mandat. Pareillement, le syndic peut y tenir le rôle de secrétaire.
Concernant convocation électronique par mail, lisez l’article à ce propos sur ce même site. Sinon notez que la convocation doit impérativement se faire en lettre recommandée avec accusé de réception LRAR.
Qui fixe la date de l’AG ?
Le syndic fixe la date et le lieu de l’AG … en concertation avec le conseil syndical.
Normalement lors de la réunion préparatoire et de vérification des comptes, le syndic se met d’accord avec le conseil syndical sur la date de l’AG.
Évidemment il est toujours difficile de trouver une date qui convienne à tout le monde. C’est le syndic qui tranche.
In fine c’est lui qui décide. Voyez un peu plus loin le paragraphe sur le sens du mot “concertation”.
Idem pour le lieu. Le syndic peut tout à fait entendre les souhaits du CS, ou pas.
La constitution de l’ordre du jour
Le syndic établit l’ordre du jour
L’ordre du jour d’une assemblée générale est la liste des résolutions qui vont être examinées au cours de l’AG et qui vont faire l’objet d’un vote. Lorsqu’une question est examinée “à la volée”, mais qu’elle n’est pas à l’ordre du jour, aucun vote de ne peut être enregistré sur cette question.
Le syndic établit la convocation. Il y ajoute automatiquement certaines résolutions et mentions légalement obligatoires. C’est lui qui est le garant de la légalité de l’assemblée générale et donc de la mise à l’ODJ des points obligatoires.
Ni les copropriétaires, ni le conseil syndical, ne peuvent empêcher le syndic de mettre une résolution à l’ordre du jour.
Les copropriétaires peuvent demander qu’une question (ou plusieurs) soient mises à l’ordre du jour
Tout copropriétaire a le droit de demander au syndic de mettre à l’ordre du jour un point sur lequel il souhaite que l’assemblée générale se prononce.
Le syndic ne peut pas s’y opposer. Il ne peut pas être juge de l’opportunité, de l’intérêt ou non de mettre une question à l’ordre du jour. Evidemment c’est une prestation qu’il ne peut pas facturer.
Attention, seuls les copropriétaires peuvent demander de mettre un point à l’ordre du jour. Néanmoins, la cour de cassation a jugé fin 2020, que le syndic ne pouvait pas s’opposer à ce que la demande soit anonymisée !
Il est conseillé de faire parvenir sa demande au syndic en LRAR avec une copie au CS pour éviter que le syndic « n’oublie » de mettre le point à l’ODJ. Evidemment il faut l’envoyer suffisamment longtemps à l’avance.
Question ou résolution ?
Attention “question à l’ordre du jour” n’est pas équivalent à “résolution”.
Pour qu’un vote puisse avoir lieu, il faut qu’une résolution soit proposée. Ces résolutions doivent être rédigées en respectant un certain formalisme.
Le syndic n’est pas obligé de vous aider à rédiger votre résolution pour ni de vous indiquer quelles sont les pièces obligatoires à joindre pour que le vote soit valable. Par contre CoproConseils est là pour vous aider si votre syndic n’est pas coopératif.
Etablir l’ordre du jour “en concertation” …
L’article 26 du décret de 67, indique que le syndic doit établir l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical.
Concertation signifie que le CS doit être consulté. Non pas que le syndic doive obtenir l’accord du CS.
En général, la concertation a lieu après la vérification des comptes.
Le conseil syndical a pour tâche de récolter les demandes des copropriétaires afin de faire remonter l’information et proposer des questions à mettre à l’ordre du jour qui correspondent aux besoins des copropriétaires. Voir notre article sur ce que doit faire un conseil syndical.
Certains syndics ne s’embarrassent pas de demander l’avis au CS pour la constitution de l’ordre du jour.
Ce n’est pas normal, mais il n’y a pas de sanction liée.
Si c’est le cas dans votre copropriété, sachez que cela ne peut en aucun cas être retenu comme raison suffisante pour annuler l’assemblée générale.
Qu’est-ce qu’une résolution ?
Une résolution est une question sur laquelle les copropriétaires réunis en assemblée générale ont à répondre par oui ou par non. C’est en validant ou en invalidant des résolutions que les AG prennent leurs décisions.
Certains points ne nécessitent pas de vote
Les copropriétaires peuvent discuter en AG d’un point précis, ou d’un problème que rencontre la copropriété et pour lequel il n’y a pas de décision à prendre. C’est donc pas une résolution.
Par contre dès lors qu’un point nécessite une décision de l’AG, alors il faut impérativement que le syndic prévoit la résolution correspondante dans l’ordre du jour.
Règles concernant les résolutions
Une résolution ne doit aborder qu’un seul point.
La réponse ne doit pouvoir être que oui ou non. Jamais oui et non.
Toute résolution qui aborde deux points différents est caduque. Exemple la sécurisation d’une porte d’entrée doit comporter autant de résolution que de points différents à voter. On ne peut pas mettre dans la même résolution le changement de la serrure et l’installation d’un vigik.
Si un point n’a pas été abordé, il est automatiquement reporté à l ‘assemblée générale suivante.
On ne peut pas rajouter de résolution en cours d’assemblée.
En aucun cas, il n’est possible de voter sur une résolution qui n’aurait pas été notée dans la convocation. Tout au plus on peut en discuter et ainsi préparer un prochain vote à une autre assemblée générale.
Points obligatoires
Il y a des points automatiquement abordés lors d’une assemblée générale
- les questions préalables (élection du bureau de l’assemblée)
- les questions de gestion courante (élection du conseil syndical, élection du syndic, approbation des comptes, examen et approbation du budget de l’exercice en cours et de l’exercice suivant.)
- concernant l’élection du syndic, même si c’est un renouvellement la résolution ne doit pas s’intituler “renouvellement” mais “désignation” d’un syndic, pour éviter toute contestation au cas où il serait mis en difficulté
- les résolutions permanentes (fixation du montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est rendue obligatoire ; fixation du montant des contrats et marchés à partir duquel le syndic doit faire une mise en concurrence ; modalités et dates de contrôle des comptes et des pièces comptables.)
- Il est également important de prévoir à l’ordre du jour le fait de donner mandat au conseil syndical pour certains points dont la décision ne pourra pas être prise lors de l’assemblée générale et qui demande l’établissent de plusieurs devis, ou bien une expertise complémentaire par exemple.
Points spécifiques
- Parmi les résolutions qui sont traditionnellement à l’ordre du jour, il y a le quitus.
Étant donné que le quitus n’est pas obligatoire, vous pouvez demander à votre syndic de tout simplement ne pas l’inscrire à l’ordre du jour. - Si des travaux sont prévus dans votre copropriété, l’assemblée générale doit obligatoirement comprendre une résolution indiquant le montant des honoraires du syndic sur les travaux.
Depuis la loi ALUR, il est illégal pour le syndic d’appliquer automatiquement des honoraires sur travaux qui auraient été spécifiés dans son contrat de syndic.Ces honoraires doivent être négociés pour chaque travaux réalisés dans la copro et validés en assemblée générale. - Parmi les points qu’il faut systématiquement mettre à l’ordre du jour, il y a l’avancement des procédures en cours.
Dans ce cas, il peut ne pas y avoir de résolution liée. Il n’y a pas forcément de décision à prendre. Mais tenez à ce que le syndic fasse le point formellement. Même si celui-ci vous argumente qu’il n’est pas nécessaire de mettre à l’ordre du jour quelque chose qui n’a pas changé. Il n’est pas normal que rien n’ai changé au bout d’un an. Même si le syndic dit qu’il n’y a rien à voter, il FAUT faire le point.
Votre syndic doit vous rendre des comptes à ce propos ; c’est l’article 55 du décret - En cas de copropriétaire lourdement défaillant de ses charges.
Il faut prévoir parmi les résolutions, le pouvoir donné au syndic d’engager une exécution par voie de saisie immobilière. C’est la seule étape du recouvrement que le syndic n’a pas le droit d’engager sans validation de l’AG. Il est donc important de lui donner cet aval lors de l’assemblée générale annuelle, pour éviter de perdre inutilement du temps.
Les délais de convocation
Deux délais à retenir :
- L’assemblée générale doit se tenir dans les 6 mois de l’arrêté des comptes
- La convocation doit être distribuée aux copropriétaires au minimum 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale
Comment se calculent ces 21 jours ?
Ce sont 21 jours francs, c’est à dire des jours complets, qu’ils soient fériés ou non. On compte donc à partir du lendemain de la première distribution du premier recommandé (qu’il ait été distribué ou pas) et jusqu’à la veille de la tenue de l’AG.
Si vous voulez faire inscrire un point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il faut forcément que votre courrier recommandé arrive avant l’envoi de la convocation. Donc il faut envoyer votre courrier au moins un mois avant la date présumée de l’AG.
Idem, si vous devez faire parvenir des documents devant obligatoirement être joints à la convocation (exemple contrat de syndic pour mise en concurrence). Vous devez les faire parvenir au syndic largement avant les 21 jours réglementaires.
Si un copropriétaire ne va pas chercher son recommandé à la poste, cela ne change rien. Ce qui compte c’est la date de première présentation du recommandé par la poste. Ou bien la date d’envoi du premier mail indiquant que vous devez ouvrir un recommandé.
Les documents joints à l’ordre du jour
Une convocation d’AG n’est pas une simple feuille vous informant du lieu, de la date et de l’heure de la réunion.
Pour qu’une assemblée générale soit valablement convoquée, un certain nombre de documents doivent être joints à la convocation sous peine de nullité. C’est ce que précise l’article 11 du décret de 67.
- L’état financier de la copropriété et le compte de gestion général
- Le projet du budget avec le comparatif du budget précédent ;
- Les conditions essentielles des contrats qui sont proposés à la validation par l’assemblée générale,
- Les devis sur lesquels les copropriétaires doivent se prononcer, si une décision doit être prise concernant des travaux ou des dépenses,
- Un projet de contrat, si le mandat du syndic doit être renouvelé, (préalablement négocié avec le conseil syndical si possible et non pas un contrat type)
- Des contrats de syndics concurrents si le conseil syndical doit faire jouer la concurrence,
- Le rapport d’audit CoproConseils, si nous avons réalisé un audit comptable et de gestion
A des fins informatives, doivent également être joints à la convocation le détail de la rémunération du syndic ainsi que le compte-rendu du travail du conseil syndical.
Mais comme ces points ne font pas l’objet d’une quelconque contrainte ou sanction, ils sont relativement rarement respectés.
La mise en concurrence du syndic
Depuis mi-2015, le conseil syndical a l’obligation de mettre le syndic en concurrence au moins une fois tous les trois ans. Cela signifie que le conseil syndical doit se procurer des propositions de syndics concurrents et les faire parvenir au syndic en place avant qu’il ne convoque l’assemblée pour qu’il puisse la joindre à la convocation.
Si vous voulez en savoir plus lisez notre article sur l’obligation de mise en concurrence.
C’est également le moment de vérifier si ces contrats proposés sont conformes au contrat type loi ALUR.
Malheureusement il semblerait que même si ce contrat a été majoritairement mis en place par les syndics, il ne soit pas totalement respecté selon la DGCCRF.
La chasse aux pouvoirs
C’est une réalité, les voix des absents peuvent être très convoitées.
Les pouvoirs donnés par ceux qui seront absents à l’assemblée générale peuvent faire basculer des majorités. Lorsque des décisions importantes sont à prendre, ou bien lorsque des copropriétaires sont frontalement opposés sur certaines questions ; la chasse aux pouvoirs est ouverte !
La copropriété est une société en miniature. Dans certaines copropriétés la préparation de l’assemblée générale peut avoir des parfums de campagne électorale !
Si vous défendez un projet ou au contraire si vous y êtes farouchement opposé, vous allez devoir chercher à rallier un maximum d’indécis à votre cause.
Mais attention aux pièges : n’oubliez pas de lire notre article sur les pouvoirs.
Copropriétaires bailleurs
Quelques fois certaines copropriétés sont majoritairement habitées par des locataires. Pour obtenir le plus de pouvoirs possibles, il faut obtenir l’adresse postale des propriétaires bailleurs.
Les coordonnées des copropriétaires sont sur la feuille de présence qui est une annexe du PV d’AG. Lire l’article à ce propos.
Evidemment, si le propriétaire a donné son bien en gestion intégrale à une agence, vous n’aurez pas accès à ses coordonnées. C’est son choix.
Comment donner son pouvoir ?
On peut donner :
- son mandat sur papier libre
- des consignes de vote mais le mandataire est libre de les respecter ou pas au moment du vote
- plusieurs mandats, mais seul le dernier en date est valable
On ne peut pas :
- donner son mandat à n’importe qui en tous cas pas ni au syndic ni à quelqu’un lié d’une manière ou d’une autre au syndic.
Etape 3 : comment se déroule une AG de copropriété ?
Qui peut venir/parler/voter en AG ?
Qui peut participer ?
La règle générale est que seuls les copropriétaires sont convoqués en assemblée générale de copropriété.
Peuvent participer à l’AG
- Tous les copropriétaires de plein droit.
- Toutes les personnes qui possèdent un mandat (pouvoir)
- Les personnes qui sont invitées à y participer à condition que le président de séance l’accepte.
Qui peut parler ?
Tous les copropriétaires et les détenteurs de pouvoirs peuvent prendre la parole de plein droit. Les invités peuvent être invités à parler, exposer un point particulier ou donner son avis. Encore une fois à condition que le président de séance le valide.
Le syndic, même secrétaire peut intervenir dans les débats. Mais ce n’est pas un droit et l’assemblée peut rejeter ses interventions.
Qui peut voter ?
Là encore les copropriétaires ou détenteurs de pouvoirs participent aux votes de plein droit.
Si un copropriétaire donne un mandat, il ne peut plus lui même participer aux votes.
Ni le syndic, ni le président de séance, ni même un vote de l’AG ne peuvent donner une autorisation de voter à quelqu’un qui n’est pas copropriétaire et qui n’a pas de mandat.
A l’inverse, il n’est pas non plus possible de retirer le droit de vote à un copropriétaire.
Un copropriétaire qui est à l’origine d’une résolution (ex demande de travaux privatifs nécessitant autorisation d’AG) vote comme tous les autres copropriétaires.
Le copropriétaire débiteur participe aux votes et à l’AG comme tous les autres.
Qui ne peut pas voter ?
Le copropriétaire débiteur et condamné, ne peut pas participer au vote sur la saisie immobilière de son lot.
- En cas de vente du lot juste après l’AG, le vendeur peut donner son pouvoir à l’acquéreur.
- En cas de multipropriétaires d’un lot (couple marié ou pacsé, indivision, sci etc…) seul un représentant des propriétaires participe aux votes. Le syndic peut éventuellement exiger un document permettant d’attester qu’une personne est bien mandatée pour représenter l’indivision, ou la sci ou toute autre forme.
- En cas de décès du copropriétaire, personne ne peut voter à sa place tant que la succession n’a pas été notifiée ou l’administrateur des domaines désigné.
Une personne qui n’est pas copropriétaire, qui n’a pas de pouvoir de la part d’un copropriétaire, ne peut pas participer au vote.
Depuis la loi ELAN de fin 2018, la participation virtuelle à une assemblée générale est désormais autorisée. Visio-conférence ou autre moyen de communication électronique validé en assemblée, est accepté.
L’élection du bureau
C’est une des premières choses à réaliser en assemblée générale.
Attention à la une confusion courante : le bureau de l’assemblée générale n’est pas la même chose que le conseil syndical.
Ce n’est pas parce que vous êtes président du bureau de l’assemblée générale que vous êtes au conseil syndical. Et inversement.
Secrétariat de séance :
L’existence d’un secrétariat est obligatoire sous peine de nullité de l’assemblée.
La jurisprudence accepte que le poste ne soit pas assuré par la même personne pendant toute l’assemblée. Exemple, lorsque le syndic qui assure le secrétariat n’est pas réélu, il peut arriver qu’il quitte la séance. L’assemblée peut également l’inviter à quitter la séance le temps d’une délibération. L’assemblée doit rapidement remplacer le secrétaire. Si la continuité est assurée, alors on peut considérer l’assemblée comme valide.
Le secrétaire de séance n’est pas obligatoirement le syndic
Dans la plupart des cas, le secrétariat est pris par le syndic. Le secrétaire note le résultat des votes, établit le procès-verbal ou s’assure de la conformité de ce document avec ce qu’il a noté. Cela demande certaines compétences et connaissances en droit de la copropriété. Il est plus simple de laisser le syndic faire ce travail.
Le syndic est secrétaire de droit. Il n’a pas besoin d’être élu. (article 15 du décret)
Par contre, si un copropriétaire souhaite être secrétaire de séance ; l’assemblée doit l’élire comme tous les autres membres du bureau de séance. (majorité simple)
Seule l’assemblée générale peut élire un secrétaire. Si le règlement de copropriété prévoit un secrétaire de séance, cette disposition est nulle et non avenue. L’AG peut décider ce qu’elle veut. (cour de cassation – sept 2026)
Bon à savoir :
Si vous savez que le syndic va démissionner ou être démis rapidement au cours de l’assemblée générale, faites attention de ne pas tenir l’assemblée générale dans ses locaux, il peut mettre tout le monde dehors s’il veut.
Que vous soyez président, scrutateur, voire secrétaire, cela ne vous enlève pas votre qualité de copropriétaire. A ce titre vous avez donc le droit de recevoir des pouvoirs de la part d’autres copropriétaires absents (dans la limite des règles en vigueur. Voir notre article à ce propos)
Président de séance :
Le président peut :
- modifier l’ordre d’examen des points à l’ordre du jour,
- décider d’accepter ou de refuser d’accorder la parole à un invité
- participe au comptage des pouvoirs
- distribue les pouvoirs blanc en début de séance
- participe au comptage des votes
- doit apposer sa signature au procès-verbal d’assemblée générale en séance et c’est cette signature avec celle du scrutateur qui valide les décisions prises en AG.
Attention, il ne peut y avoir qu’un seul président de séance. La cour de cassation s’est déjà prononcée en faveur de l’annulation d’une assemblée générale au cours de laquelle 4 présidents différents avaient été élus.
Scrutateur :
Le scrutateur doit :
- vérifier les votes et les pouvoirs
- compter les pouvoirs
- compter les votes
- s’assurer de la bonne application des majorités
- apposer également sa signature au pv en séance
Attention, si le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, l’AG doit en élire deux. Au risque de la nullité de l’AG (décision du tribunal de Paris du 19 mars 2026)
Le report de l’assemblée générale
Au cours d’une assemblée, les copropriétaires peuvent, par un vote, décider de son report à une date ultérieure. Dans ce cas, l’assemblée en cours prend fin. Les copropriétaires minoritaires, opposants à la décision de report, n’ont pas le droit de continuer la réunion et le syndic qui prêterait main à cette tenue peut voir sa responsabilité engagée.
L’annulation d’assemblée générale
Durant la période sanitaire agitée de l’année 2020, de nombreuses assemblées générales ont du être annulées notamment pour les raisons sanitaires. Le syndic peut être dans l’obligation d’annuler dans des circonstances particulières. Dans ce cas le syndic doit établir un procès verbal de carence, et reconvoquer une nouvelle assemblée. Il a le droit d’envoyer simplement un recommandé indiquant la nouvelle date et heure de l’AG en indiquant que les documents ont été envoyés lors de la précédente convocation. Attention, évidemment dans ce cas rien ne doit avoir été modifié dans la convocation.
Les copropriétaires ne peuvent pas de leur propre fait, annuler une AG. Ils peuvent éventuellement en demander le report. Mais le syndic reste décisionnaire.
Qu’est-ce que le quorum ?
Pourquoi commence-t-on souvent par se demander s’il y a le quorum ?
Durant l’assemblée générale des décisions doivent être prises. Suivant leur nature elles doivent être prises selon un type de majorité défini par la loi.
Article 25 et suivants
Pour certaines décisions cruciales comme la désignation d’un syndic, il faut un nombre minimum de copropriétaires présents à l’assemblée générale pour que le vote soit valide. (majorité de l’article 25 puis 25-1). Si les conditions de cette majorité ne sont pas requises, toutes les résolutions qui en dépendent ne peuvent pas être abordées et doivent forcément être reportées à une assemblée ultérieure.
Il est possible de faire une partie d’assemblée pour tout ce qui doit être voté au 24, tout en sachant qu’une AG va devoir être convoquée à nouveau pour les autres points.
En pratique, si le tiers des millièmes n’est pas présent ou représenté, bien souvent les syndics préfèrent considérer qu’il n’y a pas le “quorum” et ajourner l’assemblée et la reconvoquer.
L’élection du syndic
Point de tension ou formalité, c’est malgré tout un point important de l’AG.
Bon à savoir :
- La résolution qui porte sur l’élection du syndic ne doit pas utiliser le mot renouvellement du syndic. En effet, il sera alors théoriquement impossible d’en désigner un autre, puisque la question est juste de renouveler le syndic en place ou non. Elle doit donc s’intituler “désignation du syndic”
- Il est formellement interdit de renouveler tacitement le mandat d’un syndic.
- Il est possible de modifier l’ordre de vote des résolutions et de mettre celle concernant le syndic à la fin. Le président de séance peut décider cela.
- On ne peut pas élire un syndic dont le contrat n’aurait pas préalablement été joint à la convocation. Ce contrat doit impérativement respecter le modèle du contrat type ALUR. A compter du 1er janvier 2022, il faut également joindre la fiche d’information syndic.
- Ne donnez jamais de mandat de plus d’un an. Il est toujours possible de renouveler sa confiance à un syndic, mais si celle-ci est rompue pour une raison ou pour une autre avant la fin du mandat, il est beaucoup plus difficile de se séparer d’un syndic qui a un mandat de trois ans. C’est tellement plus simple de ne lui donner un mandat que d’un an.
Est-on forcé de renouveler le mandat du syndic en place s’il n’y a aucun mandat concurrent proposé au vote ?
Non ! Depuis la loi ALUR, il est désormais possible de ne pas élire de syndic lors d’une AG. La copropriété se retrouve sans syndic. La loi prévoit désormais comment sortir de cette situation sans être obligés d’élire un syndic dont en réalité la copropriété ne veut pas. (voir le paragraphe sur “qui peut convoquer”)
Malgré ce que pourra vous dire votre syndic en place, vous avez tout à fait le droit de ne pas renouveler son mandat, même si aucun autre contrat n’a été proposé. L’assemblée prendra fin sur le champ. Le président du conseil syndical devra alors dès que possible demander à d’autres syndics de proposer un contrat. Le président du conseil syndical a la responsabilité de convoquer une nouvelle AG ayant pour unique résolution l’élection d’un syndic. Il n’a pas le droit de mettre une autre résolution à l’ordre du jour comme l’approbation des comptes ou bien la validation de travaux. C’est le nouveau syndic élu qui devra convoquer à nouveau une AG pour permettre au syndicat des copropriétaire de se déterminer sur ces points.
L’élection du conseil syndical
Le conseil syndical est un organe essentiel pour le bon fonctionnement d’une copropriété. Aussi important qu’un bon syndic pour la bonne gestion d’une copropriété. Mais bien souvent les copropriétaires qui acceptent de passer du temps bénévolement dans ces tâches ingrates au bénéfice de la copropriété ne sont pas légion.
Vous trouverez tout les ingrédients d’un conseil syndical efficace dans notre article correspondant.
Retenons quelques règles basiques :
- Tout copropriétaire peut se présenter, mais il faut être copropriétaire.
- Le syndic, même bénévole, même dans une petite copropriété, n’a pas le droit d’être au conseil syndical.
- Toute personne ayant un lien de subordination avec le syndic, ne peut pas être élue au conseil syndical. Une personne de sa famille, également copropriétaire par exemple. Ou bien le gardien concierge, également copropriétaire dans la résidence. Aucun n’a le droit de siéger au conseil syndical.
- Nous conseillons d’élire un président ou une présidente, même si ce n’est pas obligatoire
- Avoir un nombre impair de conseillers syndicaux est très pratique. Cela permet de s’assurer qu’une majorité se dessinera forcément lors des votes. Mais ce n’est pas non plus une obligation.
CS : titulaire et suppléant
Si votre règlement de copropriété précise un nombre exact de membres du conseil syndical, cela ne signifie pas qu’il faille limiter ni le nombre de candidatures, ni le nombre d’élus. L’assemblée générale peut en élire plus (ou moins).
- Si l’assemblée en élit moins que le nombre requis par le règlement de copropriété, le conseil syndical est tout de même valablement élu.
- Si l’assemblée générale de copropriété élit plus de membres du CS que le nombre requis, cela signifie qu’elle a élu des suppléants.
Comment désigne-t-on les suppléants ? Soit au cours du vote, l’AG décide, pour chaque candidat, s’il est élu titulaire ou suppléant. Soit rien n’est décidé, alors automatiquement sont élus titulaires les premiers élus et suppléants les derniers. Plusieurs jurisprudences ont déjà validé cela. Si votre copropriété est dans ce cas, alors l’ordre dans lequel les candidatures sont examiné est crucial.
Le quitus et l’approbation des comptes
Préalable pour couper court à toutes les questions qui nous reviennent si souvent :
Non, ni le quitus ni l’approbation des comptes ne sont obligatoires et aucun de ces deux votes n’empêche le syndic de continuer à gérer la copropriété.
Quitus et approbation des comptes sont des questions parfaitement indépendantes. L’assemblée peut les approuver ou les rejeter indépendamment l’une de l’autre.
Evidemment le syndic sera parfaitement serein s’il obtient ces deux votes.
Le quitus
Le quitus est le vote par lequel l’assemblée générale reconnait que le syndic a bien fait son travail et qu’elle renonce à la possibilité de le poursuivre en justice. Ce vote n’est pas obligatoire. Les copropriétaires peuvent refuser de le voter. Malgré tout, le syndic obtient automatiquement le quitus au bout de 5 ans par le biais de la prescription. Nous conseillons de ne pas le voter. Voire de demander le retrait de la résolution à l’ordre du jour de l’AG.
L’approbation des comptes
L’approbation des comptes est le vote par lequel l’assemblée générale reconnaît que les comptes de la copropriété sont justes. Elle renonce à la possibilité de poursuivre le syndic sur ce point. Il n’est pas obligatoire d’approuver les comptes. Mais une non approbation des comptes a tout de même des conséquences plus importantes que l’absence de vote du quitus. Les comptes restent provisoires et l’excédent ou le déficit comptable de l’année passée ne sont pas exigibles. Ce qui est un gros problème en cas de débiteur notable.
Mais il est faux de dire que cela empêche le syndic de faire voter le budget prévisionnel. Cela n’empêche pas la copropriété de continuer à fonctionner. Néanmoins on ne peut laisser la situation en l’état.
Nous conseillons de ne pas approuver les comptes s’il y a manifestement des erreurs. Cela permettra de les corriger.
Les réserves à l’approbation des comptes
Il n’est pas possible de corriger a posteriori des comptes qui ont été approuvés.
On pense souvent qu’il est possible d’approuver les comptes “sous réserve”. Ainsi, dès que le syndic corrige la ou les erreurs, il pourra considérer les comptes comme approuvés. Il n’aura pas à convoquer une nouvelle assemblée générale.
Ce n’est malheureusement pas le cas. Ce n’est pas ainsi que la loi prévoit les réserves. (voir le paragraphe plus bas)
Si l’assemblée générale souhaite faire noter sur le PV tous les points que le syndic doit corriger, c’est possible. Mais cela n’a aucun pouvoir contraignant. L’approbation est acquise, même si le syndic ne corrige rien.
Pour un minimum d’efficacité, il est préférable de noter des points très très précis que l’AG demande au syndic de corriger.
Exemple : verser sans délai les sommes du compte ALUR sur le livret A.
Le budget
Lorsqu’une AG se tient en année N pour approuver les comptes N-1.
Elle doit voter le budget de l’année N+1
Le syndicat des copropriétaires doit impérativement voter un budget pour l’année suivante !
Si l’assemblée ne vote pas de budget, au 1er janvier, le syndic n’aura pas le droit d’appeler les fonds. Par conséquent, il risque de ne plus pouvoir régler les factures de la copropriété.
Attention il peut y avoir deux votes : si le budget de l’année en cours a été sous-estimé, il peut être réévalué lors de l’AG.
Mais il doit forcément y avoir un vote pour l’année N+1.
Certains syndics prennent même les devants avec un vote sur l’année N+2 qu’il sera toujours temps d’ajuster.
Attention : chaque budget doit faire l’objet d’une résolution distincte.
Comment vote-t-on en AG de copropriété ?
En assemblée générale de copropriété, les votes s’effectuent à main levée. La loi n’autorise pas le vote à bulletins secrets.
En effet l’article 17-2 du décret de 67 stipule que les noms des opposants et abstentionnistes doit être porté sur le PV d’AG car ils ont des droits spécifiques.
Ainsi le vote à bulletin secret est interdit.
Vote par correspondance et AG en visio
La loi ELAN du 24 novembre 2018 a introduit une grande nouveauté dans la tenue des votes en assemblée générale.
Il est désormais possible de participer à l’assemblée générale (et de voter) par visio-conférence ou tout autre moyen électronique permettant clairement l’identification. L’ordonnance de 2019 détaille les conditions de mise en œuvre.
Cette même loi autorise également le vote par correspondance. Attention, il ne s’agit pas d’envoyer une petite lettre vite faite au syndic pour lui dire ce avec quoi vous êtes d’accord ou pas d’accord. Le vote par correspondance doit avoir lieu par l’intermédiaire d’un formulaire établi par le syndic. La loi oblige désormais le syndic à joindre le formulaire de vote par correspondance à toutes les convocations d’AG.
Il se peut que le contenu de la résolution change de manière substantielle entre l’envoi du formulaire et le moment du vote. Le syndic ne doit alors pas compter les votes enregistrés par formulaires. Idem, lorsque la question sur le formulaire porte à confusion. Ces votes sont “défaillants”.
Ces deux dispositifs ont été testés grandeur nature durant la période post crise Covid du 1er juin 2020 au 31 janvier 2021.
Un formulaire type de vote par correspondance a été introduit par l’arrêté du 2 juillet 2020.
Les réserves
Pratique assez courante en AG, elle n’est malheureusement en général, pas correctement utilisée.
Émettre des réserves en AG est souvent compris comme un “oui, mais”. Une résolution est votée à condition que …
En réalité les réserves sont très précisément définies par l’article 17 du décret de 1967 :
- seuls les opposants peuvent faire des réserves
- les réserves ne peuvent porter que sur la régularité des décisions
Que signifie “la régularité d’une décision” ?
C’est une condition pour que la décision soit régulièrement adoptée. Les décisions d’AG sont valables à condition que l’AG ait été valablement convoquée. Si l’AG a été convoquée par un syndic dont le mandat est caduc depuis longtemps, alors les décisions prises en AG sont entachées d’irrégularité.
Un copropriétaire ayant voté non peut demander à ce que cette réserve soit notée au procès verbal de l’AG.
Par conséquent, la plupart des réserves émises en AG ne sont pas valables. A fortiori la classique approbation des comptes sous réserve.
A quoi servent les réserves ? Pas à grand chose. Le copropriétaire opposant qu’il fasse ou non ces réserves garde le droit de contester les décisions auxquelles il s’oppose dans le cadre de l’article 42.
Etape 4 : après l’assemblée générale
titre
texte.
Sommaire
- Les documents joints à l’ordre du jour
- La mise en concurrence loi ALUR
- La chasse aux pouvoirs
- Qui a le droit de venir en AG ?
- Comment donner son pouvoir ?
- L’élection du bureau
- Le report de l’assemblée
- Le Quorum
- L’élection du syndic
- L’élection du Conseil Syndical
- Le Quitus et l’approbation des comptes
- Le vote du budget
- Comment voter en assemblée générale ?
- Les réserves
- Le procès-verbal d’assemblée générale
- Le contenu du PV d’AG
- La validité du PV d’AG
- La diffusion du procès-verbal
- Les appels de fonds trimestriels
- la contestation
- Peut-on changer d’avis ?
Le procès-verbal d’assemblée générale
Le syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision contraire (voir plus haut). A ce titre, il établit le procès-verbal (article 17 du décret du 17 mars 1967). Le PV d’AG contient le texte de chaque délibération et le résultat de chaque vote.
Le procès verbal n’est pas un compte rendu de réunion. Il ne consigne pas les débats. Il ne rend pas compte des avis des uns des autres. La lecture du PV d’AG ne donne pas au copropriétaire absent une idée des échanges. Par contre, le procès verbal consigne le résultat des votes qui ont eu lieu en assemblée.
Il a également un rôle juridique très important : il est opposable aux tiers. Cela signifie que lorsqu’une assemblée générale prend une décision elle s’impose aux personnes morales et physiques parties prenantes. Même s’ils n’étaient pas présents.
Le syndic consigne les procès-verbaux dans un registre spécialement ouvert à cet effet. Il est responsable de sa conservation.
Le procès-verbal constitue un instrument de contrôle et de régularité des délibérations. Le procès-verbal d’assemblée générale comprend des annexes. Parmi elles la feuille de présence, ou les pouvoirs.
Contenu du procès-verbal
Dans le procès-verbal on doit forcément retrouver :
- la liste des absents non représentés et leurs tantièmes
- les questions à l’ordre du jour et leur résolution
- l’adoption ou le rejet de chaque résolution,
- la majorité utilisée,
- le nombre de voix en tantièmes,
- le nom des opposants ou abstentionnistes
- les réserves, le cas échéant
La mention de la possibilité de contester une décision d’assemblée générale via l’article 42 doit forcément être portée sur le pv d’assemblée générale, sous peine de nullité.
Les signatures
Un PV d’assemblée générale n’est valable que s’il porte les paraphes (sur chaque page) et les signature (en fin de pv) des membres du bureau et a minima du président de séance.
Ce sont ces signatures qui rendent le procès-verbal valable. Et c’est le PV établi au cours de l’AG qui est valable. C’est à dire le document sur lequel le secrétaire de séance note, résolution après résolution, les votes et les réserves.
Oui, ce document peut quelques fois ressembler à un brouillon. Mais c’est lui le procès-verbal officiel.
Le bureau ne peut pas quitter l’assemblée générale sans signer et retourner chez le syndic dans les jours qui suivent pour signer un pv « mis au propre » ! Le syndic envoie ensuite un pv « au propre » certifié conforme à l’original aux copropriétaires.
Un document imparfaitement conforme à celui établi en séance ne vaut rien.
Le syndic doit envoyer un rectificatif, si un copropriétaire lui notifie une différence entre l’original et le procès verbal diffusé.
Mise à jour suite à la parution du décret du 2 juillet 2020.
Le syndic a donc désormais 8 jours pour établir et faire signer le procès-verbal d’assemblée générale. Le législateur a édicté cette disposition suite aux conditions sanitaires inédites de l’année 2020 et pour rendre possible les assemblées tenues par correspondance. En effet, le syndic a la possibilité de convoquer une AG uniquement par correspondance. Par définition, il n’y aura donc personne le jour de l’AG pour signer le PV. Le syndic peut le faire signer dans les huit jours qui suivent la “tenue”.
Cette disposition fait partie de toutes ces nouveautés qui ont été mises en place dans l’urgence pour faire face à la situation sanitaire. Il nous semble très problématique de laisser le syndic faire une AG totalement par correspondance. La personne qui viendra signer le PV d’AG aura une très lourde responsabilité. Il lui reviendra de pointer tous les votes par correspondance. Il faudra veiller à ce qu’ils soient valables et correctement comptabilisés. Vous pouvez évidemment missionner CoproConseils pour cela.
La diffusion du procès-verbal
La diffusion du procès-verbal doit avoir lieu dans le mois qui suit l’AG. Le délai était de deux mois depuis 1965. Il a été réduit à un mois par la loi ELAN du 24 novembre 2018
Le syndic peut diffuser les PV en lettre simple aux copropriétaires présents et représentés. Mais il doit doit absolument l’envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) aux absents et aux opposants. Sans cet envoi en RAR, les décisions perdent leur caractère opposable. Voir les modalités des envois électroniques recommandés dans l’article correspondant. Il peut éventuellement le remettre en mains propres, mais c’est une pratique contestée et que nous ne recommandons pas.
Les appels de fonds
Principale et inéluctable conséquence de la tenue d’une assemblée générale dans les règles ; la validité des appels de fonds.
Dès lors que l’AG a voté le budget, les appels de fonds sont exigibles le premier jour de chaque trimestre et rien ne permet aux copropriétaires de s’y dérober. Article 14-1 de la loi de la loi de 65 sur les appels de fonds en copropriété. C’est une des questions les plus récurrentes à CoproConseils, lisez l’article sur la mise en demeure.
L’application des décisions prises en AG
Dès lors qu’une décision est prise lors d’une assemblée générale, elle est immédiatement applicable.
Le syndic a le devoir de mettre en oeuvre sans délai les décisions prises en AG.
Tout au plus peut-il laisser passer le délai de contestation avant d’engager des dépenses. C’est à son appréciation.
Attention : une décision d’AG ne peut JAMAIS être rétroactive.
La contestation
Toute décision d’assemblée générale est contestable par les opposants et les absents dans le cadre de l’article 42.
Le délai durant lequel il est possible de contester dans le cadre de l’application de cet article de la loi de 65 est de deux mois. Au delà de ces deux mois, les copropriétaires ne peuvent plus contester une décision d’assemblée générale.
Que faire si on constate une erreur dans le procès-verbal d’assemblée générale ?
Si le procès-verbal contient une ou des erreurs par rapport à ce qui s’est passé réellement en assemblée générale, il peut éventuellement être possible de corriger l’erreur simplement.
- Cette erreur n’entraine aucune modification de vote ou de décision. (exemple : Vous avez voté pour. Mais le syndic vous a noté comme opposant. L’AG ayant malgré tout largement adopté la résolution.) Vous pouvez simplement demander au syndic de corriger.
- Cette erreur entraine une modification de décision. Alors elle peut amener à une annulation d’une décision voire de l’ensemble de l’assemblée générale.
Peut-on changer d’avis ?
Non on ne peut pas changer d’avis.
Concernant un seul copropriétaire. Non, définitivement non. Le syndic a valablement enregistré votre vote (même si c’est par l’intermédiaire d’un pouvoir donné à un mandataire, même si celui-ci n’a pas respecté vos consignes). Il n’est pas possible de changer d’avis.
Concernant le syndicat des copropriétaires. Les décisions prises en AG ont un cadre de contestation bien défini. Hors de ce cadre, il n’est pas possible de revenir sur les décisions. Par contre, il peut être possible, dans certaines conditions de voter, lors d’une autre assemblée générale, un vote exactement contraire. Par exemple : l’assemblée vote la réfection de la cage d’escalier. Le syndic envoie les appels de fonds correspondants. Mais durant toute l’année ne missionne aucune entreprise. A l’assemblée générale suivante, le syndicat peut très bien prendre la décision de ne plus refaire la cage d’escalier, et décide quoi faire avec les fonds.
Si vous n’avez pu vous rendre en AG de votre copropriété, vous devez recevoir le PV en recommandé. Néanmoins sachez que celui-ci doit désormais être consultable sur l’extranet ne la copropriété.
Bonjour,
Notre appartement en VEFA va être livré le 28 juillet 2026. Lors de la première AG, nous avons dû voter un budget pour l’entretien préventif de l’étanchéité des terrasses privatives accessibles qui relèvent des parties communes. Or, l’AG mandate le syndic pour imputer les dépenses correspondantes uniquement aux copropriétaires volontaires participants!
Je refuse…Ai-je raison?
Bonjour
Veuillez prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert pour obtenir une réponse personnalisée car votre question nécessite un échange afin de vous apporter une réponse adaptée à la situation.
Cordialement
Bonjour
Un copropriétaire a assigné le syndic pour annulation d’AG. Des frais d’avocats sont facturés à la copropriété. Ou doivent ils etre comptabilisé ?
Bonjour
Le copropriétaire a assigné la copropriété et non pas le syndic selon toute vraisemblance.
Les frais de procédure sont des charges générales quoi qu’il en soit.
Cordialement
Bonjour
Est-ce que mon concubin peut assister à l’AG avec moi alors qu’il n’est pas copropriétaire ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Oui mais
– il ne peut pas participer aux débats, sauf si on lui pose une question
– il ne peut évidemment pas voter
– si l’assemblée lui demande de partir il doit s’exécuter
Cordialement
J’ai voté par correspondance estce que je peux assister à l’AG sans signer la feuille de présence et en gardant mon vote par correspondance ?
Bonjour
Si vous avez voté par correspondance, quel intérêt d’assister à l’AG en faisant semblant de ne pas être là et se taire ?
Si vous souhaitez n’être qu’un spectateur alors il faut faire bien attention à ce que vous ne soyez pas compté présent (donc pas de signature de la feuille de présence)
Sachez que si c’est votre souhait, alors l’assemblée générale peut tout à fait se déterminer pour ne pas vous accueillir et vous demander de sortir comme si vous étiez un invité
Vous ne pouvez pas à la fois vous prévaloir de votre qualité de propriétaire pour être obligatoirement accueilli à l’AG et prétendre ne pas être là.
Cordialement
Dans quel budget entre les frais d’avocats prévus pour la défense d’une copro horizontale concernée par une assignation?
Budget prévisionnel, ou autre, lequel?
Idem pour des frais de géomètre, et de notaire prévus en vue de la dissolution de la copropriété.
Merci
Bonjour
Toutes les dépenses qui peuvent être prévues doivent l’être dans le budget prévisionnel.
Ce sont des charges exceptionnelles à prévoir dans les appels de fonds exceptionnels.
Cordialement
Bonjour
J’aurai une question concernant la convocation à l’ag
le syndic a convoqué l’ag pour le 02 avril 2025 en lrar en procédant d’une part par voie dématérialisée et par voie classique
les lrar dématérialisées sont arrivées pour la 1ere le 06 mars mais les lrar papiers ne sont arrivées que le 17 mars pour la 1ere présentation soit en dehors des 21 jours
est ce légal ? ou peut on l’annuler ?
D’autre part , il est mentionné dans cette convocation deux résolutions en nous demandant de voter mais le soucis c’est qu’il n’y a qu’un seul devis pour chacune d’elles ? est ce légal ou peut on reporter l’ag?
Cdlt
Bonjour
Le fait qu’il n’y ait qu’un seul devis mis à l’ordre du jour n’est en rien un motif d’annulation d’AG.
Le fait que les convocations soient arrivées au delà du délai légal des 21 jours francs rend l’assemblée contestable, mais ne la rend pas nulle de plein droit.
Les copropriétaires ayant subi un préjudices peuvent, en vertu de l’article 42 de la loi de 65, saisir le tribunal avec un avocat dans un délai de 2 mois à compter de la réception du PV d’AG.
Cordialement.
Bonjour, je souhaite que soit inscrites des résolutions (3) à la prochaine AG. Envoyées en lrar. Elle doit se tenir en juin 2025. Lors d un courrier expédié à un membre du conseil syndical, elle ma indiqué qu il y avait beaucoup de résolution et qu ils allaient prioriser. Je n’ ai eu aucune information de plus. La copropriété doit effectuer des travaux de changement des colonnes d’eau usées. Montant exorbitant travaux d ampleur. J ai demandé des devis pour la technique du chemisage moins onéreux…(Résolution )Oralement il m a été indiqué que cela n était pas possible (colonnes trop abîmées) j’ ai indiqué que je voulais que ce soit une société experte qui me l indique par courrier d où mes résolutions. Je crains que ma résolution ne soit pas inscrite. Que puis-je faire ?
Bonjour
Le syndic n’a pas a juger de l’opportunité d’inscrire ou non une résolution à l’ordre du jour et pas non plus le droit de prioriser.
Il doit inscrire toutes les résolutions qui lui ont été envoyées.
Il peut tout à fait organiser les résolutions comme il le souhaite dans l’ordre du jour, et potentiellement mettre les résolutions qu’il considère comme moins importante à la fin.
Mais c’est le président de séance qui détermine l’ordre d’examen des résolutions.
Pour finir, il faut savoir que si un ordre du jour est trop chargé et que l’assemblée générale dure trop longtemps, le président de séance peut tout à fait décider qu’elle se termine et demande au syndic d’en convoquer une nouvelle pour terminer l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour
Un couple marié possède un appartement en indivision (eux deux uniquement dans cette indivision) et vivent bien sous le même toit.
Ils ne veulent pas designer le mandataire commun. Et exigent de recevoir, pour les convocations et PV des AG, un courrier adressé à Monsieur et un courrier adressé à Madame. Tout cela à la même adresse postale !
Est-ce possible de contourner leur exigence de doublon en intitulant UN seul envoi MONSIEUR OU MADAME ?
Cordialement.
Bonjour
Non, ils n’ont pas à exiger cela. S’ils sont en indivision, le syndic peut les obliger à nommer un mandataire indivisaire.
Cordialement
L assemblée générale de ma copropriété a eu lieu il y a quelques jours. Nous venons de recevoir le pv. Très surprise de lire qu un commentaire a été rajouté une fois que la séance etait levée à la demande du conseil syndical accusant à tort un copropriétaire. Le conseil syndical a attendu que la seance soit levée et que l ensemble des copropriétaires soient partis pour demander au syndic de copropriété ce commentaire en bas du pv. Est ce légal ? Un recours est il possible
Bonjour
Non ce n’est pas possible de rajouter quelque chose sur le PV après que la séance soit levée. Il faut contester dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
J’ai reçu le PV de la tenue de l’AG de notre ASL. L’AG s’est ouverte sans indication de la part du gestionnaire de l’atteint ou non du Quorum pour la tenue de celle-ci .soit le tiers de 167 copros.Le pv m’indique en calculant que le quorum n’est pas atteint. Que dois-je faire, c’est important car les comptes sont faux.
Bonjour
Le quorum n’est important que pour pouvoir voter des décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 25 puis 25-1.
L’approbation des comptes se vote à la majorité simple.
Cordialement
Bonjour,
Pourriez vous préciser SVP les conditions de convocation d’une AGE à la demande d’un groupe de copropriétaires majoritaires, contre l’avis du CS qui estime lui qu’aucune urgence réelle ne justifie de ne pas s’en tenir à l’AGO ? Il s’agit juste de repeindre quelques murs exterieurs relevant de parties communes ! le syndic est il oblige d’acceder à cette demande ? pourrait il mettre les frais d’organisation de cette Age à la charge des demandeurs.
Merci d’avance de votre retour
Bonjour
Le syndic ne peut pas refuser la tenue d’une AG.
Les frais d’organisation sont à la charge de la copropriété si l’AG est demandée par le CS ou par 25% des copropriétaires (en tantièmes). Ils sont mis à la charges du ou des demandeurs si celui-ci ou ceux-ci représentent moins de 25% des tantièmes.
PS notez que vous obtiendrez des réponses plus rapides en envoyant directement un mail à votre expert CoproConseils.
Cordialement
en vue d’une AG , j’ai adressé un courrier en recommandé au syndic pour porter des questions à l’ODJ. Or mes questions n’apparaissent pas dans le convocation à l’AG.
le Syndic peut-il refuser de les porter à l’ODJ? même si mes questions ne sont pas formaliser avec les bons termes administratifs?
exemple: je demande à ce que le syndic nous communique:
– la date de démarrage de gros travaux pour lesquels il a déjà procédé aux appels de fonds de 100% des montants! et l’échéancier des travaux / batiment ,
– une grille d’honoraires par montant de travaux,
– réponde à une question sur la déduction fiscales plafonnés à 10700€/an, comment cela se passe alors que 100% des fonds sont appelés?
Par ailleurs, notre copro à de gros travaux de rénovation énergetique globale estimée à 20Millions d’euros. j’ai interpellé le syndic qui demande 2,5% de remunération, ce que je trouve très élevé par rapport à sa mission. sachant que nous avons un maitre d’oeuvre qui fait tout le travail d’étude de projet, choix des entreprises, mise en oeuvre et suivi de chantier, …
un taux entre 1 et 1,5% serait plus légitime, le syndic devant ouvrir un compte bancaire séparé et s’occuper es appels de fonds et collecte.
Poouvez vous me donner votre avis?
Bonjour
Merci pour cette question qui a le mérite de permettre de mieux définir le sens que donne le droit de la copropriété à un mot très simple du langage courant : le mot “question” !
Le syndic ne peut pas se faire juge de l’opportunité ou non de porter une question à l’ordre du jour d’une AG. Certes.
Cependant encore faut-il que ce soient des questions !
Par question on entend un point sur lequel une décision d’AG est requise. Une question c’est un point sur lequel l’AG doit voter pour ou contre.
L’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur la date de début des travaux. Il n’y a pas lieu de voter pour ou contre. Ce n’est donc pas une question !
Le syndic peut tout à fait répondre à ces questions en dehors de l’AG ou au cours de l’AG dans l’examen des questions diverses.
Cordialement
Bonjour, j’ai demandé l’inscription de plusieurs questions à l’ordre du jour de la prochaine A.G. Mes questions apparaissent certes sur la convocation à l’AG mais elles ont été tellement résumées par le syndic qu’elles deviendront incompréhensibles pour les copropriétaires absents à l’AG et seulement compréhensibles par les copropriétaires présents à la seule condition que le syndic joue le jeu et explique bien. (Je ne pourrai pas être présent à l’AG)
Bonjour
Le syndic a la possibilité de reformuler les questions qu’il reçoit afin qu’elles puissent être soumise au vote de l’AG.
Exple un copropriétaire envoie un plan de clim avec une lettre indiquant qu’il souhaite installer cette climatisation. Le syndic va reformuler “Demande de Mr… autorisation de travaux d’installation d’un climatiseur affectant les parties communes et réalisé aux frais du demandeur etc….”
Si un copropriétaire souhaite que le syndic inscrive à l’ordre du jour exactement sa demande sans y changer une virgule, il convient de le préciser dans la lettre recommandée envoyée au syndic pour lui demander la mise à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour
Je viens de recevoir la. Convocation d’AG par 3 copropriétaires unis pour renouveler un syndic défaillant et douteux.
Vu le nombre des tantièmes j’ai perdu d’avance. C’est carrément manigancé.
Quels sont les annexes obligatoires qui doivent être joint a la convocation? Dans ma convocation,il n’y a pas de pouvoir et beaucoup d’erreurs sur le vote par correspondance.
Un copropriétaire veut me donner son pouvoir.
Dois-je faire une réclamation svp?
Faut-il un courrier, mail, se déplacer pour récupérer ce pouvoir
Merci
Bonjour.
Un pouvoir peut être donné par mail.
Il n’existe pas de réclamation.
Si vous contestez la validité de l’AG il faut le faire devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
J’ai demandé avec plusieurs courriers recommandés la convocation d’AG durant 3 ans. .(syndic professionnel défaillant). Frais de courriers inconsidérables.. puis je en demander le remboursement SVP et comment dois-je procéder ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Il est toujours possible de demander.
Vous pouvez mettre une résolution à l’ordre du jour demandant à la copropriété de prendre ces frais en charges. L’AG est souveraine.
Vous pouvez demander au syndic à ce qu’il vous rembourse à titre gracieux. Le syndic peut refuser.
Vous pouvez même aller devant le tribunal. Le juge décidera.
Mais vous ne pouvez pas de plein droit exiger un remboursement des frais postaux engagés.
Cordialement
A la réception de la convocation pour l’AG 2023, j’ai constaté une erreur de 630€ sur les charges que j’avais réglé. J’ai alors signalé l’erreur et joint l’avis de virement au syndic bénévole, 8 jour après avoir reçu la convocation par mail et 13 jours avant l’AG
J’ai informé ne pas pouvoir être présente.
Le syndic m’avait répondu « Bien noté. Effectivement ce virement m’avait échappé et j’en suis désolé. Mais c’est bien le cas, et il faudra donc rectifier la chose.
A la réception de PV de l’AG, je constate que m’a demande est passée sous silence et aucune rectification n’a été apporté à l’article 5 Approbation des comptes de l’exercice comptable 2022.
J’ai demandé une explication car je n’approuvé pas les comptes. Le syndic me répond : le fait d’approuver ou de ne pas approuver les comptes ne peut se faire que dans le cadre d’un vote à l’AG. Et pour les votes on ne peut tenir compte que des participants à la réunion, c’est-à-dire des personnes présentes.
Votre avis ?
Cordialement
Bonjour
Effectivement l’approbation des comptes est une décision d’assemblée générale qui se prend à la majorité simple de l’article 24.
Le copropriétaire absent et non représenté lors de cette AG a le droit de contester l’approbation des comptes dans le cadre de l’article 42.
Cependant pour ce qui est d’enregistrer un virement qui a bel et bien été fait, il n’est normalement pas nécessaire de passer par une contestation devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour
Le syndic a fini son exercice des 3 années en Novembre 2023. Nous étions à jour de nos charges. Nous avons demandé a convoquer l’AG depuis 2020. Pas de nouvelles depuis.
De plus nous avons reçu un nouvel appel de fond récemment hors exercice,..cet appel de fond nous réclame des charges de travaux d’un montant exorbitant…le CS ne nous répond pas non plus
Que puis-je faire pour avancer ?
Merci pour vos reponses.
Que puis-je faire svp?
Bonjour
Si le syndic n’a plus de mandat, qu’il n’y a pas de budget valablement voté pour l’année 2024, les charges ne sont pas exigibles.
Tout copropriétaire a le droit soit de convoquer par lui même une AG pour élire un nouveau syndic, soit de saisir le tribunal pour la nomination d’un administrateur provisoire … qui va convoquer une AG pour élire un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Dans mon lotissement d’immeuble le syndic est à la fois copropriétaire de la grande majorité des logements. C’est un bailleur social. De fait, il a une écrasante majorité des vois lors des vote à l’AG. Il prend toutes les décisions alors qu’il a la double casquette de syndic et de copropriété avec une majorité écrasante.
A-t-il outrepassé ses droits ?
Je vous remercie par avance pour votre réponse,
Bonjour
Malheureusement, les bailleurs sociaux ont le droit d’être syndics tout en étant majoritaires. C’est une disposition dérogatoire qui n’est pas du tout favorable aux copropriétaires classiques.
Dans ces copropriétés malheureusement les propriétaires privés n’ont guère la possibilité de faire entendre leur voix
Cordialement
Bonsoir
Lors de l’AG de la copropriété, le mandat du syndic a été renouvelé pour un an, mais à ce jour, le renouvèlement n’est pas signé ???
le syndic peut il gérer la copropriété ??
merci
Bonjour
Quel serait l’objectif de lui interdire de gérer la copropriété le temps que la paperasse se fasse ? L’absence de syndic peut potentiellement mettre la copropriété en difficulté.
N’importe quel juge ira dans le sens d’une continuité de mandat si l’affaire était portée devant les tribunaux.
Cordialement
Bonjour
lors d’une AG de copropriétaires, peut-on refuser de prendre une ou des procurations
merci
Bonjour
Si un copropriétaire arrive avec 4 pouvoirs à son nom et que la somme des tantièmes de ces 5 pouvoirs excède 10% des tantièmes, alors un pouvoir pourra être refusé.
Vous pouvez lire notre autre article à ce sujet
Cordialement
Bonjour
au cours de notre dernière AG, le président de l’AG quitte la réunion.qui devait le remplacer.
dans une AG combien de procuration peut avoir un coproprietaire.
merci pour votre aide
Bonjour
Si le président de séance quitte la séance, il faut impérativement en élire un nouveau.
Ensuite pour savoir qui et combien on peut avoir de mandat lors d’une AG, je vous enjoint à lire nos articles correspondants : combien de mandats et à qui donner mandat.
Cordialement
Bonjour
Notre syndic a été racheté par un grand groupe en 2021, sans l’accord de la copro depuis nous n’avons eu aucune ag ni sur les comptes 2021, ni sur les comptes 2022 !
Malgré les relances du CS et le courrier recommandé en main demandant fermement une ag .. silence
Les comptes 2021 n’ont été vérifiés que partiellement car à la suiite de cette reprise il y est mentionné “reprise comptable” pour le cs c’est invérifiable ! donc la copro est dans le flou total depuis 2021 !
quels sont les pouvoirs du CS ? que pouvons nous faire ?
Merci
Bonjour
Le conseil syndical peut exiger d’avoir accès aux comptes avant l’assemblée générale devant se prononcer sur leur approbation.
Ensuite le rôle du conseil syndical est de mettre en concurrence le syndic.
Il faut qu’il cherche des propositions concurrentes et qu’il demande (en recommandé) au syndic de les mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale amenée à se prononcer sur la nomination d’un syndic.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic n’a fait aucun affichage de la date de notre prochaine AG ni mentionné la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de demander l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre de jour (cf. l’article 3 du décret du 27 juin 2019 complétant l’article 9 du décret du 17 mars 1967).
J’ai envoyé par e-mail une demande de proposition d’un nouveau syndic et par courrier recommandé. Le syndic a envoyé via AR24 la convocation de l’assemblée générale le jour même de mon e-mail (8h après l’envoi de mon e-mail).
Existe-t-il un recourt pour que cette demande soit apporté à l’ordre du jour de cette assemblée générale et non reportée à la suivante ?
Merci d’avance.
Bonjour
La loi précise que l’affichage est une obligation qui n’entraine pas de nullité de l’AG si elle n’est pas respectée.
Si votre demande de mise à l’ordre du jour est arrivée plus de 21 jours francs avant la date de l’AG, alors le syndic ne peut pas refuser de rajouter votre question à l’ordre du jour.
Cordialement
Bonjour,
Sur la feuille de présence, j’ai plusieurs interrogations :
– En cas de départ anticipé d’un copropriétaire (appelons le M. Dupont) mais avec transmission de son pouvoir un autre participant à l’AG (appelons le Mme Jeanne), que doit mentionner la feuille de présence au niveau du copropriétaire ? (par exemple : Prénom, Nom, heure et signature de M.Dupont à son arrivée + Prénom, Nom, heure et signature de M.Dupont lors de son départ + Prénom, Nom, adresse postale, heure et signature de Mme Jeanne comme nouveau représentant après le départ de M.Dupont ?)
– Est-ce la feuille de présence autorise plusieurs « lignes » de participation ? Par exemple, est-il possible d’avoir deux horaires d’arrivées avec des signatures si un horaire de départ avec signature est présent ?
– Est-ce que la feuille de présence digitale doit respecter le niveau simple, avancé ou qualifié ?
Merci beaucoup !
Bonjour
Les arrivées tardives et les départs anticipés doivent figurer au PV d’AG, que ce soit sur la feuille de présence ou sur le PV à proprement parler.
Cordialement
Bonjour,
Que se passe t’il si un président de séance est contraint de partir en pleine AG ? L’AG est annulée ou un autre vote doit avoir lieu pour en reélire un nouveau (donc nouvelle résolution à ajouter à l’ordre du jour) ? Si nous sommes dans le cas où un autre président de séance doit être reélu, le PV devra t’il être signé par les deux présidents de séance ?
Même question pour le secrétaire et le scrutateur. Merci !
Bonjour
Effectivement il faut forcément un président de séance, mais le changement de président de séance n’est pas du tout un motif de nullité.
Si un des membres du bureau de séance est amené à quitter l’AG, l’élection d’un nouveau président ou scrutateur sera immédiatement faite.
En général le secrétaire c’est le syndic, il est rare qu’un copropriétaire soit prêt au pied levé à reprendre le secrétariat de séance. Mais sur le principe c’est pareil.
Ce n’est pas une nouvelle résolution. Le syndic note sur le PV le départ du président et indique quelle est la personne qui est élue à sa place.
Le président qui reste est celui qui va relire le PV avant de le signer et sa signature suffira.
Mais si ce second président préfère pouvoir en discuter avec le premier, ils ont 8 jours pour signer le PV.
Cordialement
Bonjour,
Lors de notre AG où un nouveau syndic était proposé en face du syndic en place depuis de nombreuses années, plusieurs problèmes se sont posés :
• Les délais de 21 jours de convocation n’ont pas été respectés, “pour un problème technique”. On ne sait pas lequel.
• Les convocations ont été “déposées” dans les boites aux lettres des propriétaires résidents sans signatures, ni preuves à peine une dizaine de jours avant la date d’AG, par la responsable de copro (selon ses dires)…
• Des messages contradictoires sur la date d’AG ont été envoyé par SMS et mail.
• Nous n’avons ainsi aucune garantie que les propriétaires non résidents aient été convoqués ou informés d’une quelconque manière.
Conséquence, moins de 50% des copropriétaires étaient présents ou représentés à cette AG.
L’ordre du jour des questions n’a volontairement pas été respecté, malgré nos demandes et de nombreuses digressions sur les manquements de notre syndic actuel et de sa responsable de copropriété (non réponse aux LRAR, non réponse à une mise en cause, demande de sujets mis à l’ordre du jour non effectué depuis 2 ans, visites contractuelles de la copro et rapport non effectués, etc, etc, etc…)
La question d’élection du nouveau syndic a été débattu en toute fin de séance, alors que le temps manquait et que la salle réservée allait fermer ses portes.
Sur une réunion de 3 heures, seules les 15 dernières minutes ont donc été consacré au changement de syndic…
Aucun des 2 syndics n’a obtenu de voix suffisantes. L’écrasante majorité étant soit abstentionniste soit simplement absente.
Face à la situation, le président du conseil syndical, farouchement opposé à tout changement de syndic a décidé de faire revoter l’élection du syndic actuel, en sermonant les personnes ayant votés contre ou s’étant abstenus.
La responsable de copropriété a enfoncé le clou en indiquant que si son syndic n’était pas élu, elle s’arrêtait là et faisait nommer dès le lendemain un administrateur judiciaire.
Ce, alors que le contrat du syndic coure normalement jusqu’au 25 Février…
Pris en otage, plusieurs copropriétaires ont alors changé leur vote en faveur du syndic en place, tandis que d’autres ont quitté la salle quelques minutes avant que tout le monde soit “mis dehors”, écoeurées, par cette démonstration de “démocratie”.
Un recours est-il possible ? Lequel ?
Bonjour
Si vous avez voté contre, vous pouvez contester l’élection devant le tribunal dans le cadre de l’article 42.
Cordialement
Bonjour,
Suite a un décès, notre copropriété se retrouve sans gérant. Est il possible d organiser une assemblée extraordinaire avec un délai de prévenance plus court afin de nommer le nouveau gestionnaire ?
Merci 🙂
Bonjour
En cas de carence de syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une AG.
Si vous ne respectez pas le délai de convocation de 21 jours francs, les décisions prises lors de cette AG peuvent être contestées dans le cadre de l’article 42.
Si elles ne sont pas contestées dans les délais, elles sont valables.
Cordialement
Bonjour, Une AG Spéciale peut-elle être considérée comme recevable, alors que le syndic a oublié d’adresser aux copropriétaires, la page 2 d’un document, pourtant soumis au vote ? (Indemnité DO). Nullité de l’ AG ?
Peut-on de fait, annuler les votes adressés par correspondance, au syndic ?
Le syndic doit-il proposer une autre AG Spéciale, mais cette fois à ses frais ?
Merci pour votre aide.
Bien cordialement.
Michèle
Bonjour
En copropriété il n’y a pas de “recevabilité” ou non. Il y a des décisions qui peuvent être contestées dans le cadre de l’article 42 et c’est tout. Si le syndic commet une erreur, mais que la décision n’est pas contestée elle est applicable. Si elle est contestée, seul le juge décide s’il convient de reconvoquer et aux frais de qui.
Cordialement
Bonjour, notre RC de 1969 petite copropriété de 14 appartements, date de construction de l’immeuble, stipule au paragraphe « répartition des charges de chauffage central » : »les charges de chauffage central seront réparties entre les différents copropriétaires au prorata de la surface installée dans chaque local. Lorsque le projet d’installation sera définitivement mis au point, le syndic résumera dans un tableau les proportions entre les surfaces de chauffe des différents locaux.Si l’installation n’est pas conforme à ce projet, ou si elle est modifiée par la suite, le tableau devra être révisé pour tenir compte des changements survenus. S’il n’y a pas de contestations, ou dans le cas contraire, lorsqu’elles auront été tranchées le syndic établira et fera publier au bureau des hypothèques le nouveau tableau de répartition « .
Au 3e et dernier étage, un copropriétaire avait fait fermer son balcon par une véranda inamovible, fixe de 27 m2.
Au 2e étage, un copropriétaire avait transformé le « séchoir », attenante à la cuisine, ou buanderie, lavage et étendage, en salle d’eau.
Au rez-de-chaussée, un propriétaire a annexé son garage à l’appartement, le transformant en chambre.
Sans parler des autorisations d’AG inexistantes, ou déclaration de travaux à la mairie, j’ai demandé à mettre à l’AG de décembre 202, exercice 2022, d’effectuer la modification de répartition des charges chauffage central ET des millièmes de charges communes générales par un géomètre ET la régularisation des charges depuis ces cinq dernières années, sachant que je suis propriétaire depuis mai 2017.
Les copropriétaires ont voté contre.
Ce sujet avait été évoqué en AG mars 2022 pour exercice 2021 parce que j’avais trouvé lors d’un devis de changement de canalisations de chauffage, ma quote-part bien plus importante que celles du 3e étage et du rez-de-chaussée.
Malgré les modifications importantes des locaux du 3e (+27 m2 habitables) et du rdc (+12/15 m2 habitables), quels sont les moyens de faire modifier les répartitions compte tenu sachant que cela devrait modifier considérablement leurs millièmes ?
Faut il un vote ? Faut il un vote à l’unanimité devant cette iniquité alors que le paiement des charges de chauffage central de ces 2 appartements a été jusqu’à présent payé par les 12 autres copropriétaires ?
Est ce une action vouée à l’échec ? Est ce que cela vaut la peine de persister dans la demande de modification et de régularisation, compte tenu d’un budget chauffage qui s’élève entre 9000 et 11000 € annuels depuis 5 ans, et d’autres travaux qui ont été effectués.
Bonjour
Le syndic est dans l’obligation de respecter le règlement de copropriété pour répartir les charges, y compris si celui-ci est obsolète et ne correspond plus à la réalité de la copropriété.
Lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de la non adéquation du RC avec la réalité il peut (comme vous l’avez fait) demander une mise à jour du RC et une mise en conformité avec les textes et règlementations en vigueur ainsi qu’avec la réalité des lieux.
Si l’assemblée générale refuse, le copropriétaire opposant (celui qui a voté pour) peut dans le cadre de l’article 42 aller devant un tribunal pour contraindre la copropriété à la mise à jour.
Avec un RC aussi ancien, il y a toutes les chances d’obtenir gain de cause.
Par contre le délai de l’article 42 étant dépassé, il faut recommencer et remettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour, la dernière tenue de l’assemblée générale de ma copropriété (importante en terme de lots , 11 étages) date de juillet 2021 avec vote du budget 2022 ! Nous sommes mi novembre, aucune nouvelle quant à la tenue de la prochaine. Le syndic a donc largement dépassé un an. Le budget rectificatif (compte tenu de la hausse du prix du gaz) n’a donc toujours pas été proposé alors que le chauffage a été mis. En tant que copropriétaire, quel est le recours et sous quelle forme pour pouvoir rappeler ses obligations légales et de tenir l’AG avant fin décembre 2022. Puis-je refuser de m’acquitter des charges. Merci. Cordialement Merci. Cordialement
Bonjour
Vous pouvez mettre en demeure de syndic de convoquer une assemblée générale sans tarder, mais cela ne vous donne en aucun cas le droit de ne pas payer vos charges.
Cordialement
Bonjour,
Je me suis aperçue que la cave de la loge du gardien qui a des millièmes avait été convoquée et avait voté lors de l’assemblée générale ! Par curiosité j’ai vérifié que la loge elle-même n’avait pas de millième dans l’état descriptif de la copropriété. À la prochaine assemblée générale je demanderai à ce que cet état descriptif soit refait par un géomètre. En attendant, je n’ai pas le texte de référence qui permettrait de dire que cela est impossible vu que la cave de la loge du gardien appartient au syndicat des copropriétaires. Pourriez-vous me dire comment le faire comprendre au syndic ? Où pourrais-je trouver cette information ?
En vous remerciant
Bonjour
Il est tout à fait courant que des parties communes aient des millièmes. C’est même assez pratique lorsque la copropriété souhaite revendre ces lots et ce qui est de plus en plus courant concernant les loges.
Par contre évidemment les parties communes ne doivent pas voter et les votes doivent être comptabilisés sur un nombre de millième correspondant au nombre total moins le nombre de millièmes des parties communes.
C’est une erreur du syndic.
Il ne faut pas que ça se reproduise, mais cela ne nécessite pas d’engager des frais de géomètre.
Par contre si un des résultats de vote est à quelques millièmes près et que le vote de la cave fait basculer une majorité, alors c’est plus grave.
Cordialement
Bonjour,
Que faire quant-un syndic s’en prend à un copropriétaire en notant son nom sur différentes résolutions sur le PV d’AG (des preuves écrites montrent que cela n’est que des mensonges ), car le syndic de notre copropriété prend des décisions avec quelques personnes (du CS ou non notamment en modifiant le réglement (pour le paiement) en faveur de ses personnes) et ce copropriétaire qui était au CS s’opposait à cela.
Merci pour votre réponse
Cordialement.
Bonjour
Lorsqu’un copropriétaire demande la mise à l’ordre du jour d’une résolution, il est normal que ce soit noté comme tel dans l’ordre du jour et éventuellement le procès verbal.
Il est possible de porter l’affaire devant la justice si cette mention porte un préjudice au copropriétaire. Il faut pouvoir démontrer le préjudice.
Cordialement
Bonjour,
dans notre copropriété, un couple marié sous le régime de la séparation de biens possède en commun un appartement (en indivision donc).
Ce couple refuse de désigner l’un d’entre eux comme mandataire commun et exige que les convocations, PV, appels de fonds soient adressés à chacun d’entre eux. Ce qui multiplie les frais par 2 bien entendu.
Nous savons qu’une démarche peut-être entreprise auprès du tribunal pour faire désigner par la justice le mandataire commun de ce couple.
Mais avant que ceci aboutisse, ce couple a-t-il raison d’exiger des courriers séparés, l’un pour monsieur, l’autre pour madame ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Non, ils n’ont nullement le droit d’exiger. Le syndic lui peut exiger la désignation d’un mandataire commun. Il n’est pas nécessaire que ce soit une désignation par la justice. Cela peut être une désignation à l’amiable. S’ils ne sont pas capables de trouver à l’amiable une solution (ça peut être une tierce personne) le syndic peut demander la désignation d’un mandataire au tribunal … à leur charge. Ce qui est dommage.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG, nous avons voté des portes d’entrées, le syndic s’est permis de rajouter d’autres travaux hors convocation, pour le paiement il se permet de diviser par le nombres de copropriétaires (détail que nous avons reçu 6 mois après l’AG). Aujourd’hui certains copropriétaires tentent une conciliation. Après avoir reçu celle-ci, le syndic annule l’AG ainsi que les travaux. En a t-il le droit ?
Merci pour la réponse.
Cordialement.
Bonjour
Un syndic n’a pas le pouvoir d'”annuler” une AG. Seul un tribunal peut le faire. Ce qu’un syndic peut faire par contre, c’est reconvoquer une AG avec les points qui posent problème à l’ordre du jour, et l’AG décide de les annuler, ou de voter le contraire ce qui de fait annule la décision précédente.
Cordialement
Bonjour, Comment le compte- rendu d’AG doit être communiqué ? Doit-il être envoyé par courrier simple, en recommandé ou par mail ? Est-il obligatoire ou faut-il le demander ?
Pour la convocation AG nous avions maintenu l’envoi par courrier avec A/R, et on l’a reçu par courrier A/R + courrier électronique (non ouvert !), cela engendrera t-il qd même des frais supplémentaires avec cet effet “doublon” ?
Merci +++ pour toutes vos réponses pertinentes et très éclairantes !
Sophia
Bonjour
Le procès verbal d’assemblée générale doit obligatoirement être envoyé en recommandé aux copropriétaires qui sont opposants sur une ou plusieurs résolutions ou absents. La date de réception doit en effet pouvoir être attestée car elle détermine le délai de contestation.
Tous les autres copropriétaires doivent le recevoir et peuvent le recevoir en courrier simple.
Que vous ouvriez le courrier ou pas le recommandé est payé et donc facturé. Par contre effectivement cette double facturation n’est pas normale.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG la convocation évoquait des travaux biens spécifiques pour ~60 000€ et à l’AG la somme est de 130 000€ du fait de rajouts (acceptée par les personnes présentes). Cela est possible ? Avec une majorité précise ? Et concernant le paiement peut-il être différent du réglement ?
En vous remerciant.
Cordialement.
Bonjour
Les travaux se votent à la majorité de l’article 24, c’est à dire majorité des présents et représentés.
D’où la nécessité d’être présent en AG ou de se faire représenter !
Cordialement
Bonjour,
Un prestataire de service a été voté en assemblée générale en 2019. Depuis cette date, à ce jour, sa mission n’a pas débutée et il semblerait que ce dernier n’accomplisse pas la totalité de ses missions.
Ma question est la suivante: si la majorité du Conseil Syndical accepte de changer de prestataire en demandant d’autres devis d’un montant similaire ou inférieur à celui fourni par le prestataire en question, peut-on remédier à ce fait sans passer par l’attente d’une nouvelle AG?
Merci d’avance
Bonjour
Le syndic a le droit de changer de prestataire à condition que les tarifs soient inférieurs ou égaux au prestataire choisi en AG et que le cahier des charges soit au moins équivalent à celui du prestataire choisi par l’AG.
Le syndic peut demander son avis au CS et justifie ensuite son choix devant l’AG.
Cordialement
Lors de nos AG, nous élisons bien sûr un président et le syndic assure le secrétariat. A ce jour, nous n’avons jamais élu de scrutateur. Il arrive que le syndic en personne soit là, accompagné d’un de ses employés mais le plus souvent seul le gestionnaire de notre copropriété est présent et est donc secrétaire de séance. Il se retrouve de fait à décompter les votes et appliquer les tantièmes pour nous en faire connaître l’issue. Est-ce bien normal ?
Bonjour
C’est effectivement le plus souvent la façon dont ça se passe. Le syndic est secrétaire. Mais il est souvent le plus expérimenté pour faire le décompte des votes de manière efficace et rapide.
Mais cela n’enlève en rien la responsabilité du président de séance qui par sa signature au bas du PV en fin de séance valide les votes tels qu’ils ont été enregistrés par le syndic. La vigilance concernant ces comptes doit être l’affaire de tous.
Cordialement
Dans le contrat de mon syndic, dans la liste des prestations incluses dans le forfait, il est écrit pour l’AG : « Élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour… » et « Envoi et notification du procès verbal comportant les décisions prises en AG aux copropriétaires (opposant ou défaillant) »
Est il en droit de facturer les frais d’envoi pour ces deux prestations ?
Cordialement
Bonjour
L’élaboration et l’envoi de la convocation ainsi que l’envoi du procès verbal d’assemblée générale ordinaire est compris dans les honoraires forfaitaires du syndic. Il n’en va pas de même pour une assemblée générale extraordinaire.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG une résolution a été refusé à la majorité. Ceux qui étaient pour figurent dans les opposants. Le syndic me dit que ces opposants c’est le fait d’être opposés au refus. Quelle est votre avis?
Merci pour la réponse
Cordialement
Effectivement ça peut paraitre bizarre, mais il a raison. Les opposants sont, dans ce cas de figure, ceux qui ont voté pour. Si la résolution avait été adoptée, les opposants auraient été ceux qui ont voté contre !
Bienvenue dans le monde de la copropriété !
Bonjour
Notre syndic sera démissionnaire à la prochain AG.
L’exercice comptable s’est achevé le 31 mars et nous n’avons toujours aucun convocation. Le délai des 6 mois est largement dépassé.
Que peut-on faire?
Bonjour
Vous pouvez le mettre en demeure de convoquer une AG sous huitaine. Dans le cas contraire, vous pouvez la convoquer vous même et élire le syndic qui le remplacera.
Cordialement
Bonjour,
Dans notre copropriété, nous avons un propriétaire handicapé mental sous tutelle. Son tuteur est convoqué à chaque AG mais ne vient jamais. Lors de notre derniere AG, nous avons constaté qu’un copropriétaire avait fait signer a la personne sous tutelle un pouvoir accompagné d’un manuscrit du tuteur autorisant ce pouvoir. Apres verification, cette autorisation s’est avérée fausse. Est ce un sujet d’annulation de l’AG ? Qui paye ? Et que risque ce copropriétaire malhonnète ?
Bonjour
Si le tuteur atteste effectivement que c’est un faux, c’est évidemment un motif d’annulation d’AG. Mais pas de plein droit. Soit le PV d’AG est modifié à l’amiable soit il faut que cela fasse l’objet d’une décision de justice. Par contre attention, si les tantièmes de cette personne correctement comptabilisées ne changent pas les résultats des différents votes, alors vous pouvez être déboutés. Donc il faut surtout voir si cela change de résultat du vote. Sinon ça ne sert à rien d’aller devant un tribunal. Par contre le contrevenant peut tout à fait être condamné au civil. Il faut qu’il y ait une plainte de la part du tuteur, mais cela ne concerne pas la copropriété.
Cordialement
Bonsoir. Nous sommes une petite copropriété et nous avons une question. Avec la loi Elan les copropriétaires peuvent convoquer une AG. Est-ce le cas également pour l’AG qui clôture les comptes annuels? Ou c’est le syndic qui doit obligatoirement convoquer cette AG ?
Merci d’avance
Bonjour
Ce n’est pas la loi Elan qui a introduit cette possibilité, c’est la loi du 6 août 2015, dite loi Macron. Ceci est très encadré. Un copropriétaire ne peut convoquer une AG qu’en cas d’absence de syndic, et uniquement pour élire un nouveau syndic.
Cordialement
Bonjour,
J’ai signé un compromis pour un appartement dans une copropriété de 22 copropriétaires parmi lesquels se trouvent 3 débiteurs pour un montant d’environ 13500 euros à ce jour.
Aucune AG ne s’est tenue en 2020 ni en 2021… Le budget previsionnel 2020 avait bien été voté mais pas le budget 2021… Aussi, doit-on considérer qu’en cas de procédure de recouvrement, si un copropriétaire conteste les charges 2021, celles-ci seront irrécouvrables ?
Comment le syndic peut-il légalement laisser une copropriété dans un tel flou en n’organisant pas d’AG ? Si demain plus personne ne paye, la situation pourrait devenir catastrophique….
Bonjour
Si le budget n’a pas été approuvé, les charges ne sont pas exigibles. Effectivement la situation peut devenir catastrophique.
Le syndic ne peut pas “légalement” laisser une copropriété sans AG. Ce qui est également inquiétant c’est l’absence d’implication des copropriétaires et du conseil syndical. Ils doivent exiger du syndic qu’il convoque une AG.
Cordialement
J’ai informé le Syndic que j’allais demandé par courrier recommandé la révocation d’un membre du Syndic pour abus de fonction, non respect du règlement et du vote de l’AG.
Celui-ci m’a répondu que, du fait que c’est moi qui en faisait la demande, les frais d’AG seraient à ma charge. Est-ce vrai ?
Bonjour
Effectivement, seule l’assemblée générale peut décider de la révocation d’un membre du conseil syndical, ainsi pour procéder à une telle révocation il faut une AG. Soit vous attendez l’AG annuelle, soit c’est urgent et vous demandez la convocation d’une AGE (extraordinnaire) celle-ci est soit demandée par un seul copropriétaire (et les frais sont à sa charge) soit par plus de 25% des copropriétaires et c’est en charges communes générales.
Cordialement
Bonjour
Je viens d’emménager dans une petite copropriété de 12 appartements, l’immeuble comprend beaucoup de personnes âgées qui n assistent à aucune AG puisqu’elles se tiennent en visio! D autre part, il n’y a aucun conseil syndical, je compte donc me présenter; les dernières AG ont eu lieu sans personnes et sans conseil syndical, est-ce légal?
Cordialement
Bonjour
Un conseil syndical est obligatoire, mais il n’est pas possible d’obliger les copropriétaires à se présenter. Ce qui serait illégal serait de ne pas organiser l’élection d’un conseil syndical.
Une AG “sans personne” n’est pas possible. Mais il suffit d’une personne présente pour qu’une AG puisse se tenir et prendre des décisions de manière légale.
Même si une AG est convoquée en visio. Il est possible pour les personnes qui ne maitrisent pas ces techniques, de voter par correspondance en renvoyant leur formulaire. Celui-ci est obligatoirement joint à la convocation depuis juillet 2020.
Cordialement
Sur le PV de notre AG, le syndic fait figurer pour des résolutions votées à l’article 24 que le nom des copropriétaires qui ont voté POUR, ABSTENTIONS, NON EXPRIMES.
Est-ce légal que le nom des CONTRE n’y soient pas ?
pour d’autres résolutions toujours votées à l’article 24 il a noté que les tantièmes
ex : POUR 75203 sur 75203 tantièmes
CONTRE 0 sur 75203 tantièmes
ABSTENTIONS : 0 tantième
Merci pour votre réponse. Martine
Bonjour
Le secrétaire de séance a l’obligation de noter nommément ceux qui ont le droit de contester c’est à dire absents et opposants. En l’occurrence lorsqu’une résolution est rejetée, les opposants sont ceux qui ont voté pour.
Cordialement
bonjour
mon AG se tiendra la semaine prochaine. j’ai envoyé ma question pour l ODJ dans les temps mais elle a été oubliée par le syndic du coup elle n’y apparaît pas. j’ai demandé un rectificatif deux fois, il m’ a été répondu que ma question avait déjà été mise en AG en juin 2017 ( travaux qui avaient été validés et qui ont été annulés en novembre 2017 par le conseil syndical sans que les copropriétaires en soient informés; le conseil syndical avait -il le droit d’annuler les travaux? en ag 2018 il a été avancé pour l’annulation de ces travaux que le vote avait été faussé car des gens étaient partis entre temps, j’ai vérifié les questions qui ont suivis et les mêmes personnes étaient présentes jusqu’au bout) et que l’on ne pouvait pas la remettre à l’odj d’une nouvelle AG car elle avait déjà été posée il y a quelques années. Est-ce vrai?
par ailleurs je me suis rendue compte que mon syndic demandait quoi me répondre par rapport à cette question uniquement à deux membres du conseil syndical ? mon syndic a -t-il le droit de faire cela?
tout comme les membres du conseil syndical ont ils le droit de supprimer des questions de copropriétaires ?
merci
Bonjour
Ni le syndic, ni le CS ne peuvent se faire juges de l’opportunité de mettre une question à l’ordre du jour de la prochaine AG. à partir du moment où un copropriétaire demande en recommandé et dans les délais, qu’une question soit mise à l’ordre du jour, personne ne peut s’y opposer, aussi saugrenues ou irréalistes que soient les demandes. Le fait que cette même résolution ait déjà été récemment ou de nombreuses fois refusée en AG n’y change rien.
Cordialement
Bonjour.
J’ai demandé au syndic de convoquer une AG extraordinaire à mes frais, en lui adressant le 31 mars par LRAR (reçue le 1er avril) les projets de résolution que je souhaite mettre à l’ordre du jour ainsi qu’un dossier de documents à l’appui de mes demandes. Il s’agit de demandes d’autorisation de climatisation, de changement de fenêtres et de travaux portant sur des murs porteurs situés à l’intérieur de mon lot. Depuis c’est silence radio de la part du syndic. Puis je l’obliger à convoquer l’AG? et engage t il sa responsabilité si il ne convoque pas cette AG? Merci beaucoup pour votre aide
Bonjour
Effectivement l’article 17-1 AA de la loi de 65, vous donne le droit de demander au syndic la convocation d’une AG à vos frais.
Néanmoins il faut malgré tout prendre contact avec le syndic pour voir concrètement comment et quand cette AG va être convoquée. Si effectivement il traine vraiment trop, vous pouvez saisir le tribunal.
Cordialement
Bonjour
Notre copro (3 lots avec 4 copropriétaires 2 couples ) n’a pas fait l’objet d’aucune AG depuis juin 2018. Il avait été voté que le syndic bénévole alors en place l’était jusqu’en septembre 2018 le temps de chercher un syndic professionnel .
Depuis rien n’a été fait. Seules quelques recherches des copropriétaires pour chercher un syndic pro mais rien de finaliser .
Est ce que notre ancien syndic bénévole est tjs en fonction ?
A qui demander la convocation dune nouvelle AG pour faire avancer les choses ? Nous sommes perdu ..
Merci du retour
Bonjour
Si le mandat de votre syndic bénévole se terminait en sept 2018, vous n’avez plus de syndic.
N’importe quel copropriétaire (donc vous) peut convoquer une assemblée générale ayant comme ordre du jour l’élection d’un syndic.
Si vous choisissez un syndic professionnel, celui-ci vous aidera à établir votre ordre du jour et à convoquer l’AG.
Cordialement
Bonjour,
J’habite dans une petite copropriété (7 lots) avec un syndic bénévole.
Il nous a convoqué pour l’AG ordinaire 2020 par simple mail. En a-t-il le droit ?
Quel est le délai légal à respecter entre la convocation et la date de l’AG ?
Ce délai court-il a partir de la date d’envoi de la convocation ou à partir de notre réponse de participation ?
Merci
Bonjour
La convocation doit être faite en recommandée. Dans une petite copropriété elle peut éventuellement être réalisée en main propre avec émargement.
Il doit s’écouler 21 jours francs entre le jour de l’envoi et le jour de réception.
La loi ne vous demande pas de répondre au syndic si vous avez l’intention de participer au non.
Cordialement
Ca marche pas. Quand on clique sur les liens du sommaire.
Bonjour
C’est normal, c’est un article réservé aux adhérents CoproConseils.
N’hésitez pas à parler de CoproConseils à votre conseil syndical. Vous pouvez leur transmettre notre documentation.
Cordialement
Une réunion du syndic bénévole de notre copropriété devait se tenir le vendredi 4 décembre 2020 à 19h. Lors de cette rencontre nous sommes 7 personnes. En respectant les distances et avec le port du masque pensez vous qu’elle puisse avoir lieu ?
Bonjour
Ce n’est pas le code de la copropriété qui permet de donner une réponse à votre question, ce sont les règles de l’état d’urgence sanitaire.
Entre le 29 octobre et le 1er décembre 2020 la population est confinée. Seules les sorties prévues dans l’attestation sont autorisées.
Il n’y a pas de case “se rendre en assemblée générale de copropriété”
Cordialement
Bonjour
Par laxisme notre syndic (gestionnaire de bien) après Irma ,n’a pas fait les assemblées ordinaire de 2018 2019 et à l’intention de les faire en même temps que l’ AG 2020 ,courant décembre 2020 . Les charge et leur honorais ont était payer jusqu’a ce jour .
Nous n’avons pas étais bien défendu et n’avons reçue que une partie des indemnités suite au dégâts .
A t’il le droit de faire celas ?
Pourrais en t,il profite pour ajoute des clause à l’ordre du jour 2018 ou 2019 nous portent préjudice?…
Bonjour
Le syndic a l’obligation de faire une AG annuelle, même si la copropriété lui a donné mandat sur 3 ans.
Si aucune AG n’a lieu, aucun budget ne peut être voté, les appels de fonds sont non exigibles.
Le conseil syndical aurait du réagir.
Il peut nous missionner pour qu’un expert CoproConseils l’épaule afin de remettre votre syndic au travail et défendre au mieux vos intérêts.
N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement.
Bonjour
Notre contrat avec notre syndic a pris fin le 30 septembre 2020 . Nous n’avons toujours pas reçu de convocation pour renouveler son mandat. Est-ce normal ? A-t-il le droit de prolonger son contrat à cause de la covid-19 ? Nous sommes complètement perdu . Nous avons envoyé un ordre du jour pour l’AG 2020 mais nous n’avons pas de réponse. Ce silence cache-t-il un vise de forme à l’égard de notre copropriété ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Votre syndic aurait du convoquer une AG pour renouveler son mandat.
Si son mandat se terminait le 30 sept 2020, il n’est pas concerné par le renouvellement automatique. Pour plus d’infos vous pouvez lire notre article à ce propos.
Si votre syndic ne convoque pas d’AG, le conseil syndical a le droit de le faire à sa place.
Si vous souhaitez que CoproConseils vous épaule n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Dans votre paragraphe “les signatures” vous écrivez la phrase suivante: “Il nous semble très problématique de laisser le syndic faire une AG totalement par correspondance”.
Pouvez-vous nous dire comment empêcher un syndic de faire une AG totalement par correspondance?
Cordialement
Bonjour
Dans l’état actuel de contradiction des textes et dans l’absence actuelle de décision de justice permettant de trancher, nous conseillons de faire pression sur le syndic pour qu’il organise a minima une AG réduite avec le CS disposant de mandats permettant de représenter le plus grand nombre de copropriétaires.
Cordialement
J’ai acheté un appartement en 2001 équipé de chauffage électrique.
Mais en 2019 j’ai reçu une mise en demeure du syndicat des ilots de Tours pour non-respect du règlement de copropriété.
Le mode de chauffage collectif imposé par la copropriété prévoit un raccordement au mode de chauffage fourni par Dalkia avec des chaudières au fioul et au charbon.
Ce mode de chauffage est totalement obsolète et implique une empreinte carbone importante.
Est-ce que votre service juridique pourrait me donner des arguments a développer pour conserver le chauffage électrique face au chauffage collectif totalement archaïque.
Merci
Bonjour
Oui cela fait partie des missions possibles pour CoproConseils.
Pour autant une modification du règlement de copropriété ne peut se faire sans l’aval de l’AG.
La majorité dépend de la situation de la copropriété.
Néanmoins la fin du chauffage au fioul a été sonnée par le gouvernement cet été.
Votre copropriété devra un jour ou l’autre s’y conformer.
Cordialement
Nous sommes une copro de 34 lots. L’AG ordinaire 2020 n’a pas eu lieu. Le conseil syndical n’existe plus depuis févier par démission de 2/3 de ses membres. Nous sommes 3 copropriétaires à essayer de gérer face à un syndic (contrat jusqu’à fin avril 2021) qui multiplie fautes et mauvaise gestion.
Nous avons des travaux urgents à faire réaliser. Nous avons les devis car nous avons reçu les artisans et entreprises.
Nous avons demandé le 1er juillet à plus de 25 % des copropriétaires une AG extraordinaire pour mise en place d’un conseil syndical valide, le vote des travaux en urgence et la mise en concurrence anticipé du syndic.
Le syndic nous refuse l’AG pour des raisons de « conjoncture ». Nous allons renvoyer une mise en demeure pour les obliger à la faire et nous rajoutons au vote la révocation immédiate du syndic.
Nous souhaitons ne pas faire l’AG dans leurs locaux (au cas ou ils seraient révoqués en cours d’AG). Y a-t-il aujourd’hui, suite à la crise sanitaire, des règles à respecter pour les locaux d’une AG ?
Et en cas de nouveau refus du syndic, pouvons nous organiser l’AG sans le syndic sans passer par une voie judiciaire ?
Merci pour vos réponses et vos conseils toujours éclairés.
Bonjour
Concernant les syndics qui ne convoquent pas les assemblées générales alors que l’état d’urgence sanitaire est terminé, nous vous renvoyons vers notre article qui en traite spécifiquement.
Vous pouvez effectivement tenir une AG sans passer par voie judiciaire.
Concernant la révocation du syndic, nous vous déconseillons de vous engager dans cette voie qui peut être longue et couteuse.
Vous pouvez également utilement lire notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement géré par un syndic peu scrupuleux celui-ci m’impute de force une facture suite à un dégât des eaux sur canalisation d’immeuble. Le plombier pour changer la canalisation a dû démonter et remonter mon WC et cette facture ´est imposée comme charge directement par le syndic parce que j’ai refusé de payer le plombier (qui a agit sans devis préalable). Mon assurance dit que c’ést du ressort de l’assurance de l’immeuble mails le syndic n’a pas tenu compte du rapport de l’expert ni du courrier de mon assureur . Du coup mon compte de charge est débiteur ; quel recours ai-je ? Merci par avance
Bonjour
Effectivement le syndic doit suivre le rapport de l’expert.
Vous pouvez refuser les comptes et engager une procédure.
C’est le moment de faire jouer votre protection juridique.
Par contre vous n’avez pas le droit de ne pas payer vos charges, même si elles sont erronées.
Cordialement
Bonjour,
Une question SVP. AG est 2ème quinzaine d’octobre 2020, l’arrêté des comptes 30/06/2020. Le Syndic nous demande de faire une réunion de préparation le 22 juin 2020.
Cette réunion peut-elle avoir lieu si tôt ?
Merci. Cordialement
Bonjour
C’est possible, mais c’est un peu prématuré effectivement sans avoir arrêté les comptes.
Quoi qu’il se passe cette réunion ne peut en aucun cas remplacer la vérification des comptes qui doit avoir lieu après arrêté.
Cordialement
Bonjour,
Liés par un partenariat enregistré (pacs) et propriétaires d’un bien en indivision que nous gérons ensemble, le syndic de la copropriété refuse que vous assistions tous 2 à la prochaine assemblée générale et nous impose de venir seul sous prétexte que ses locaux ne peuvent pas accueillir plus de 9 personnes suite aux restrictions sanitaires actuelles. Quelques copropriétaires, arbitrairement choisis, faisant ou non partie du conseil syndical, ont été consultés pour se prononcer sur la pertinence de la date arrêtée par le syndic. Nous n’avons pas été consultés et nous ne connaissons pas le résultat de l’enquête. Devant notre insistance à vouloir participer, en tant que copropriétaires à part égale, ensemble à l’assemblée, le syndic nous avertit que des copropriétaires mécontents seraient en droit de ne pas accepter la présence de l’un ou de l’autre, et ceci en vertu de l’extrait de l’article suivant du règlement de copropriété : “les indivisaires devront se faire représenter auprès du syndic et aux assemblées de copropriétaires par un mandataire”. Ce droit des copropriétaires est-il réel où le syndic essaie-t-il de nous intimider? J’ajouterai que nous sommes copropriétaires de ce bien depuis 20 ans et que c’est la première fois que l’on nous fait état de cette obligation de se faire représenter par un mandataire aux assemblées générales.
J’espère que ma question est compréhensible et je vous remercie d’ores et déjà de votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour
Effectivement les propriétaires en indivision doivent soit se mettre d’accord pour désigner celui qui représente l’indivision, soit nommer un mandataire extérieur.
Seul le mandataire a le droit de prendre part aux débats et de participer aux votes. Les autres membres de l’indivision sont considérés comme des invités. Ils peuvent assister à l’AG, peuvent prendre la parole si on les y invite et l’AG peut se déterminer à sa majorité sur leur présence ou non en AG.
En pratique cela ne se fait pas, mais dans les textes c’est possible.
Les syndics à l’heure actuelle essaient juste de résoudre le casse-tête AG limitées à 9 personnes.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 4 logements dont 3 occupés par les propriétaires, le 4eme est loué et
sa propriétaire est syndic. Un des proprietaire occupant a signale verbablement à un voisin avoir vendu son appartement et qu’il déménage à la fin du mois de mai nous n’avons pas eu d’assemblée générale cette année à cause du coronavirus. Son départ est-il contestable compte tenu du fait que c’est un propriétaire qui n’a pas toujours payé correctement ses charges bien qu’elles soient très légères.
Par ailleurs, depuis 2013, la copropriété a accepté le retrait d’un appartement qui venait d’être acheté : les nouveaux occupants ont supprimé un mur porteur sans nous avertir mais en nous montrant a posterio
Bonjour,
Il a le droit de vendre, mais il est de la responsabilité du syndic de n’accepter la vente qu’à condition que le copropriétaire soit à jour de ses charges. Pour que la vente se fasse, le notaire demande au syndic un “certificat article 20”. Si le syndic établit ce certificat alors que le copropriétaire vendeur n’est pas à jour de ses charges, il en va de sa responsabilité car ensuite ces charges ne sont plus recouvrables ni auprès de l’ancien copropriétaire qui n’est plus copropriétaire, ni auprès du nouveau qui n’est pas responsable de ces charges.
Concernant les travaux en copropriété, ils ne sont réalisables qu’après autorisation votée en AG. Si l’autorisation ne peut être donnée faute d’AG, les travaux ne peuvent être réalisés. Vous pouvez devant un tribunal demander la remise à l’identique de travaux non autorisés.
Cordialement
Bonjour,
En vous remerciant de me préciser que la SYNDIC doit obligatoirement diriger l’AG de la copropriété et NON de se faire remplacer par un membre de son Cabinet ???
Merci infiniment pour la précision.
Bien cordialement.
Claude
Bonjour,
Eh non, votre syndic peut se faire remplacer par la personne de son choix au sein de son cabinet !
Cordialement
Bonjour,
Petite copro. de 23 appartements.
La SYNDIC ayant beaucoup de mandats peut-elle se faire représenter à une AG par une personne de son cabinet ???
En vous remerciant.
Cordialement.
Bonjour,
Tout cela est parfaitement illégal. Lisez notre article à ce propos.
Cordialement
Bonjour
avec la loi Elan on peut détenir 10% des tantièmes dans une A.G. Avec 3 pouvoirs peut on dépasser les 10% ?
Cordialement
Bonjour,
Toutes les réponses dans notre article sur les mandats en assemblée générale.
Bonne lecture
Bonjour,
Merci pour votre site qui regorge d’intéressantes informations pour comprendre la vie et les règles d’une copropriété.
Je constate que les liens du détail du sommaire ne fonctionnent pas. Est-ce normal ?
Cordialement
Bonjour,
Oui c’est parfaitement normal. Certains de nos articles sont en lecture intégrale réservée aux adhérents CoproConseils. Les liens en début d’article renvoient à des paragraphes auxquels vous n’avez pas forcément accès. Sauf si vous êtes copropriétaire dans une copropriété adhérente chez nous, auquel cas connectez vous avec vos identifiants et mot de passe. Si vous les avez oubliés, vous pouvez nous les réclamer par email.
Cordialement
Bonjour
Lors de notre dernier AG j ai mis à l ordre du jour le changement de syndic et envoyé un devis.
Le nouveau syndic ayant été prévenu tard il n a pas pu être présent lors de l AG, mais il avait prévu de contacter les copropriétaires s ils était élu.
Le syndic en place à influencé les copropriétaires en argumentant que ce n était pas correct de la part de ce Syndic de ne pas être présent.
Malgré ça la majorité à côté pour le NON renouvellement du syndic en place.
Certains copropriétaires se sont braqués et ont quitté l AG. Le syndic à lèvė la séance et à signalé qu il allait convoqué une nouvelle AG.
Nous n avons rien signé.
Question : est ce légale de la part du syndic en place d avoir lèvė la séance ? Le syndic en place aurait il dû continuer la séance puisque la majorité à vôtė le changement la,révocation du syndic en place ?
Peut il y avoir un recours ou devons nous convoqué une nouvelle AG ? Est ce que le syndic peut nous facturer cette AG ?
Merci pour vos conseils
Bonjour
Votre syndic n’a pas été correct et a outrepassé ses pouvoirs.
Le nouveau syndic avait tout à fait le droit de ne pas être présent. Le syndic non renouvelé n’avait pas le droit de lever la séance. Seul le président de séance a le droit. Le syndic avait juste le droit de quitter la séance, éventuellement de vous mettre dehors si l’AG se déroulait dans ses locaux. Théoriquement, le président de séance a le droit d’exiger une copie de pouvoirs et de la feuille de présence avant que le syndic ne les emporte en tant que secrétaire. Idéalement lorsqu’on sait qu’on risque de ne pas renouveler pas le mandat d’un syndic, on ne lui donne pas le secrétariat !
Si rien n’est signé, effectivement, les décisions qui ont été prises avant la “levée de séance” sont contestables.
Par contre l’AG a eu lieu, et le syndic a tout à fait le droit de la facturer.
Votre syndic (qui n’a donc pas été réélu) peut encore convoquer une AG si son mandat court encore.
Sinon vous êtes sans syndic. Le président du conseil syndical a le droit de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.
Il faut être beaucoup plus vigilant afin de ne pas se retrouver dans un tel imbroglio.
Si vous êtes au conseil syndical, n’hésitez pas à nous demander un devis, nous pouvons vous aider.
Cordialement
Bonjour
Je réside dans un petit immeuble (20 appart) gérée par un syndic qui a mon sens gère très mal la copro.
En ce moment, il met à l’ordre du jour (depuis 3 ans avec l’aval du CS) une résolution qui n’a rien a voir avec notre copro.
En gros, résolution concernant le versement d’une cotisation annuelle à une association culturelle
Je précise bien : une assoc qui n’a absolument rien à voir avec la copro (meme pas dans le périmètre de la copro)
La majorité vote pour.
Certes le montant par proprio est minime, mais bon.
Y a t-il moyen de bloquer cette résolution ?
J’ai cru comprendre aussi qu’à partir du moment ou la résolution est votée (meme si illégale) il y avait obligation de payer la charge correspondante.
Quel est votre avis ?
Merci
Bonjour,
Oui, l’assemblée générale est souveraine.
La copropriété est une démocratie et il faut se plier aux décisions de la majorité.
Vous n’avez pas de moyen de bloquer cette résolution. Vous avez juste le droit de voter contre. Vous avez également le droit de contester dans le cadre de l’article 42, mais encore faut-il que vous ayiez “intérêt à agir” c’est à dire que vous puissiez prouver un préjudice.
De plus, oui, à partir du moment où cette résolution est votée dans les règles de l’art, vous devez participer à la dépense en payant vos charges intégralement. Si vous ne le faites pas, le syndic serait fondé à émettre une mise en demeure et à vous facturer la mise en recouvrement des charges non payées.
Cordialement
Oui l’AG est d’une importance capitale comme vous le détaillez dans divers points. Oui il est regrettable que de nombreux copropriétaires la “boude” : le droit de vote donne vraiment le pouvoir aux copropriétaires. Pour conclure notre copropriété apprécie vraiment votre rôle de Conseil.
Merci !